Nov
03
Droit de vue sur la propriété voisine. Quelles conditions ?

A quelles conditions, un voisin peut-il ouvrir des fenêtres en limite de propriété ?

Il convient de se reporter à l'article 678 du code civil qui précise les conditions dans lesquelles peuvent être créées des vues droites ou des fenêtres à proximité d'un fonds voisin. Ce texte édicte qu'« on ne peut avoir de vue droite ou fenêtre... sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ».

Cela signifie qu'on ne peut créer une fenêtre ouvrant en direction de la propriété de son voisin s'il n'existe pas une distance minimum de 1,90 m entre le mur où la fenêtre est ouverte et la limite de propriété du voisin. En cas de distance insuffisante, le voisin peut exiger la fermeture de la fenêtre et, si besoin est, saisir le tribunal pour que soit ordonnée la suppression de la fenêtre.

Pour recevoir application, cette règle nécessite que les deux propriétés soient contiguës, c'est-à-dire qu'elles ne soient pas séparées par une voie publique.

Mais attention, ce même article 678 du code civil ajoute une exception à la règle de la distance, dans le cas où le terrain voisin est déjà grevé, au profit de la propriété qui bénéficie de la vue créée, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. Cette exception, qui a été ajoutée au code civil par la loi du 30 décembre 1967, est essentielle car elle interdit au voisin de faire reproche de l'ouverture d'une fenêtre à moins d'1,90 m de distance si le voisin bénéficie déjà d'une servitude de passage sur le terrain.

En d'autres termes, bénéficier d'un droit de passage justifie l'ouverture de fenêtres sur ce même terrain.

Mais très logiquement, cette exception est limitée à l'hypothèse prévue par le texte. Ainsi, la cour de cassation a jugé, le 23 février 2005, que la distance légale devait être respectée dans ce dernier cas, au motif que «l'exception au principe de l'interdiction prévue à l'article 678 du code civil ne s'applique que lorsque le fonds sur lequel s'exerce la vue est grevé d'une servitude au profit du fonds qui bénéficie de cette vue ».

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Commentaires

Nom: 
Nn

Mais comment pouvez-vous faire tant de fautes d'orthographe ? Cela rend votre message presque illisible

ma voisine de droite a rehausse notre cloture mitoyenne sans notre accord par une palissade d 1m sur 2 ce qui monte la cloture a 3 m 10 car j ai vue chez elle depuis ma terrasse a l etage d une part cette terrasse est construite depuis plus de trente  ans les 2 maisons appartenaient a la meme famille et qui plus est son rehaussement est en site classe et a ete fait sans declaration prealable.

ce rehaussement est aussi inutile et ne cache en rien son jardin, un parasol est beaucoup plus efficace et nous permettra d avoir la vue qu on avait auparavant surtout l hiver; merci

Nom: 
francette talon

Bonjour,

 

Je me permets d'exposer ma situation car nous nous interrogeons sur la possibilité ou non d'agir en justice à l'encontre de nos voisins.

Il y a 50 ans nos propriétaires ont coupé une parcelle en deux: sur l'une existait un une maison dont un des murs était positionné sur la limite séparant ces 2 parcelles, vendue à nos voisins, sur l'autre un près à vache qui a perduré ainsi jusqu'à ce que nous l'achetions. Au moment de l'acquisition nos voisins ont négocié avec l'ancien propriétaire une clause de "non aedificandi" sur la partie située en face de ce mur et ont par la suite ouvert la fenêtre pour une cuisine, avec verre non opaque et ouvrants doubles battants. Sur l'acte notarié cette information est repertoriée mais notre acte notarié ne fait mention d'aucune servitude de passage ou de vue...

Il y a 7 ans nous avons acheté le près à vache pour y construire, pleinement conscient de la clause non aedificandi que nous avons respecté à la lettre. Sauf que la vue exercée depuis la fenêtre de nos voisins n'a cessé de nous causé des troubles de voisinage (se plaignant de la façon dont nous aorganisions cette partie du terrain.).

Nous nous sommes donc renseigné sur le bien fondé d'une telle fenêtre et nous souhaitons mettre un terme à ces troubles du voisinage. La conciliation n'est plus une piste envisageable.

Comme ils affirment que la construction de la fenêtre est ancienne, 50 ans selon leur dire, nous souhaitions clarifier comment prouver si le délai de prescription des 30 ans est bien dépassé ? Quels éléments sont-ils en nécessité de produire pour povoir prouver ce délai de 30 ans?  En tant que nouveau propriétaire (les anciens occupant étant des vaches, personne ne s'étaient préoccupés de s'en plaindre) Le même problème se pose pour leurs gouttières, leurs écoulement d'eau de pluie, leurs plomberie....Tout cela qui en plus empiète largement sur notre terrain.

En vous remerciant pour vos éclaircissements sur ce délai de 30 ans. Nous avons lu que parfois ce délai peut être décompté alors du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer (article 2227 nouveau du Code civil).

Et même en cas de dépassement de ce délai de trente ans (nous ne pourrions donc pas demander à l'obstruction totale de la fenêtre) nous est-il possible tout de même d'obtenir quelques aménagements (opacification de la fenêtre, scellement de la fenêtre, déplacement de la fenêtre vers une zone plus en hauteur) ?
 

En vous remerciant pour votre retour cela nous permettrait clairement de déterminer si on se lance dans une procédure judiciaire ou non.

Bien cordialement,

 

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