Jan
08
Les dangers de certaines locations en LMNP

La location en meublé non professionnelle est un dispositif séduisant our les épargnants, car c'est le moyen de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions très favorables, notamment au plan fiscal.

Beaucoup d'investisseurs approchés par des promoteurs se sont laissé tenter par cette formule, et il leur a été proposé d'acquérir un appartement dans une résidence de tourisme dont les loyers, assurés par un bail commercial, leur permettraient de percevoir pendant au moins 9 ans un revenu non seulement garanti, mais encore indexé sur l'indice INSEE du coût de la construction.

Pourquoi auraient-ils renoncé à un investissement aussi prometteur ?

Et pourtant, nombre d'entre eux déchantent aujourd'hui, certains gestionnaires, titulaires du bail commercial, leur font en effet savoir qu'ils éprouvent des difficultés financières qui ne leur permettent plus de payer le loyer stipulé au contrat, et ils proposent une diminution importante du loyer (30 à 40% !), en menaçant de résilier le bail si un accord majoritaire des copropriétaires ne peut être obtenu.

Comment réagir ?

D'abord vérifier ce qui est stipulé, car le locataire commerçant ne peut s'affranchir des règles dont il est le plus souvent à l'origine (il a lui-même imposé ses conditions lors de la signature du bail). Si rien n'est prévu, la baisse du loyer ne peut résulter que d'un accord des deux parties (bailleur et locataire). Cet accord passe le plus souvent par un regroupement des propriétaires qui, adoptant une position commune, renforcent leur position face à cette menace (la liste des copropriétaires peut être obtenue chez le syndic).

Ensuite, rechercher la date à laquelle le bail a débuté, car il faut savoir que tous les trois ans, le locataire peut résilier le bail en respectant un préavis de six mois (à moins qu'une stipulation expresse l'interdise). S'il veut user de cette faculté, il n'a pas à justifier sa décision et cela entraîne la fin du bail. Mais attention aux risques de remise en cause par l'administration fiscale des avantages fiscaux consentis dans ce cadre privilégié.

Enfin, si le locataire tarde à payer le loyer, rappelons qu'il est toujours possible d'engager une procédure en référé devant le Président du Tribunal de Grande Instance, ce qui permet d'obtenir rapidement la condamnation du locataire récalcitrant, à moins d'une contestation jugée « sérieuse ».

En conclusion, la location en meublé non professionnelle dans le cadre d'une résidence de tourisme au bénéfice d'une société de gestion n'est pas à négliger, notamment pour des raisons patrimoniales, mais elle ne constitue certainement pas, comme l'annonce trop de démarcheurs, un gage de revenus garantis.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en Droit Immobilier

Commentaires

Nom: 
Oscar
Site: 
http://

Votre mise en garde est la bienvenue. Cette niche fiscale n'est-elle pas un miroir aux alouettes ?

Décidément, on ne peut faire confiance à personne.

La confiance se mérite.

Tout investisseur avisé doit prendre le maximum de précautions avant de prendre sa décision. C'est le cas pour le loueur en meublé non professionnel qui veut se constituer un complément de retraite.

Cela reste une bonne opportunité.

Mais il convenait d'attirer l'attention sur les conséquences pouvant résulter d'une baisse des loyers annoncés, ou pire, de la résiliation anticipée du bail commercial.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Nom: 
mousse

Bonsoir,

effectivement votre article est fort intéressant. Malheureusement, je l'ai lu trop tard...

Mon bailleur ( appartcity via GFE) s'est engagé sur 23 ans ( 11.5 ans avec une lettre stipulant la reconduction du bail jusqu'à 23 ans).

Certaines résidences d'appartcity n'étant pas rentables, ils ont créé des mini sociétés ( "DVS dans chaque ville" avec un petit capital de 10 000€) auxquelles la société mère a cédé les baux.

Ces sociétés voudront très certainement renégocier le bail avec une forte décote et même peut être abandonner les résidence.

Cela ne me semble pas juste... Lors de mon achat, on m'avait assuré par écris la pérennité de mon investissement...J'ai des lettre du dirigeant de GFE, des pubs de l'époque etc..

 Ai-je des droits à faire valoir ?

Merci beaucoup

Cordialement

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