philippe.magdelaine

Par philippe.magdelaine le 18/02/08
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Aux termes de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, « pour tout acte ayant notamment pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ».

Dans la mesure à ce texte ne vise que l'immeuble à usage d'habitation, la question se pose de savoir si le droit de rétractation bénéficie à l'acquéreur d'un immeuble qui est partiellement à usage d'habitation.

La cour de cassation vient d'apporter une réponse négative dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 30 janvier 2008.

Dans cette affaire, un couple d'acquéreurs avaient sollicité un prêt dans le but d'acquérir un immeuble destiné à l'habitation et au commerce et avaient signé un compromis. N'ayant pas obtenu leur financement, les acquéreurs ont demandé l'annulation du compromis, en prétendant qu'ils auraient du comporter mention du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.

En rejetant leur prétention, la Cour de Cassation énonce que « l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne mentionnant dans son champ d'application que les immeubles à usage d'habitation, ses dispositions ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte ; qu'ayant constaté que la promesse de vente portait sur un immeuble destiné non seulement à l'habitation mais aussi au commerce, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elle n'était pas soumise au délai de rétractation prévu par cet article ».

Ainsi est clairement affirmé le principe selon lequel le délai de rétractation prévu l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation ne concerne que les immeubles à l'usage exclusif d'habitation

Par philippe.magdelaine le 05/02/08
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Question : Que faire en cas d'erreur de surface dans l'acte de vente d'un appartement ?

La situation est classique : l'acheteur signe l'acte notarié après avoir pris connaissance de la surface dite "carrez", par exemple 53 m².

Après son emménagement, l'acheteur a un doute sur la surface réelle de l'appartement et il a fait appel à une entreprise de mesurage qui a trouvé que l'appartement n'était que de 49 m². L'acheteur alerte aussitôt le vendeur pour lui demander de lui rembourser la différence de prix sur la base des mètres carrés réels ainsi que la partie des frais (notaire, droits d'enregistrement...) qui avaient été calculés sur des mètres carrés inexistants. Il n'obtient aucune réponse à ses courriers.

Il envisage de faire un procès à son vendeur, mais quelles sont ses chances de le gagner ? Que peut-il espérer ?

L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété énonce que tout acte de vente d'un lot de copropriété doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot et que si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième, le vendeur doit supporter une diminution du prix proportionnelle à la superficie manquante.

Cette disposition légale, ajoutée par la loi du 18 décembre 1996, contient donc une sanction automatique et elle oblige le vendeur à restituer la quote-part du prix qu'il a indûment perçue.

En ce cas, c'est le Tribunal qui décidera si le certificat de mesurage est suffisant pour justifier la demande, et en cas de doute, il désignera un expert qui effectuera ainsi un nouveau mesurage. S'il apparaît en définitive qu'il existe bien une différence de plus d'un vingtième, le vendeur sera automatiquement condamné à rembourser la différence de prix.

En revanche, l'acheteur ne peut demander également le remboursement des frais (droits fiscaux et honoraires) payés à tort sur la partie du prix de vente remboursé, car la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 22 novembre 2006 que la seule sanction encourue par le vendeur est le remboursement de la quote-part du prix à l'exception du remboursement des frais indûment payés. Il est cependant possible d'obtenir de l'administration fiscale la restitution des droits fiscaux correspondants à la diminution du prix.

Enfin, élément important : l'action en justice doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte de vente à peine de déchéance. Il faut donc agir avant l'expiration du délai, faute de quoi la demande serait jugée irrecevable !

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier