philippe.magdelaine

Par philippe.magdelaine le 30/05/08
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Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, lors du renouvellement du bail commercial, une modification notable d'un des éléments de calcul de la valeur locative visés aux articles 23-1 à 23-4 du décret du 30 septembre 1953, justifie un réajustement du loyer à la valeur locative. Cette modification peut notamment concerner les caractéristiques des locaux baillés.

Mais qu'en est-il des travaux réalisés dans la partie habitation ? La modification des caractéristiques du logement autorise-t-elle le bailleur à s'en prévaloir ?

Dans un arrêt du 15 novembre 2005 (Décision 04-15.509 - société civile immobilière la Tilleulierre c/ SAS Distribution Casino France), la Cour de Cassation a répondu clairement par l'affirmative : la modification notable des caractéristiques du local, exigée par l'article L.145-34 du Code de Commerce, ne distingue pas selon que les travaux sont exécutés dans les locaux d'habitation ou dans les locaux commerciaux.

En l'espèce, les travaux avaient été exécutés dans le logement qui faisait partie des locaux donnés en location.

Dès lors qu'il y avait eu modification notable des caractéristiques des locaux, le déplafonnement était acquis, peu importe que cela ne concernait que la partie habitation.

Par philippe.magdelaine le 29/05/08
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Révision n'est pas indexation

Aux termes de l'article L.145-38 du code de commerce, le prix du loyer du bail commercial peut faire l'objet d'une révision tous les trois ans.

Mais l'augmentation de l'indice de révision doit-elle toujours conduire à une augmentation du loyer dans les mêmes proportions ?

Certaines juridictions ont fait application de la volonté du législateur de garantir au bailleur un loyer révisé selon la variation de l'indice du coût de la construction, sans tenir compte de la valeur locative des locaux (à moins qu'elle ne dépasse 10%), mais ce n'est pas la lettre du texte.

Dans son arrêt du 6 février 2008 (n°06-21.983), la Cour de Cassation maintient sa jurisprudence antérieure, en considérant que le juge des loyers n'est pas toujours tenu de fixer le montant du loyer révisé au prix résultant de la variation de l'indice du coût de la construction. IL doit rechercher la valeur locative des locaux, et si la valeur locative est inférieure, limiter l'augmentation du loyer.

En conclusion, est ainsi réaffirmé le principe selon lequel, la révision légale n'est pas une simple indexation du loyer. Par suite, le loyer révisé peut être fixé à un montant inférieur au montant résultant de la variation indiciaire, lorsque la valeur locative est moindre.