philippe.magdelaine

Par philippe.magdelaine le 19/09/08
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Depuis la loi du 21 juillet 1994, le cautionnement apporté par un tiers à un contrat de bail est strictement réglementé et exige notamment le respect d'un certain formalisme :

« La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. »

Mais qu'en est-il si l'acte de cautionnement est un acte notarié ? Le notaire doit-il faire apposer la mention manuscrite sus visée ?

L'hésitation était permise, car le texte ne comportait aucune exclusion sur ce point.

Les Tribunaux ont très majoritairement écarté cette exigence, en relevant notamment que l'article 1319 du Code civil énonce que "l'acte authentique fait pleine foi de la convention qu'il renferme".

La solution vient d'être confirmée par la Cour de Cassation dans un arrêt du 9 juillet 2008 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 juillet 2008, 07-10.926, Publié au bulletin ) :

« les formalités prescrites par l'article 22-I de la loi du 6 juillet 1989 ne concernent que les cautionnements conclus sous seings privés et non ceux donnés en la forme authentique, avec le concours d'un notaire ».

Désormais, il n'y a plus aucun doute : seuls les actes de cautionnement sous seings privés nécessitent l'apposition de la mention manuscrite, et ce, à peine de nullité. Les actes passés en la forme authentique, devant notaire, en sont dispensés.

Il est vrai que le notaire est alors en mesure d'attirer l'attention du garant sur les conséquences susceptibles de découler de sa seule signature.

Sa protection est donc assurée, non par la mention manuscrite, mais par les conseils que lui apporte le notaire.

Philippe MAGDELAINE

Avocat spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 10/09/08
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En cette période de rentrée, certains d'entre vous ont décidé d'emménager dans un nouveau logement en colocation. De quoi s'agit-il ? C'est tout simplement la location consentie à au moins deux personnes, mariées ou non, pacsées ou non.

Attardons nous à la situation de deux personnes non mariées et non pacsées qui souhaitent, par commodité ou par économie financière, loger sous le même toit.

Comment rédiger le bail ? Le bail doit être établi entre le propriétaire de l'appartement et chacun des colocataires qui doivent tous signer le bail.

Le plus souvent, le propriétaire prévoit une clause de solidarité. Il est très important d'en connaître les conséquences juridiques :

- tant que le bail se poursuit, les deux colocataires solidaires sont tenus à l'ensemble des engagements : paiement du loyer et des charges locatives, obligation d'assurance, obligation d'entretien locatif...

- si l'un des locataires décident de mettre fin au bail, il se libère de ses obligations, mais seulement s'il n'y a pas solidarité : dans le cas contraire, il demeure tenu de toutes les obligations locatives tant que le bail se poursuit avec l'autre locataire. Ce qui peut ainsi être lourd de conséquences.

En pratique, le locataire qui part a le plus grand intérêt à présenter un nouveau colocataire au bailleur et à lui demander de modifier le bail par avenant de façon à se libérer en lui substituant le colocataire arrivant.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 01/09/08
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Avec la fin des vacances, est venu pour certains le temps de régulariser un bail pour un logement meublé. Après l'avoir trouvé et s'être mis d'accord sur le montant du loyer, une question préoccupe très souvent le futur locataire : pour quelle durée vais-je être engagé ?

La réponse à cette question est double :

En premier lieu, il faut savoir que la législation impose la signature d'un bail d'au moins une année si le logement constitue la résidence principale du locataire. C'est une durée plus courte que la durée habituelle de la location d'un appartement non meublé, qui est en principe de trois années. Mais cette durée peut-elle être raccourcie ? Oui, si le locataire est étudiant, car la Loi prévoit en ce cas la possibilité de limiter la durée du bail à neuf mois. A défaut, la durée ne peut être inférieure à un an.

En second lieu, il ne faut pas assimiler la durée initialement convenue avec la durée effective. En effet, ce n'est pas parce que le preneur signe pour une année qu'il est tenu de rester aussi longtemps dans le logement ; il peut le faire à tout moment en respectant un préavis d'un mois.

En revanche, pour donner congé à son locataire, le bailleur doit respecter un préavis de trois mois avant la fin du bail, et le justifier, soit par sa décision de vendre ou reprendre le logement, soit pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations.