philippe.magdelaine

Par philippe.magdelaine le 17/11/08
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LA DEMANDE DE DELAI DE PAIEMENT : UNE FOIS, MAIS PAS DEUX

On sait que le locataire en difficulté peut solliciter des délais de paiement dans la limite de deux années, et si la clause résolutoire est en jeu, il peut également solliciter la suspension des effets de la clause pendant le même délai. L'intérêt est manifeste, car si le locataire respecte l'échéancier fixé par le Tribunal pour apurer sa dette, tout en réglant les échéances courantes du loyer, les effets de la clause résolutoire sont effacés et le bail peut alors se poursuivre.

Mais qu'en est-il si, pendant le cours du délai accordé par le Juge, le débiteur prend conscience qu'il ne pourra respecter l'échéancier ? Peut-il solliciter un report du délai, ou un nouvel échéancier ?

La solution est malheureusement négative pour lui, et c'est d'ailleurs en ce sens que vient de se prononcer la Cour de cassation dans un arrêt du 15 octobre 2008.

Le cas était classique : après délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, un locataire commerçant avait obtenu du Juge des Référés la suspension des effets de la clause pendant un délai qu'il n'a pu respecter. Ce locataire a alors engagé une procédure pour demander un nouveau délai, et la Cour d'Appel de LYON a fait droit à sa demande.

Malheureusement pour lui, le bailleur a saisi la Cour de Cassation ; celle-ci a condamné la solution de la Cour d'Appel, en constatant que « les délais accordés par l'ordonnance de référé ayant suspendu la réalisation de la clause résolutoire n'avaient pas été respectés », et que l'on ne pouvait accorder de nouveaux délais (N° de pourvoi: 07-16725).

Cette solution n'est pas une nouveauté puisque la cour de cassation avait déjà adopté cette position. Il est cependant utile ici de la rappeler, car le locataire doit avoir bien conscience de la rigueur de cette solution :

- au moment où il sollicite un délai, en s'assurant préalablement qu'il sera en mesure de respecter le délai demandé,

- lorsqu'il a obtenu du Juge un délai de paiement qui suspend les effets de la clause résolutoire, en veillant au paiement à bonne date de chaque échéance en sus du loyer courant.

Il devra s'en souvenir au risque de perdre son bail !

Philippe MAGDELAINE

Avocat en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 03/11/08
Dernier commentaire ajouté il y a 1 mois 3 semaines

A quelles conditions, un voisin peut-il ouvrir des fenêtres en limite de propriété ?

Il convient de se reporter à l'article 678 du code civil qui précise les conditions dans lesquelles peuvent être créées des vues droites ou des fenêtres à proximité d'un fonds voisin. Ce texte édicte qu'« on ne peut avoir de vue droite ou fenêtre... sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ».

Cela signifie qu'on ne peut créer une fenêtre ouvrant en direction de la propriété de son voisin s'il n'existe pas une distance minimum de 1,90 m entre le mur où la fenêtre est ouverte et la limite de propriété du voisin. En cas de distance insuffisante, le voisin peut exiger la fermeture de la fenêtre et, si besoin est, saisir le tribunal pour que soit ordonnée la suppression de la fenêtre.

Pour recevoir application, cette règle nécessite que les deux propriétés soient contiguës, c'est-à-dire qu'elles ne soient pas séparées par une voie publique.

Mais attention, ce même article 678 du code civil ajoute une exception à la règle de la distance, dans le cas où le terrain voisin est déjà grevé, au profit de la propriété qui bénéficie de la vue créée, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. Cette exception, qui a été ajoutée au code civil par la loi du 30 décembre 1967, est essentielle car elle interdit au voisin de faire reproche de l'ouverture d'une fenêtre à moins d'1,90 m de distance si le voisin bénéficie déjà d'une servitude de passage sur le terrain.

En d'autres termes, bénéficier d'un droit de passage justifie l'ouverture de fenêtres sur ce même terrain.

Mais très logiquement, cette exception est limitée à l'hypothèse prévue par le texte. Ainsi, la cour de cassation a jugé, le 23 février 2005, que la distance légale devait être respectée dans ce dernier cas, au motif que «l'exception au principe de l'interdiction prévue à l'article 678 du code civil ne s'applique que lorsque le fonds sur lequel s'exerce la vue est grevé d'une servitude au profit du fonds qui bénéficie de cette vue ».

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier