philippe.magdelaine

Par philippe.magdelaine le 22/04/09
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L'indice du coût de la construction du 4° trimestre 2008 est paru.

L'indice du coût de la construction du 4° trimestre 2008 s'établit à 1523. La hausse annuelle est donc de 3,32%.

Pour les baux venant à révision triennale entre le 1er octobre et le 31 décembre 2008, il faut rapprocher cet indice de celui de 4° trimestre 2005 qui était de 1332, ce qui donne une hausse sur trois ans de 14,34%.

Sur neuf ans, la hausse est de 42,20 % !

Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux.

La loi 2008-776 du 4 août 2008 a en effet créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 08/04/09
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On sait que la plupart des baux comportent une clause d'indexation annuelle, ce qui se traduit pas une modification du prix du loyer chaque année à la même date, le plus souvent, la date anniversaire du début du bail.

Il arrive aussi que le bail, s'il est ancien, ne comporte pas une telle clause d'indexation. En ce cas, le prix du loyer ne peut être révisé que tous les trois ans. Mais, il est fréquent que le bailleur oublie de demander la révision du prix du loyer qui se trouve donc maintenu au montant antérieur, parfois pendant plusieurs années.

Le sondage qui suit a pour objectif de rechercher dans quelle situation vous vous trouvez et quelles sont les leçons à en tirer.

Les résultats seront ultérieurement commentés.

Par philippe.magdelaine le 07/04/09
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Créé par la loi LME (loi pour la modernisation de l'économie), le nouvel indice n'est applicable que s'il est choisi par les parties. Un texte législatif viendra peut-être le rendre obligatoire.


Répondant à une question de Monsieur Claude Birraux, député de Haute-Savoie, rappelant que le nouvel indice trimestriel des loyers commerciaux crée par la loi LME , adoptée cet été par le Parlement, ne présente pas de caractère obligatoire pour les bailleurs, qui semblent préférer le maintien de l'indice du coût de la construction comme indice de référence lors des révisions de prix, le ministère de l'économie, de l'industrie et de l'emploi reconnaît dans une réponse du 10 mars 2009 que le nouvel indice ne pourra, effectivement, remplacer l'indice actuel que si les deux parties, bailleur et locataire commerçant, en sont d'accord.

C'est pourquoi, ajoute le ministère, le gouvernement va procéder à l'évaluation de l'impact de ce nouvel indice et après analyse de ce bilan, « il sera en mesure d'évaluer la nécessité éventuelle de renforcer encore davantage l'encadrement des loyers des baux commerciaux ».

Il faut comprendre que le gouvernement n'exclut donc pas de rendre obligatoire ce nouvel indice pour tous les baux se trouvant dans son champ d'application.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 01/04/09
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On sait que pour les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, celui qui veut donner congé a le choix entre la lettre recommandée avec demande d'avis de réception et l'acte extrajudiciaire, c'est-à-dire délivré par un huissier de justice.

On connaît les risques de la lettre recommandée : soit parce qu'elle est refusée par le destinataire, soit parce que son destinataire est absent pendant un temps prolongé, soit parce que la lettre est remise à un tiers (eh oui, cela arrive...)

Il faut maintenant ajouter une dernière hypothèse, celle où la lettre a bien été remise à son destinataire, qui signe l'avis de réception.

Pourquoi ? Tout simplement parce que l'avis de réception est égaré, soit par LA POSTE, soit par l'auteur du congé qui ne la retrouve pas. En ce cas, point de salut : il manque la preuve de la réception du congé et le bail est reconduit ! Telle est la décision retenue par la cour de cassation dans un arrêt de la 3ème chambre civile rendu le 29 octobre 2008 (pourvoi n° 04-14.895)

Ici http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000019715122&fastReqId=629101925&fastPos=4

Le bailleur, auteur du congé, avait cru pouvoir obtenir l'expulsion de son locataire qui avait, de bonne foi, accusé réception du congé par un courrier adressé plus de six mois avant l'expiration du bail. N'était-ce pas la preuve qu'il avait bien reçu le congé en temps utile ? Oui, avait répondu la cour d'appel de Paris. Non, rétorque la cour de cassation, qui rappelle que, faut de production de l'avis de réception, la preuve n'était pas rapportée que la notification du congé était intervenue avant l'expiration du bail.

Sanction conforme à la lettre de l'article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, soit ! Mais sanction regrettable puisque bailleur et preneur s'accordaient sur le fait que le congé avait bien été délivré à bonne date et dans les formes prescrites.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier