philippe.magdelaine

Par philippe.magdelaine le 26/05/09
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Le dernier indice de référence des loyers est paru le 14 avril 2009

L'indice de références des loyers du 1er trimestre 2009 s'établit à 117,70 contre 115,12 au 1er trimestre 2008. La hausse sur un an est donc de 2.24%.

Rappelons que cet indice est applicable aux loyers des baux à usage d'habitation.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 18/05/09
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Le bénéficiaire d'une servitude de passage peut-il construire un escalier d'accès empiétant sur le fonds grevé de la servitude ?

C'est à cette question que la Cour de cassation vient d'apporter le 1er avril 2009 une réponse négative.

Le bénéficiaire d'une servitude de passage ne peut construire un escalier d'accès empiétant sur le fonds grevé de la servitude.

Les faits étaient résumés comme suit :

Les vendeurs d'un immeuble avaient consenti à l'acquéreur, sous l'intitulé "convention de servitude ", un droit de passage sur une parcelle non vendue leur appartenant et le droit d'effectuer dans son bâtiment tous travaux d'amélioration et de surélévation.

Pour ce faire, l'acquéreur avait notamment construit un escalier d'accès à son immeuble. Rien de mal jusque là, sauf que les six dernières marches se trouvaient sur la propriété du vendeur ! Ce dernier ne dira rien puis vendra son terrain, et c'est l'acquéreur de ce terrain qui engagea le procès pour contraindre son voisin à démolir les six premières marches.

Prenant sans doute en compte l'inaction du propriétaire originaire, la cour d'appel de Chambéry rejeta la demande de démolition. Mais c'était sans compter la détermination du plaignant qui a formé un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation rappelle en premier lieu les principes : « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

Puis elle casse la décision de Chambéry en relevant qu'il y a empiètement indiscutable et que « une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui ».

Très vraisemblablement, la Cour d'appel de renvoi suivra cette décision.

Décision juste en droit, mais reste à savoir comment le bénéficiaire de la servitude fera, après travaux de démolition, pour accéder à sa maison directement par la septième marche… La Cour ne le dit pas !

Vous pouvez consulter cet arrêt ICI

Par philippe.magdelaine le 08/05/09
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L'indice de référence des loyers (IRL) pour le 1er trimestre 2009 est paru le 14 avril 2009.

L'indice de référence des loyers (IRL), pour le 1er trimestre 2009, qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation est paru le 14 avril 2009 : il est de 117,70 pour le 1er trimestre 2009, soit une progression de 2,24% sur un an.

C'est la progression la plus faible pour les quatre derniers trimestres.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 07/05/09
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On sait que la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, impose de mentionner la superficie d'un lot de copropriété lors de sa vente. Ce mesurage doit être établi dans les conditions fixées par le décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997.

Mais sait-on qu'un mesurage de la surface habitable est désormais exigé en cas de location ?

Cette nouvelle obligation résulte de l'article 78 de la loi du 25 mars 2009 qui complète l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Désormais, il est exigé que « le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée ».

Pourquoi cette nouvelle règle ?

Il ne s'agit pas d'un texte préparé par le gouvernement, car il résulte d'une initiative parlementaire destinée à mieux apprécier une éventuelle « suroccupation » d'un logement, au regard de la loi DALO du 5 mars 2007.

Comment s'applique cette nouvelle règle ?

La notion de « surface habitable » est celle définie par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, lequel dispose que :

« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres...

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1m80...»

Qu'en déduire ?

1. il s'agit d'une obligation légale à l'égard de laquelle aucun bailleur ne peut se soustraire.

2. Cette règle s'applique à tous les locaux, qu'il s'agisse d'un logement dépendant d'un immeuble en copropriété, ou non.

3. la surface habitable ne correspond pas à celle définie par l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967. On peut ainsi aboutir à une surface différente. Il faudra donc veiller à ne pas retranscrire dans le bail la surface calculée selon les règles de la loi Carrez !

4. Une surface erronée permettra-t-elle au locataire de remettre en cause le montant du loyer ? Cela est peu probable, car la surface du logement n'est pas le seul critère de choix du locataire.

En tout cas, une chose est sûre : cette nouvelle obligation alourdira encore un peu plus le coût d'établissement du bail !

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier