philippe.magdelaine

Par philippe.magdelaine le 01/09/08
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Avec la fin des vacances, est venu pour certains le temps de régulariser un bail pour un logement meublé. Après l'avoir trouvé et s'être mis d'accord sur le montant du loyer, une question préoccupe très souvent le futur locataire : pour quelle durée vais-je être engagé ?

La réponse à cette question est double :

En premier lieu, il faut savoir que la législation impose la signature d'un bail d'au moins une année si le logement constitue la résidence principale du locataire. C'est une durée plus courte que la durée habituelle de la location d'un appartement non meublé, qui est en principe de trois années. Mais cette durée peut-elle être raccourcie ? Oui, si le locataire est étudiant, car la Loi prévoit en ce cas la possibilité de limiter la durée du bail à neuf mois. A défaut, la durée ne peut être inférieure à un an.

En second lieu, il ne faut pas assimiler la durée initialement convenue avec la durée effective. En effet, ce n'est pas parce que le preneur signe pour une année qu'il est tenu de rester aussi longtemps dans le logement ; il peut le faire à tout moment en respectant un préavis d'un mois.

En revanche, pour donner congé à son locataire, le bailleur doit respecter un préavis de trois mois avant la fin du bail, et le justifier, soit par sa décision de vendre ou reprendre le logement, soit pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations.

Par philippe.magdelaine le 30/05/08
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Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, lors du renouvellement du bail commercial, une modification notable d'un des éléments de calcul de la valeur locative visés aux articles 23-1 à 23-4 du décret du 30 septembre 1953, justifie un réajustement du loyer à la valeur locative. Cette modification peut notamment concerner les caractéristiques des locaux baillés.

Mais qu'en est-il des travaux réalisés dans la partie habitation ? La modification des caractéristiques du logement autorise-t-elle le bailleur à s'en prévaloir ?

Dans un arrêt du 15 novembre 2005 (Décision 04-15.509 - société civile immobilière la Tilleulierre c/ SAS Distribution Casino France), la Cour de Cassation a répondu clairement par l'affirmative : la modification notable des caractéristiques du local, exigée par l'article L.145-34 du Code de Commerce, ne distingue pas selon que les travaux sont exécutés dans les locaux d'habitation ou dans les locaux commerciaux.

En l'espèce, les travaux avaient été exécutés dans le logement qui faisait partie des locaux donnés en location.

Dès lors qu'il y avait eu modification notable des caractéristiques des locaux, le déplafonnement était acquis, peu importe que cela ne concernait que la partie habitation.

Par philippe.magdelaine le 29/05/08
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Révision n'est pas indexation

Aux termes de l'article L.145-38 du code de commerce, le prix du loyer du bail commercial peut faire l'objet d'une révision tous les trois ans.

Mais l'augmentation de l'indice de révision doit-elle toujours conduire à une augmentation du loyer dans les mêmes proportions ?

Certaines juridictions ont fait application de la volonté du législateur de garantir au bailleur un loyer révisé selon la variation de l'indice du coût de la construction, sans tenir compte de la valeur locative des locaux (à moins qu'elle ne dépasse 10%), mais ce n'est pas la lettre du texte.

Dans son arrêt du 6 février 2008 (n°06-21.983), la Cour de Cassation maintient sa jurisprudence antérieure, en considérant que le juge des loyers n'est pas toujours tenu de fixer le montant du loyer révisé au prix résultant de la variation de l'indice du coût de la construction. IL doit rechercher la valeur locative des locaux, et si la valeur locative est inférieure, limiter l'augmentation du loyer.

En conclusion, est ainsi réaffirmé le principe selon lequel, la révision légale n'est pas une simple indexation du loyer. Par suite, le loyer révisé peut être fixé à un montant inférieur au montant résultant de la variation indiciaire, lorsque la valeur locative est moindre.

Par philippe.magdelaine le 29/04/08
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L'associé unique d'une société civile immobilière peut-il, au terme du bail d'habitation, reprendre le logement loué pour l'habiter lui-même ? La question est aujourd'hui tranchée.

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de reprendre le logement et lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le congé peut être invoqué pour la reprise du logement au profit d'un des associés.

Ce texte permet ainsi aux associés d'une même famille de bénéficier des mêmes droits que le bailleur personne physique.

Mais qu'en est-il lorsque toutes les parts sociales d'une SCI sont détenues par une seule personne ? Peut-on considérer qu'il s'agit toujours d'une société civile familiale ?

La Cour de Cassation vient d'apporter une réponse négative dans un arrêt rendu par la Troisième Chambre Civile le 31 mai 2007 (n° 06-13.524).

Dans cette affaire, une SCI avait été constituée entre plusieurs membres d'une même famille, mais ultérieurement, tous les associés avaient vendu leurs parts à une seule et même personne qui avait ensuite pris l'initiative d'un congé aux fins de reprise pour habiter au bénéfice de son associé unique.

Confirmant l'analyse de la Cour d'Appel de PARIS, la Cour de Cassation rejette la thèse du bailleur, en relevant que « le bénéficiaire de la reprise était le seul et unique associé de la SCI, de telle sorte que cette société ne remplissait pas la condition expressément prévue par la loi comme devant être constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ».

La Cour de Cassation tranche ainsi ce litige en faveur du preneur dont le droit au renouvellement de son bail se trouve ainsi confirmé.

Philippe MAGDELAINE

Avocat à DIJON

Spécialiste en Droit Immobilier

Par philippe.magdelaine le 26/03/08
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Aux termes de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, « pour tout acte ayant notamment pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ».

La loi précise que « cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ».

Cela signifie que l'acquéreur ne dispose que d'un délai de sept jours pour se rétracter et que, passé ce délai, il ne peut plus renoncer.

Très rapidement, certains agents immobiliers ont pris l'habitude de faire courir le délai de sept jours sans attendre l'envoi (puis la réception) d'une lettre recommandée, en remettant contre décharge une copie du compromis le jour même de la signature de l'acte.

Se pose alors la question de savoir si cette pratique était conforme à la Loi, c'est-à-dire s'il s'agit là d'un moyen présentant « des garanties équivalentes » à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Les tribunaux saisis de cette question ont apporté des réponses diverses et même contradictoires, certains répondant par la négative, d'autres, admettant cette pratique, à la condition que la date de la remise soit indiscutable. Depuis peu, la Cour de Cassation (arrêt du 27 février 2008) a tranché et sa réponse est claire : la remise de l'acte le jour de la signature ne comporte par des garanties équivalentes à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Dans ces conditions, il est maintenant jugé que le délai de rétractation ne commence pas à courir par la remise contre reçu d'une copie du compromis de vente.

Cette décision est importante, car elle autorise les acheteurs qui n'ont pas reçu par voie postale la notification du compromis de se rétracter bien au delà de la date d'expiration du délai de sept jours suivant la signature de l'acte. Elle va sans aucun doute contraindre les agents immobiliers à renoncer à cette pratique.

Par philippe.magdelaine le 18/02/08
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Aux termes de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, « pour tout acte ayant notamment pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ».

Dans la mesure à ce texte ne vise que l'immeuble à usage d'habitation, la question se pose de savoir si le droit de rétractation bénéficie à l'acquéreur d'un immeuble qui est partiellement à usage d'habitation.

La cour de cassation vient d'apporter une réponse négative dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 30 janvier 2008.

Dans cette affaire, un couple d'acquéreurs avaient sollicité un prêt dans le but d'acquérir un immeuble destiné à l'habitation et au commerce et avaient signé un compromis. N'ayant pas obtenu leur financement, les acquéreurs ont demandé l'annulation du compromis, en prétendant qu'ils auraient du comporter mention du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.

En rejetant leur prétention, la Cour de Cassation énonce que « l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne mentionnant dans son champ d'application que les immeubles à usage d'habitation, ses dispositions ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte ; qu'ayant constaté que la promesse de vente portait sur un immeuble destiné non seulement à l'habitation mais aussi au commerce, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elle n'était pas soumise au délai de rétractation prévu par cet article ».

Ainsi est clairement affirmé le principe selon lequel le délai de rétractation prévu l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation ne concerne que les immeubles à l'usage exclusif d'habitation

Par philippe.magdelaine le 05/02/08
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Question : Que faire en cas d'erreur de surface dans l'acte de vente d'un appartement ?

La situation est classique : l'acheteur signe l'acte notarié après avoir pris connaissance de la surface dite "carrez", par exemple 53 m².

Après son emménagement, l'acheteur a un doute sur la surface réelle de l'appartement et il a fait appel à une entreprise de mesurage qui a trouvé que l'appartement n'était que de 49 m². L'acheteur alerte aussitôt le vendeur pour lui demander de lui rembourser la différence de prix sur la base des mètres carrés réels ainsi que la partie des frais (notaire, droits d'enregistrement...) qui avaient été calculés sur des mètres carrés inexistants. Il n'obtient aucune réponse à ses courriers.

Il envisage de faire un procès à son vendeur, mais quelles sont ses chances de le gagner ? Que peut-il espérer ?

L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété énonce que tout acte de vente d'un lot de copropriété doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot et que si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième, le vendeur doit supporter une diminution du prix proportionnelle à la superficie manquante.

Cette disposition légale, ajoutée par la loi du 18 décembre 1996, contient donc une sanction automatique et elle oblige le vendeur à restituer la quote-part du prix qu'il a indûment perçue.

En ce cas, c'est le Tribunal qui décidera si le certificat de mesurage est suffisant pour justifier la demande, et en cas de doute, il désignera un expert qui effectuera ainsi un nouveau mesurage. S'il apparaît en définitive qu'il existe bien une différence de plus d'un vingtième, le vendeur sera automatiquement condamné à rembourser la différence de prix.

En revanche, l'acheteur ne peut demander également le remboursement des frais (droits fiscaux et honoraires) payés à tort sur la partie du prix de vente remboursé, car la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 22 novembre 2006 que la seule sanction encourue par le vendeur est le remboursement de la quote-part du prix à l'exception du remboursement des frais indûment payés. Il est cependant possible d'obtenir de l'administration fiscale la restitution des droits fiscaux correspondants à la diminution du prix.

Enfin, élément important : l'action en justice doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte de vente à peine de déchéance. Il faut donc agir avant l'expiration du délai, faute de quoi la demande serait jugée irrecevable !

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier