philippe.magdelaine

Par philippe.magdelaine le 18/05/11
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On sait qu'en matière de construction, tous les délais de garantie, décennale ou biennale, ont un point de départ unique, celui du jour de la réception des travaux. La détermination de cette date est donc très importante. Celle-ci revêt donc une importance particulière.

A cet égard, l'article 1792-6 du Code civil impose en tout cas une réception unique, c'est-à-dire en une seule fois. Mais peut-elle intervenir par lots ?

Dans un arrêt récent du 10 novembre 2010, la Cour de cassation, troisième chambre civile, répond par l'affirmative en cassant un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui avait retenu le contraire. Elle affirme clairement que « la réception partielle par lots n'est pas prohibée par la loi ».

Cette décision n'est pas véritablement nouvelle, mais elle se heurte à une réticence certaine des tribunaux et fait l'objet de commentaires réservés de la doctrine.

Par philippe.magdelaine le 17/05/11
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L'indice du coût de la construction du 4° trimestre 2010 s'établit à 1533, contre 1507 au 4ème trimestre 2009. La hausse annuelle est donc de 1,73 %.

Pour les baux venant à révision triennale entre le 1er octobre et le 31 décembre 2010, il faut rapprocher cet indice de celui de 4° trimestre 2007 qui était de 1474, ce qui donne une hausse sur trois ans de 4 %.

Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. La loi 2008-776 du 4 août 2008 a en effet créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 05/05/11
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L'indice de référence des loyers du 4ème trimestre 2010 s'établit à 119,17. La hausse sur un an est de 1,45 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour l'indexation des loyers d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 20/04/11
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Une conventionnelle non publiée au fichier immobilier peut-elle être opposable à un acquéreur ?

La Cour de cassation vient de répondre par l'affirmative dans un arrêt rendu le 16 mars 2011, dans l'hypothèse où cette servitude avait été mentionnée dans l'acte de vente.

« les époux Y... font grief à l'arrêt de dire que le protocole d'accord du 18 octobre 1993 est opposable aux ayants droit de Mme X..., alors, selon le moyen, que pour être opposable aux tiers, toute constitution de servitude par titre doit être publiée au bureau des hypothèques de la situation des immeubles ; qu'un ayant droit à titre particulier a la qualité de tiers au sens des règles relatives à la publicité foncière des servitudes ; qu'au cas présent, la cour d'appel a jugé que la servitude servitude créée en 1993 était parfaitement opposable aux acquéreurs du fonds ant même à défaut de publication, en précisant que la publication n'est exigée que pour l'opposabilité de la servitude aux tiers ; qu'en statuant ainsi, sans dire en quoi les acquéreurs, ayants droit à titre particulier, n'auraient pas eu la qualité de tiers, cependant que cette qualité commandait la publication de ladite servitude pour leur être opposable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 28 et 30-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;

Mais attendu qu'ayant retenu que la convention du 18 octobre 1993 était annexée à l'acte de vente et faisait l'objet d'une mention particulière dans cet acte aux termes de laquelle le vendeur déclarait qu'il n'avait créé ni laissé acquérir aucune servitude sur le bien en dehors de la servitude constituée au profit des époux Z... et que l'acquéreur déclarait avoir été informé du protocole d'accord annexé à l'acte de vente, établi entre Mme X..., vendeur et M. et Mme Z... concernant la constitution d'une servitude grevant le terrain cédé et d'une lettre de M. A..., avocat, confirmant l'intention des époux Z... de régulariser ladite servitude , la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que la servitude créée en 1993 était opposable aux acquéreurs, même à défaut de publication

Par philippe.magdelaine le 18/04/11
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L'indice des loyers commerciaux du 4ème trimestre 2010 s'établit à 102,92. La hausse sur un an est de 1,83 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour l'indexation des loyers commerciaux, à l'exception de ceux restant soumis à l'indice du coût de la construction.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 15/04/11
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L'indice du coût de la construction du 4ème trimestre 2010 s'établit à 1533. La hausse sur un an est de 1,73 %, après une hausse de 1,20 % au troisième trimestre 2010.

Pour les loyers commerciaux venus à révision triennale entre le 1er octobre et le 31 décembre 2010, il faut rapprocher cet indice de celui de 4° trimestre 2007 qui était de 1474, ce qui donne une hausse sur trois ans de 4 %.

Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. La loi 2008-776 du 4 août 2008 a en effet créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 13/04/11
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Un arrêt récent de la Cour de cassation assouplit les conditions de la déclaration de créance effectuée par un mandataire du créancier.

On sait que le pouvoir écrit est obligatoire pour que le mandataire effectue une déclaration de créance pour le compte de son mandant, car cette déclaration de créance est assimilée à une demande en justice.

Jusqu'alors, la Cour de cassation faisait preuve d'une très grande rigueur et exigeait que le pouvoir soit produit au moment de la déclaration de créance et au plus tard dans le délai légal de la déclaration.

Cette jurisprudence vient d'être abandonnée. En effet, dans son arrêt du 4 février 2011, l'assemblée plénière de la Cour de cassation a jugé que la déclaration avait été régulière dès lors que le mandataire avait justifié "d'un pouvoir spécial écrit délivré dans le délai imparti pour effectuer la déclaration".

En d'autres termes, le principe selon lequel le mandataire doit disposer d'un pouvoir spécial au moment de la déclaration ou, à tout le moins dans le délai légal de celle-ci, demeure. En revanche, c'est la justification de l'existence de ce pouvoir établi régulièrement dans le délai précité qui n'a plus à être rapportée dans ce délai, et peut encore l'être a posteriori et, au plus tard, lorsque le juge statue.

L'arrêt est ICI

Par philippe.magdelaine le 08/02/11
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Le taux d'intérêt légal est prévu à l'article L.313-2 du Code monétaire et financier. Ce taux est fixé chaque année par décret pour toute la durée de l'année civile.

Pour l'année 2011, le taux est de 0,38 %, au lieu de 0,65% pour l'année 2009. C'est le taux le plus bas depuis plus de 20 ans !

Le taux de l'intérêt légal, qui est le même en matière civile et commerciale, sert de base de calcul du montant des intérêts moratoires dus par un débiteur. Son point de départ est le plus souvent la date de la mise en demeure.

Rappelons qu'en cas de condamnation par un Tribunal, le taux est majoré de 5 points (soit 5,38% pour l'année 2011) à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date à laquelle la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.

Par philippe.magdelaine le 17/01/11
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MANDAT DE VENTE : PAS DE REMUNERATION SANS CONTRAT PREALABLE

Aux termes de l'article 1er de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, le montant et les conditions de la rémunération de l'agent immobilier doivent être convenues préalablement à toute négociation ou engagement.

Dans l'espèce soumise à la Cour de cassation le 6 janvier 2011 (arrêt n° 09-71.243), l'agent immobilier avait pris cette précaution, mais la vente avait finalement été conclue au profit de la commune qui avait préempté le bien avant d'en rétrocéder une partie à l'acquéreur qu'elle avait évincé après avoir signé le compromis.

L'agent immobilier pouvait-il obtenir paiement d'une commission à ce titre ? La Cour d'appel de SAINT-DENIS DE LA REUNION a répondu par la négative et la Cour de cassation approuve son analyse.

Se trouve ainsi réaffirmée la condition du mandat préalable pour que l'agent bénéficie d'une commission. Certes, un compromis ait été préalablement signé avec cet acquéreur, mais il avait finalement acquis le bien de la commune ; son vendeur n'était donc pas le propriétaire initial qui, seul, lui avait donné mandat.

Philippe MAGDELAINE

Avocat à DIJON

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 14/01/11
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L'indice mesurant le coût de la construction pour le 3ème trimestre 2010 est paru.

L'indice s'établit à 1520. La hausse sur un an est de 1,20%.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour la révision triennale et l'indexation des loyers commerciaux, à l'exception des loyers des baux soumis au nouvel indice des loyers commerciaux (ILC).

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier