philippe.magdelaine

Par philippe.magdelaine le 28/12/09
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DE L'UTILITE DE LA CLAUSE DE SOLIDARITE

La jurisprudence a souvent l'occasion de statuer sur le recouvrement des loyers impayés après le congé donné par le locataire.

L'article 15 alinéa 3 de la loi du 6 juillet énonce :

"Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis... sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur... "

Le plus souvent cette règle trouve application lorsqu'après le départ du locataire, le bailleur consent un nouveau bail à un autre locataire. Dans cette situation, l'obligation du locataire sortant de payer les loyers et charges cesse au jour du point de départ du nouveau bail. Cette règle légale interdit donc au bailleur de cumuler deux loyers.

Mais qu'en est-il dans le cas où le bail initial a été consenti à deux locataires et que seul l'un d'eux a donné congé ? Le locataire qui a donné congé puis quitté les lieux doit-il continuer de payer le loyer ?

La Cour de cassation vient de répondre par la négative dans un arrêt du 28 octobre 2009 en énonçant que "le contrat ne comportait aucune clause de solidarité entre les locataires, la cour d'appel, sans violer le principe de contradiction, en a exactement déduit que dès lors que le logement se trouvait occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur, Mme X... n'était pas redevable des loyers et charges afférents à la période du préavis".

Le bailleur a sans doute du regretter que le bail ne comporte pas de clause de solidarité. En effet, dans ce cas, il aurait été fondé à agir contre le locataire qui avait quitté les lieux, et qui était sans doute davantage solvable...

Pour consulter cet arrêt, cliquez ICI

Philippe Magdelaine

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 15/12/09
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On sait que l'article 1719 du Code civil relatif à l'obligation de délivrance a été modifié par la loi du 25 mars 2009 et dispose désormais que, si le logement donné en location est l'habitation principale du locataire, il doit être « décent ».

Bien entendu, ce texte concerne les baux à usage d'habitation principale, mais cette obligation s'applique-t-elle à un bail commercial comportant, pour partie, un logement ?

La Cour d'appel de Paris vient de répondre par l'affirmative dans un arrêt du 1er juillet 2009 (décision n° 06-20191).

Appliquant ce principe, la Cour d'appel a condamné le bailleur récalcitrant à faire exécuter les travaux de mise en conformité avec les normes de décence.

Par philippe.magdelaine le 24/11/09
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L'indice de référence des loyers pour le 3ème trimestre 2009 s'établit à 117,41. La hausse sur un an est de 0,32 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 09/11/09
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L'indice du coût de la construction du 2ème trimestre 2009 s'établit à 1498. La baisse sur un an est de 4,10 %.

Pour les baux venu à révision triennale entre le 1er avril et le 30 juin 2009, il faut rapprocher cet indice de celui du 2ème trimestre 2006 qui était de 1366, ce qui donne une hausse sur trois ans de 9,66 %.

Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. En effet, la loi 2008-776 du 4 août 2008 a créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 06/11/09
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L'article 55 de la loi Molle n°2009-323 du 25 mars 2009 dite « de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion » dispose :

« Au début de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sont ajoutés quatre alinéas ainsi rédigés :

Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire.

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;

- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. »

Jusqu'à la publication de la loi Molle, le législateur n'avait pas cru devoir réglementer les conditions dans lesquelles un bailleur pouvait exiger de son futur locataire un engagement de caution d'un tiers, qu'il s'agisse d'une caution simple, ou d'une caution solidaire. C'est désormais chose faite.

Quelle est la portée de ces modifications ?

1. le recours au cautionnement est interdit au cas où le bailleur a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives. Le législateur ne veut pas que le bailleur bénéficie ainsi d'une double garantie.

2. le recours au cautionnement est également interdit au cas où le bailleur est une personne morale. Le plus souvent, il s'agira des sociétés d'HLM, mais le texte vise toutes les personnes morales.

Plusieurs exceptions sont néanmoins prévues dans ce second cas :

- la personne morale est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus,

- le cautionnement est souscrit par un organisme à vocation sociale, type Locapass, 1% logement…

- le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Bien entendu, ces conditions ne sont pas cumulatives.

Par philippe.magdelaine le 02/11/09
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La compétence territoriale en matière de baux commerciaux est-elle d'ordre public ? La Cour d'appel de Paris, 16ème chambre section A, vient de répondre par l'affirmative.

On sait que le Tribunal territorialement compétent pour statuer sur un litige relatif à un bail commercial est celui du « lieu de situation de l'immeuble ».

On rencontre cependant assez souvent dans les baux une clause attribuant compétence à une autre juridiction, le plus souvent celle située à proximité du domicile du bailleur.

Ces clauses, qui dérogent à la compétence de droit commun, sont-elles licites ? Si les deux parties ont la qualité de commerçant, elle le sont assurément. Mais dans le cas contraire, ne s'agit-il pas d'une compétence d'ordre public, à laquelle nul ne peut déroger ?

La Cour d'appel de Paris, 16ème chambre section A, vient de répondre par la négative en jugeant que « aucun texte n'attribue compétence exclusive à la juridiction du lieu de situation de l'immeuble ».

Cette solution mérite d'être validée par la Cour de cassation, ce qui n'est pas le cas à ce jour d'autant que la jurisprudence sur ce point n'est pas unanime.

Par philippe.magdelaine le 13/10/09
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On sait qu'aux termes de l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, le locataire privé d'emploi bénéficie du préavis réduit à un mois pour donner congé. La situation ne fait pas difficulté lorsque le contrat de travail était à durée indéterminée. Mais qu'en est-il si le contrat a été conclu pour une durée déterminée. L'arrivée de la fin du contrat est-elle bien une « perte d'emploi » ?

L'arrêt de la Cour de cassation du 8 juill. 2009, n° 08-14.903 - Laboirie c/ société Cedel (pourvoi c/ TI Draguignan, 2 oct. 2007) met un terme au doute apparu après la publication d'une précédente décision de cette même Cour le 30 septembre 1998 qui avait refusé de faire bénéficier du préavis réduit le locataire qui savait, au jour de la signature du bail, que son contrat de travail prendrait fin quelques jours après. Certes, un arrêt rendu le 8 déc. 1999 avait jugé le contraire, mais l'hésitation était toujours permise.

Se trouve ainsi réaffirmé solennellement le principe selon lequel le terme d'un contrat à durée déterminée constitue une perte d'emploi.

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Draguignan, 2 octobre 2007), rendu en dernier ressort, que Mme Jacquin, locataire d'un logement donné à bail par la SCI Cedel, a, par lettre du 6 juillet 2006, notifié au bailleur son congé pour le 6 septembre 2006, puis, par lettre du 6 septembre 2006, a précisé que son congé, consécutif à la perte de son emploi, lui permettait d'invoquer la réduction du délai d'un mois et prenait donc effet au 6 août 2006 ; que cette demande ayant été contestée par son bailleur, elle a saisi le tribunal d'instance de Draguignan pour voir constater qu'elle bénéficiait du délai réduit d'un mois et obtenir la condamnation du bailleur à lui payer une somme à titre de dommages-intérêts ;

Attendu que, pour rejeter sa demande, le jugement retient que l'application de l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 suppose qu'au moment de la signature du bail, le preneur soit dans l'ignorance de l'événement à l'origine du congé ; que tel n'est pas le cas de l'échéance du terme d'un contrat à durée déterminée puisque cette échéance est, comme la démission, le résultat de l'expression de la volonté du preneur, le contrat stipulant de manière expressément convenue le terme ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le terme d'un contrat à durée déterminée constitue une perte d'emploi, le tribunal d'instance a violé le texte susvisé ;

Par ces motifs : (...)

Pour consulter l'arrêt, c'est ICI

Par philippe.magdelaine le 06/10/09
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Le Livre blanc de l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (en abrégé U.N.P.I) vient d'être publié pour l'année 2009.

Mine d'informations et surtout de propositions parmi lesquelles on peut relever :

- la création d'un bail à durée indéterminée,

- la disparition progressive de la caution

- la maîtrise des charges locatives

- l'institution d'un diagnostic unique préalable

- la réorientation des aides au logement vers les aides à la personne

Pour plus d'informations :http://www.unpi.org/index.php?action=fiche_produit&id=470

Par philippe.magdelaine le 10/09/09
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Le taux d'intérêt légal est prévu à l'article L.313-2 du Code monétaire et financier.

Ce taux est fixé chaque année par décret pour la durée de l'année civile. Pour l'année 2009, le taux est de 3.79 %.

Le taux de l'intérêt légal, qui est le même en matière civile et commerciale, sert de base de calcul du montant des intérêts moratoires dus par un débiteur. Son point de départ est le plus souvent la date de la mise en demeure.

Rappelons qu'en cas de condamnation par un Tribunal, le taux est majoré de 5 points (soit 8.79% pour l'année 2009) à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date à laquelle la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.

Par philippe.magdelaine le 31/08/09
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Les praticiens du droit des baux commerciaux connaissent bien les dispositions de l'article L. 145-60 du Code de commerce selon lesquelles « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ».

Pourtant, la jurisprudence sanctionne périodiquement l'inaction de l'une des parties, qui laissent s'écouler ce délai sans réagir. L'arrêt du 8 juillet 2009 de la Cour de cassation en est une nouvelle illustration.

Situation classique : un bailleur donne congé avec refus de renouvellement. Il prend l'initiative de saisir le juge des référés et obtient la désignation d'un expert. Le temps s'écoule et l'expert dépose son rapport alors que plus de deux années s'étaient écoulées depuis le prononcé de l'ordonnance de référé.

Le bailleur reprend l'initiative et assigne le locataire en expulsion. Ce dernier dépose alors des conclusions pour demander paiement de l'indemnité d'éviction.

Trop tard, juge la cour d'Appel et le pourvoi du locataire est rejeté par la Cour de cassation qui rappelle que plus de deux ans s'étaient écoulés entre l'ordonnance de référé et les conclusions du locataire par lesquelles il avait demandé le paiement d'une indemnité d'éviction, et que la cour d'appel en avait exactement déduit que cette demande était prescrite en application des dispositions de l'article L. 145-60 du Code de commerce.

La sanction est rude mais conforme aux textes.

Locataires : faites bien attention à agir à temps !

Le texte intégral de la décision peut être consulté ICI