philippe.magdelaine

Par philippe.magdelaine le 20/08/09
Dernier commentaire ajouté il y a 12 années 2 mois

L'indice de référence des loyers (IRL) du 2ème trimestre 2009 est paru.

Le dernier indice de référence des loyers (IRL), qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation, est paru au journal officiel du 17 juillet 2009 : il est de 117,59 pour le 2ème trimestre 2009.

La progression sur un an est de 1,31%.

Par philippe.magdelaine le 05/08/09
Dernier commentaire ajouté il y a 12 années 2 mois

L'indice du coût de la construction du 1er trimestre 2009 est paru.

L'indice du coût de la construction du 1er trimestre 2009 s'établit à 1503. La hausse sur un an est de 0,40 % seulement.

Pour les baux venant à révision triennale entre le 1er janvier et le 31 mars 2009, il faut rapprocher cet indice de celui de 1er trimestre 2006 qui était de 1362, ce qui donne une hausse sur trois ans de 10,36 %.

Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. En effet, la loi 2008-776 du 4 août 2008 a créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 16/07/09
Dernier commentaire ajouté il y a 12 années 3 mois

L'indice du 1er trimestre 2009 du COUT DE LA CONSTRUCTION (ICC) est paru.

L'indice du 1er trimestre 2009 du COUT DE LA CONSTRUCTION (ICC) vient d'être publié au Journal Officiel.

Il s'établit à 1503 contre 1523 au 4ème trimestre 2008, soit une diminution de 1.32 %. En rythme annuel, la progression n'est que de 0,4%.

Rappelons que cet indice sert notamment de référence pour la révision et le renouvellement des baux commerciaux, mais il n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. En effet, depuis la loi 2008-776 du 4 août 2008, a été créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice qui peut être choisi par les parties au contrat, soit lors de la signature du bail commercial, soit à tout moment en cours de bail.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en Droit Immobilier

Par philippe.magdelaine le 06/07/09
Dernier commentaire ajouté il y a 7 années 7 mois

Les obligations d'un constructeur de maison individuelle ne se limitent pas à l'aspect technique de la construction. Il doit tenir compte de l'environnement, et notamment des règles du lotissement.

Aux termes de la convention liant les parties, un constructeur avait pris l'engagement d'édifier la maison conformément à ses plans établis et à la notice descriptive annexée au contrat. Etait comprise dans sa mission une construction conforme aux règles de construction prescrites par le Code de la Construction et de l'habitation, à celles prescrites par le Code de l'Urbanisme et définie par un plan de la construction à édifier comportant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles. Le constructeur de maisons individuelles avait également l'obligation, dans le cadre de son mandat, d'accomplir les démarches et formalités nécessaires à l'obtention du permis de construire. Selon la notice descriptive obligatoire le constructeur avait en charge l'intégralité des travaux, dont l'implantation et les raccordements

Or, après achèvement des travaux, le maître d'ouvrage avait reçu notification d'un refus de délivrance du certificat de non conformité au motif que les planchers ne paraissaient pas calés à 0,10 par rapport à la cote de la voirie au droit du lot.

Les deux rapports d'expertise déposés ont ensuite établi clairement et sans contestation technique étayée de la part de l'ensemble des parties, que le refus de conformité était fondé puisque les prescriptions réglementaires n'avaient pas été respectées et que l'implantation altimétrique conventionnellement prévue n'a pas donc pas été respectée.

Condamné par la cour d'appel de Nîmes le 5 février 2008, le constructeur s'est pourvu en cassation. Son pourvoi est rejeté par le 6 mai 2009 par la troisième chambre civile en ces termes :

« ayant exactement retenu que, s'agissant d'une construction en lotissement, le constructeur de maison individuelle devait, pour exécuter son engagement conformément aux exigences résultant de la convention liant les parties, livrer un ouvrage satisfaisant intégralement aux prescriptions réglementaires et contractuelles et que la société ... n'avait jamais contesté l'étendue de son obligation, et constaté que l'expert avait relevé que le plancher de la villa n'était pas de 10 cm au-dessus du niveau de la voirie au droit du lot, mais inférieur de 25 cm, soit une différence totale avec la hauteur de plancher prévue et donc convenue de 35 cm, la cour d'appel en a déduit à bon droit que l'implantation altimétrique conventionnellement prévue n'avait pas été respectée. »

Cet arrêt (ICI) confirme l'étendue des obligations contractuelles du constructeur de maisons individuelles, lesquelles ne se limitent pas à l'aspect technique de la construction, mais à l'ensemble des règles de construction. En manquant à ses obligations, le constructeur voit sa responsabilité engagée sur le fondement de l'article 1184 du code civil, sans qu'il y ait lieu de rechercher l'existence et la nature du dommage.

Les investigations des experts avaient clairement démontré que les prescriptions réglementaires découlant du règlement de lotissement n'avaient pas été respectées. Le défaut de conformité était donc manifeste.

La responsabilité du constructeur est donc engagée sur le fondement de l'article 1184 du code civil. Et peu importe qu'il n'existe pas de dommage à l'ouvrage, puisqu'il y a manquement contractuel.

Par philippe.magdelaine le 29/06/09
Dernier commentaire ajouté il y a 12 années 3 mois

La loi du 12 mars 2009 prévoit en son article 7 quelques modifications mineures du statut de la copropriété (loi du 10 juillet 1965).


Ces modifications sont présentées par le législateur comme des mesures de simplification en faveur des citoyens et des usagers des administrations (sic)

Dans un précédent billet (ICI), il a été relevé deux textes modifiés :

- la modification de l'article 21, relatif au conseil syndical :

- la modification de l'article 10-1, relatif aux frais de procès opposant un copropriétaire au syndicat des copropriétaires :

Intéressons nous ici à un texte nouveau : l’article 8-1 concernant les emplacements de stationnement.

Cet article est rédigé comme suit :

"Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.

Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.

Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification."

Désormais, si le règlement de copropriété le stipule, le vendeur d’un emplacement de stationnement devra se plier à cette nouvelle règle dans le cas où le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement. La vente à un tiers ne pourra intervenir qu’après :

- notification au syndic du projet de vente précisant le prix et les conditions de la vente

- et expiration du délai de deux mois à compter de la notification par le syndic à chaque copropriétaire.

Le cas d’un projet de vente à un copropriétaire n’est pas évoqué par le nouveau texte ; on peut donc en déduire qu'il ne fait pas exception à la nouvelle règle et qu'en conséquence, la notification préalable est exigée même dans cette hypothèse.

Le cas d’une réponse favorable de plusieurs copropriétaires n’est pas davantage évoqué. Lequel sera prioritaire ? Le premier qui aura répondu au syndic ? Le premier qui aura fait connaître son accord au propriétaire vendeur ?

On peut donc s’attendre à des conflits entre copropriétaires… à trancher par les Tribunaux !

Par philippe.magdelaine le 23/06/09
Dernier commentaire ajouté il y a 12 années 3 mois

La loi du 12 mars 2009 prévoit en son article 7 quelques modifications mineures du statut de la copropriété (loi du 10 juillet 1965).


Ces modifications sont présentées par le législateur comme des mesures de simplification en faveur des citoyens et des usagers des administrations (sic).

On peut notamment relever :

- la modification de l’article 21, relatif au conseil syndical :

Désormais, pourront être élus les partenaires liés par un pacte civil de solidarité, et les usufruitiers. Pour les concubins, rien n’est encore prévu et ils ne pourront donc siéger au conseil syndical, du moins s’ils ne sont pas eux-mêmes copropriétaires.

- la modification de l’article 10-1, relatif aux frais de procès opposant un copropriétaire au syndicat des copropriétaires :

Cet article est désormais rédigé comme suit :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est, même en l'absence de demande de sa part (mots ajoutés par la loi du 12 mai 2009) dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Cela signifie que le copropriétaire qui gagne son procès sera désormais systématiquement exonéré des frais exposés par le syndicat, sans qu’il soit besoin d’en faire la demande.

juin
17

Le cabinet

Par philippe.magdelaine le 17/06/09
Dernier commentaire ajouté il y a 12 années 4 mois

Le cabinet est situé au centre de Dijon, 1, boulevard Thiers, à l'angle de la place de la République.

Il est à deux pas de la cité judiciaire, où siègent toutes les tribunaux judiciaires, non loin du Tribunal administratif et du Palais de Justice, où siège la Cour d'appel de Dijon qui statue en appel sur les litiges provenant des tribunaux de la Côte d'Or, de la Haute-Marne et de la Saône-et-Loire.

Par philippe.magdelaine le 15/06/09
Dernier commentaire ajouté il y a 10 années 9 mois

En cas de vente d'un appartement, la loi dite "carrez" impose un mesurage du lot vendu. Si l'acheteur constate ensuite que la surface annoncée est inférieure, quels sont ses recours contre le vendeur ?

La situation est classique : l'acheteur signe l'acte notarié après avoir pris connaissance de la surface dite "carrez", par exemple 53 m².

Après son emménagement, l'acheteur a un doute sur la surface réelle de l'appartement et il a fait appel à une entreprise de mesurage qui a trouvé que l'appartement n'était que de 49 m². L'acheteur alerte aussitôt le vendeur pour lui demander de lui rembourser la différence de prix sur la base des mètres carrés réels ainsi que la partie des frais (notaire, droits d'enregistrement...) qui avaient été calculés sur des mètres carrés inexistants. Il n'obtient aucune réponse à ses courriers.

Il envisage de faire un procès à son vendeur, mais quelles sont ses chances de le gagner ? Que peut-il espérer ?

L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété énonce que tout acte de vente d'un lot de copropriété doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot et que si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième, le vendeur doit supporter une diminution du prix proportionnelle à la superficie manquante.

Cette disposition légale, ajoutée par la loi du 18 décembre 1996, contient donc une sanction automatique et elle oblige le vendeur à restituer la quote-part du prix qu'il a indûment perçue.

En ce cas, c'est le Tribunal qui décidera si le certificat de mesurage est suffisant pour justifier la demande, et en cas de doute, il désignera un expert qui effectuera ainsi un nouveau mesurage. S'il apparaît en définitive qu'il existe bien une différence de plus d'un vingtième, le vendeur sera automatiquement condamné à rembourser la différence de prix.

En revanche, l'acheteur ne peut demander également le remboursement des frais (droits fiscaux et honoraires) payés à tort sur la partie du prix de vente remboursé, car la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 22 novembre 2006 que la seule sanction encourue par le vendeur est le remboursement de la quote-part du prix à l'exception du remboursement des frais indûment payés. Il est cependant possible d'obtenir de l'administration fiscale la restitution des droits fiscaux correspondants à la diminution du prix.

Enfin, élément important : l'action en justice doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte de vente à peine de déchéance. Il faut donc agir avant l'expiration du délai, faute de quoi la demande serait jugée irrecevable !

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 15/06/09
Dernier commentaire ajouté il y a 12 années 4 mois

En matière de bail à usage d'habitation, les réparations locatives sont celles énoncées au décret du 26 août 1987, mais la liste n'est pas limitative.

La Cour de cassation valide un jugement ayant considéré que les frais de détartrage d'un chauffe-eau électrique étaient à la charge du bailleur.


On sait qu’en matière de bail à usage d’habitation, les réparations locatives sont celles énoncées au décret du 26 août 1987. Mais cette liste n’est pas limitative.

Qu’en est-il des frais de détartrage d’un chauffe-eau électrique ?

La question, tranchée par le Tribunal d’instance de Charleville-Mézière, a été validée par la Cour de cassation dans un arrêt du 29 octobre 2008 (arrêt n° 06-21.663).

Le bailleur soutenait que le détartrage était une intervention à la charge du locataire, en se fondant sur le texte du décret de 1987 qui impute au locataire « le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe ».

Il en a été jugé autrement, le Tribunal considérant que, par leur importance, les travaux nécessitaient la dépose du bloc résistance, ce qui ne pouvait être assimilé à un simple rinçage du chauffe-eau.

Solution validée par la Cour de cassation.

Par philippe.magdelaine le 04/06/09
Dernier commentaire ajouté il y a 12 années 4 mois

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 est couramment dénommée « loi MOLLE), mais ses dispositions n'en sont pas moins rigoureuses.

Elle contient 134 articles dont certains modifient les dispositions du Code de la construction et de l'habitation (CCH), notamment les articles L. 613-1 et L. 613-2 concernant les modalités d'expulsion des locataires.

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 est couramment dénommée « loi MOLLE),

Elle a été adoptée par le Parlement dans le cadre d'une procédure d'urgence, et publiée au Journal Officiel du 27 Mars 2009.

Elle contient 134 articles dont certains modifient les dispositions du Code de la construction et de l'habitation (CCH), notamment les articles L. 613-1 et L. 613-2 concernant les modalités d'expulsion des locataires.

Article 613-1 du CCH :

Le juge des référés ou le juge de l'exécution, selon le cas, du lieu de situation de l'immeuble peut, par dérogation aux dispositions de l'article 1244 du Code civil, accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut, même d'office, accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire.

Article 613-2 du CCH :

La durée des délais prévus à l'article précédent ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La nouvelle rédaction de ces deux textes a fait disparaître la faculté pour le juge d'autoriser le locataire expulsé à rester dans les lieux au-delà d'une année. Elle réduit par ailleurs le délai maximum du sursis à exécution des décisions d'expulsion ; ce délai passe de trois ans à un an.