Par philippe.magdelaine le 14/01/11

L'indice des loyers commerciaux du 3ème trimestre 2010 est paru. Il s'établit à 102,36.

La hausse sur un an est de 1,14 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour l'indexation des loyers commerciaux, à l'exception de ceux restant soumis à l'indice du coût de la construction.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 16/12/10

L'indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2010 s'établit à 118,70. La hausse sur un an est de 1,10 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 02/12/10

L'indice de référence des loyers (IRL) du 2ème trimestre 2010, qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation, est paru au journal officiel : il est de 118,26, soit une progression de 0,57 % sur un an.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 30/11/10

On sait que, sauf exception dont la preuve doit être apportée par le bailleur, le loyer du bail renouvelé ne peut en principe excéder le taux de variation de l'indice mesurant l'évolution du coût de la construction ; c'est ce qu'on appelle la règle du plafonnement.

Il en résulte un contentieux abondant chaque fois que le bailleur tente d'obtenir une augmentation plus importante du loyer. Il en est notamment ainsi lorsque le bailleur invoque l'installation d'une terrasse sur le domaine public. Est-ce un motif de déplafonnement du loyer ? Le plus souvent, la réponse est négative, car le locataire paye déjà une redevance à ce titre et l'autorisation demeure précaire.

Dans un arrêt du 16 juin 2010 (n°09.01838), la Cour d'appel de Paris vient de juger qu'il doit être tenu compte de cet avantage dans l'évaluation du loyer de renouvellement. En l'occurence, une majoration de 7% a été appliquée.

Par philippe.magdelaine le 08/11/10

L'indice du coût de la construction du 2° trimestre 2010 s'établit à 1517, contre 1498 au 2ème trimestre 2009. La variation annuelle est donc de 1,27%.

Pour les loyers commerciaux venus à révision triennale entre le 1er avril et le 30 juin 2010, il faut rapprocher cet indice de celui de 2° trimestre 2007 qui était de 1435, ce qui donne une hausse sur trois ans de 5,71%.

Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. La loi 2008-776 du 4 août 2008 a en effet créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 27/09/10

On connaît les dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 selon lesquelles la personne qui se porte caution doit faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Le premier alinéa vise les engagements à durée déterminée, tandis que le second vise les formalités à respecter à peine de nullité sans préciser quel sorte de cautionnement.

Dans cette espèce, le cautionnement avait été souscrit pour une durée déterminée et la mention manuscrite ne reproduisait que le premier alinéa. La Cour d'appel de Rennes a alors jugé que ce cautionnement était valable. D'autres Cours d'appel ont antérieurement jugé dans le même sens (notamment celle de Paris à plusieurs reprises).

L'arrêt de la Cour de cassation du 14 Septembre 2010 (n° 09-14.001) confirme la rigueur avec laquelle ce texte est appliqué. Peu importe qu'il s'agisse d'un engament à durée déterminée, le texte impose la reproduction intégrale de la totalité du texte et à défaut, la nullité est prononcée.

Cette décision est à rapprocher d'un arrêt rendu dans le même sens le 27 septembre 2006 (pourvoi 05-17.804)

Voici le texte de l'arrêt :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 4 septembre 2008), que

Mme X... a donné une maison à bail d'habitation à Mme Y... et M. Z..., Mme A... s'étant portée caution solidaire pour les preneurs sur une durée de six ans ; que la bailleresse a assigné ses locataires et leur caution aux fins de faire constater la résiliation du bail et d'obtenir leur condamnation à lui payer notamment un arriéré de loyers et des dommages-intérêts ainsi qu'une indemnité d'occupation ; que Mme A... a soulevé la nullité de son engagement pour défaut de respect des formalités exigées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que pour accueillir les demandes de Mme X... et rejeter l'exception de nullité, l'arrêt retient, d'une part que, si Mme A... a renoncé à recopier l'alinéa 2, de l'article 22-1, de la loi du 6 juillet 1989, cette irrégularité est sans emport dès lors que ce texte ne concerne que les seuls cautionnements à durée indéterminée et, d'autre part, que la caution a porté toutes les mentions manuscrites démontrant qu'elle avait une connaissance explicite et non équivoque de la nature et de l'étendue de ses obligations ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les formalités édictées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui, en son dernier alinéa n'opère pas de distinction selon le caractère déterminé ou indéterminé de la durée du cautionnement, sont prescrites à peine de nullité de l'acte, sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'un grief, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que toutes les mentions manuscrites prévues par la loi figuraient dans l'acte de cautionnement de Mme A..., a violé le texte susvisé ;

Par philippe.magdelaine le 24/08/10

La lecture du rapport annuel de la Cour de cassation révèle l'état d'esprit des magistrats de la plus haute juridiction française ; ce rapport contient aussi des propositions faites au législateur.

Dans son rapport annuel pour l'année 2009, il est suggéré de modifier l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 pour élargir les conditions dans lesquelles le locataire peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois.

Cela concerne les attributaires du Revenu de solidarité active, dit Rsa, à côté de ceux qui bénéficient du revenu minimum d'insertion (RMI) pour pouvoir donner congé avec un préavis réduit à un mois.

Cette proposition semble avoir été entendue.

Dans une réponse ministérielle n° 45332 (JOAN Q 5 janvier 2010, page 177), on peut lire :

L'article 15-I, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis lorsqu'un locataire donne congé est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement.

Toutefois, dans un certain nombre limité de cas expressément prévus par la loi, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte d'événements imprévus ou de situations particulières, notamment lorsque le locataire perçoit le revenu minimum d'insertion (RMI), remplacé par le revenu de solidarité active depuis le 1er juin 2009.

La jurisprudence considère que dans le domaine du préavis réduit prévu par l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de s'en tenir à la liste limitative envisagée par la loi et elle refuse de l'étendre à des cas non visés par celle-ci. En tout état de cause, elle refuse l'extension du texte par le raisonnement analogique.

Dans le souci de conserver une règle claire et d'application générale, il n'est pas envisagé actuellement, d'étendre le délai de préavis réduit à d'autres cas que ceux actuellement prévus, afin d'éviter la multiplication de situations dérogatoires qui pourraient remettre en cause le principe d'équilibre des relations entre bailleurs et locataires posé par la loi. Toutefois, le RSA se substituant au RMI, la proposition de loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit présenté par Jean-Luc Warsmann, député, prévoit la possibilité, pour un locataire qui bénéficie du RSA, de donner congé avec un préavis réduit à un mois.

Par philippe.magdelaine le 23/08/10

L'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le délai de préavis de trois mois peut être réduit à un mois dans des circonstances particulières, notamment lorsque le locataire bénéficie du R.M.I.

Mais qu'en est-il si la lettre de congé ne mentionne pas cette situation ? le préavis est-il d'un mois ou est-il de trois mois ? En d'autres termes, le locataire doit-il informer le bailleur dès l'envoi du congé ?

La Cour de cassation vient de rendre le 30 juin 2010 (décision n°09-16.244) un arrêt aux termes duquel, après avoir rappelé que l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le préavis pouvait dans certaines circonstances être réduit à un mois, ne précise pas que la Cour énonce que le fait de ne pas se prévaloir dans le congé ne prive pas le locataire du droit reconnu par la loi.

Cette décision est parfaitement justifiée puisqu'il n'y a pas lieu d'ajouter à la loi une condition qui ne figue pas dans le texte.

Bien entendu, le locataire doit rapporter la preuve qu'il peut bénéficier du préavis réduit, mais, il peut le faire jusqu'à l'audience du tribunal.

L'arrêt est ICI : http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000022427166&fastReqId=1833912263&fastPos=1

Par philippe.magdelaine le 19/08/10

L'indice de référence des loyers (IRL) du 1er trimestre 2010, qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation, est paru au journal officiel du 16 avril 2010 : il est de 117,81, soit une progression de 0,09 % sur un an.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 19/08/10

Le dernier indice de référence des loyers (IRL), qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation, est paru au journal officiel du 22 juillet 2010 : il est de 118,26 pour le 2ème trimestre 2010, soit une progression de 0,57 % sur un an.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier