Par philippe.magdelaine le 18/05/09

Le bénéficiaire d'une servitude de passage peut-il construire un escalier d'accès empiétant sur le fonds grevé de la servitude ?

C'est à cette question que la Cour de cassation vient d'apporter le 1er avril 2009 une réponse négative.

Le bénéficiaire d'une servitude de passage ne peut construire un escalier d'accès empiétant sur le fonds grevé de la servitude.

Les faits étaient résumés comme suit :

Les vendeurs d'un immeuble avaient consenti à l'acquéreur, sous l'intitulé "convention de servitude ", un droit de passage sur une parcelle non vendue leur appartenant et le droit d'effectuer dans son bâtiment tous travaux d'amélioration et de surélévation.

Pour ce faire, l'acquéreur avait notamment construit un escalier d'accès à son immeuble. Rien de mal jusque là, sauf que les six dernières marches se trouvaient sur la propriété du vendeur ! Ce dernier ne dira rien puis vendra son terrain, et c'est l'acquéreur de ce terrain qui engagea le procès pour contraindre son voisin à démolir les six premières marches.

Prenant sans doute en compte l'inaction du propriétaire originaire, la cour d'appel de Chambéry rejeta la demande de démolition. Mais c'était sans compter la détermination du plaignant qui a formé un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation rappelle en premier lieu les principes : « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

Puis elle casse la décision de Chambéry en relevant qu'il y a empiètement indiscutable et que « une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui ».

Très vraisemblablement, la Cour d'appel de renvoi suivra cette décision.

Décision juste en droit, mais reste à savoir comment le bénéficiaire de la servitude fera, après travaux de démolition, pour accéder à sa maison directement par la septième marche… La Cour ne le dit pas !

Vous pouvez consulter cet arrêt ICI

Par philippe.magdelaine le 08/05/09

L'indice de référence des loyers (IRL) pour le 1er trimestre 2009 est paru le 14 avril 2009.

L'indice de référence des loyers (IRL), pour le 1er trimestre 2009, qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation est paru le 14 avril 2009 : il est de 117,70 pour le 1er trimestre 2009, soit une progression de 2,24% sur un an.

C'est la progression la plus faible pour les quatre derniers trimestres.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 07/05/09

On sait que la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, impose de mentionner la superficie d'un lot de copropriété lors de sa vente. Ce mesurage doit être établi dans les conditions fixées par le décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997.

Mais sait-on qu'un mesurage de la surface habitable est désormais exigé en cas de location ?

Cette nouvelle obligation résulte de l'article 78 de la loi du 25 mars 2009 qui complète l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Désormais, il est exigé que « le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée ».

Pourquoi cette nouvelle règle ?

Il ne s'agit pas d'un texte préparé par le gouvernement, car il résulte d'une initiative parlementaire destinée à mieux apprécier une éventuelle « suroccupation » d'un logement, au regard de la loi DALO du 5 mars 2007.

Comment s'applique cette nouvelle règle ?

La notion de « surface habitable » est celle définie par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, lequel dispose que :

« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres...

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1m80...»

Qu'en déduire ?

1. il s'agit d'une obligation légale à l'égard de laquelle aucun bailleur ne peut se soustraire.

2. Cette règle s'applique à tous les locaux, qu'il s'agisse d'un logement dépendant d'un immeuble en copropriété, ou non.

3. la surface habitable ne correspond pas à celle définie par l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967. On peut ainsi aboutir à une surface différente. Il faudra donc veiller à ne pas retranscrire dans le bail la surface calculée selon les règles de la loi Carrez !

4. Une surface erronée permettra-t-elle au locataire de remettre en cause le montant du loyer ? Cela est peu probable, car la surface du logement n'est pas le seul critère de choix du locataire.

En tout cas, une chose est sûre : cette nouvelle obligation alourdira encore un peu plus le coût d'établissement du bail !

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 22/04/09

L'indice du coût de la construction du 4° trimestre 2008 est paru.

L'indice du coût de la construction du 4° trimestre 2008 s'établit à 1523. La hausse annuelle est donc de 3,32%.

Pour les baux venant à révision triennale entre le 1er octobre et le 31 décembre 2008, il faut rapprocher cet indice de celui de 4° trimestre 2005 qui était de 1332, ce qui donne une hausse sur trois ans de 14,34%.

Sur neuf ans, la hausse est de 42,20 % !

Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux.

La loi 2008-776 du 4 août 2008 a en effet créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 08/04/09

On sait que la plupart des baux comportent une clause d'indexation annuelle, ce qui se traduit pas une modification du prix du loyer chaque année à la même date, le plus souvent, la date anniversaire du début du bail.

Il arrive aussi que le bail, s'il est ancien, ne comporte pas une telle clause d'indexation. En ce cas, le prix du loyer ne peut être révisé que tous les trois ans. Mais, il est fréquent que le bailleur oublie de demander la révision du prix du loyer qui se trouve donc maintenu au montant antérieur, parfois pendant plusieurs années.

Le sondage qui suit a pour objectif de rechercher dans quelle situation vous vous trouvez et quelles sont les leçons à en tirer.

Les résultats seront ultérieurement commentés.

Par philippe.magdelaine le 07/04/09

Créé par la loi LME (loi pour la modernisation de l'économie), le nouvel indice n'est applicable que s'il est choisi par les parties. Un texte législatif viendra peut-être le rendre obligatoire.


Répondant à une question de Monsieur Claude Birraux, député de Haute-Savoie, rappelant que le nouvel indice trimestriel des loyers commerciaux crée par la loi LME , adoptée cet été par le Parlement, ne présente pas de caractère obligatoire pour les bailleurs, qui semblent préférer le maintien de l'indice du coût de la construction comme indice de référence lors des révisions de prix, le ministère de l'économie, de l'industrie et de l'emploi reconnaît dans une réponse du 10 mars 2009 que le nouvel indice ne pourra, effectivement, remplacer l'indice actuel que si les deux parties, bailleur et locataire commerçant, en sont d'accord.

C'est pourquoi, ajoute le ministère, le gouvernement va procéder à l'évaluation de l'impact de ce nouvel indice et après analyse de ce bilan, « il sera en mesure d'évaluer la nécessité éventuelle de renforcer encore davantage l'encadrement des loyers des baux commerciaux ».

Il faut comprendre que le gouvernement n'exclut donc pas de rendre obligatoire ce nouvel indice pour tous les baux se trouvant dans son champ d'application.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 01/04/09

On sait que pour les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, celui qui veut donner congé a le choix entre la lettre recommandée avec demande d'avis de réception et l'acte extrajudiciaire, c'est-à-dire délivré par un huissier de justice.

On connaît les risques de la lettre recommandée : soit parce qu'elle est refusée par le destinataire, soit parce que son destinataire est absent pendant un temps prolongé, soit parce que la lettre est remise à un tiers (eh oui, cela arrive...)

Il faut maintenant ajouter une dernière hypothèse, celle où la lettre a bien été remise à son destinataire, qui signe l'avis de réception.

Pourquoi ? Tout simplement parce que l'avis de réception est égaré, soit par LA POSTE, soit par l'auteur du congé qui ne la retrouve pas. En ce cas, point de salut : il manque la preuve de la réception du congé et le bail est reconduit ! Telle est la décision retenue par la cour de cassation dans un arrêt de la 3ème chambre civile rendu le 29 octobre 2008 (pourvoi n° 04-14.895)

Ici http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000019715122&fastReqId=629101925&fastPos=4

Le bailleur, auteur du congé, avait cru pouvoir obtenir l'expulsion de son locataire qui avait, de bonne foi, accusé réception du congé par un courrier adressé plus de six mois avant l'expiration du bail. N'était-ce pas la preuve qu'il avait bien reçu le congé en temps utile ? Oui, avait répondu la cour d'appel de Paris. Non, rétorque la cour de cassation, qui rappelle que, faut de production de l'avis de réception, la preuve n'était pas rapportée que la notification du congé était intervenue avant l'expiration du bail.

Sanction conforme à la lettre de l'article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, soit ! Mais sanction regrettable puisque bailleur et preneur s'accordaient sur le fait que le congé avait bien été délivré à bonne date et dans les formes prescrites.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 30/03/09

Naissance d'un nouvel indice de révision des loyers de bureaux

Après l'indice de révision des loyers (IRL) pour les baux des locaux à usage d'habitation, après l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour les locaux à usage commercial, voici bientôt l'indice des loyers de bureaux, pour les locaux à usage de bureaux.

Une nouvelle fois, le législateur devrait prochainement intervenir pour réduire l'impact de la progression de l'indice du coût de la construction qui régit la variation des loyers de bureaux, notamment ceux du secteur tertiaire et du secteur des professionnels libéraux.

Un protocole d'accord entre les représentants des bailleurs et des locataires vient d'être signé le 11 mars 2009.

Le futur indice s'inspire de la loi LME du 4 août 2008 qui a donné naissance à l'indice des loyers commerciaux et, comme ce dernier, il devrait répondre au déséquilibre économique entraîné par l'évolution jugée trop importante de l'indice du coût de la construction ces dernières années.

Ce nouvel indice serait constitué de trois indices calculés mensuellement ou trimestriellement par l'INSEE :

- l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPC) pour 50%,

- l'indice du coût de la construction (ICC) pour 25%,

- l'indice du produit intérieur brut en valeur (PIB) pour 25%.

Mais ce nouvel indice s'imposera-t-il, ou demeurera-t-il facultatif ?

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 25/03/09

L'Ordre des avocats au barreau de Dijon a créé un site qui permet de découvrir les principales informations sur l'organisation, la vie et le fonctionnement du barreau de Dijon.

Je vous invite à le consulter sans modération.

http://www.barreau-dijon.avocat.fr

Par philippe.magdelaine le 24/02/09

Aux termes de l'article L.145-38 du code de commerce, le prix du loyer du bail commercial peut faire l'objet d'une révision tous les trois ans.

Mais l'augmentation de l'indice de révision doit-elle toujours conduire à une augmentation du loyer dans les mêmes proportions ?

Certaines juridictions ont fait application de la volonté du législateur de garantir au bailleur un loyer révisé selon la variation de l'indice du coût de la construction, sans tenir compte de la valeur locative des locaux (à moins qu'elle ne dépasse 10%), mais ce n'est pas la lettre du texte.

Dans son arrêt du 6 février 2008 (n°06-21.983), la Cour de cassation maintient sa jurisprudence antérieure, en considérant que le juge des loyers n'est pas toujours tenu de fixer le montant du loyer révisé au prix résultant de la variation de l'indice du coût de la construction. Il doit rechercher la valeur locative des locaux, et si la valeur locative est inférieure, limiter l'augmentation du loyer en fixant le nouveau pris du loyer à la valeur locative, peu importe que ce prix soit en deça du montant du loyer qui résulterait de la variation de l'indice.

Elle rejette le pourvoi formé contre un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 15 mars 2006 qui avait rejeté les prétentions du bailleur.

En conclusion, est ainsi réaffirmé le principe selon lequel, la révision légale n'est pas une simple indexation du loyer. Par suite, le loyer révisé peut être fixé à un montant inférieur au montant résultant de la variation indiciaire, lorsque la valeur locative est moindre.

Il n'en reste pas moins que si la valeur locative apparaît plus élevée que le prix du loyer après application du nouvel indice, le loyer révisé demeurera plafonné au montant résultant de la variation de l'indice.

Seule solution contraire, celle d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité pendant la période triennale échue ayant entraîné une variation de plus de 10ù de la valeur locative : dans ce cas, le loyer peut être réajusté à la valeur locative, sans que la hausse soit plafonnée.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier