Par philippe.magdelaine le 05/02/09

Le dernier indice de référence des loyers (IRL), qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation est paru : il est de 117,54 pour le 4e trimestre 2008, soit une progression de 2,83% sur un an.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 08/01/09

La location en meublé non professionnelle est un dispositif séduisant our les épargnants, car c'est le moyen de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions très favorables, notamment au plan fiscal.

Beaucoup d'investisseurs approchés par des promoteurs se sont laissé tenter par cette formule, et il leur a été proposé d'acquérir un appartement dans une résidence de tourisme dont les loyers, assurés par un bail commercial, leur permettraient de percevoir pendant au moins 9 ans un revenu non seulement garanti, mais encore indexé sur l'indice INSEE du coût de la construction.

Pourquoi auraient-ils renoncé à un investissement aussi prometteur ?

Et pourtant, nombre d'entre eux déchantent aujourd'hui, certains gestionnaires, titulaires du bail commercial, leur font en effet savoir qu'ils éprouvent des difficultés financières qui ne leur permettent plus de payer le loyer stipulé au contrat, et ils proposent une diminution importante du loyer (30 à 40% !), en menaçant de résilier le bail si un accord majoritaire des copropriétaires ne peut être obtenu.

Comment réagir ?

D'abord vérifier ce qui est stipulé, car le locataire commerçant ne peut s'affranchir des règles dont il est le plus souvent à l'origine (il a lui-même imposé ses conditions lors de la signature du bail). Si rien n'est prévu, la baisse du loyer ne peut résulter que d'un accord des deux parties (bailleur et locataire). Cet accord passe le plus souvent par un regroupement des propriétaires qui, adoptant une position commune, renforcent leur position face à cette menace (la liste des copropriétaires peut être obtenue chez le syndic).

Ensuite, rechercher la date à laquelle le bail a débuté, car il faut savoir que tous les trois ans, le locataire peut résilier le bail en respectant un préavis de six mois (à moins qu'une stipulation expresse l'interdise). S'il veut user de cette faculté, il n'a pas à justifier sa décision et cela entraîne la fin du bail. Mais attention aux risques de remise en cause par l'administration fiscale des avantages fiscaux consentis dans ce cadre privilégié.

Enfin, si le locataire tarde à payer le loyer, rappelons qu'il est toujours possible d'engager une procédure en référé devant le Président du Tribunal de Grande Instance, ce qui permet d'obtenir rapidement la condamnation du locataire récalcitrant, à moins d'une contestation jugée « sérieuse ».

En conclusion, la location en meublé non professionnelle dans le cadre d'une résidence de tourisme au bénéfice d'une société de gestion n'est pas à négliger, notamment pour des raisons patrimoniales, mais elle ne constitue certainement pas, comme l'annonce trop de démarcheurs, un gage de revenus garantis.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en Droit Immobilier

Par philippe.magdelaine le 03/11/08

A quelles conditions, un voisin peut-il ouvrir des fenêtres en limite de propriété ?

Il convient de se reporter à l'article 678 du code civil qui précise les conditions dans lesquelles peuvent être créées des vues droites ou des fenêtres à proximité d'un fonds voisin. Ce texte édicte qu'« on ne peut avoir de vue droite ou fenêtre... sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ».

Cela signifie qu'on ne peut créer une fenêtre ouvrant en direction de la propriété de son voisin s'il n'existe pas une distance minimum de 1,90 m entre le mur où la fenêtre est ouverte et la limite de propriété du voisin. En cas de distance insuffisante, le voisin peut exiger la fermeture de la fenêtre et, si besoin est, saisir le tribunal pour que soit ordonnée la suppression de la fenêtre.

Pour recevoir application, cette règle nécessite que les deux propriétés soient contiguës, c'est-à-dire qu'elles ne soient pas séparées par une voie publique.

Mais attention, ce même article 678 du code civil ajoute une exception à la règle de la distance, dans le cas où le terrain voisin est déjà grevé, au profit de la propriété qui bénéficie de la vue créée, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. Cette exception, qui a été ajoutée au code civil par la loi du 30 décembre 1967, est essentielle car elle interdit au voisin de faire reproche de l'ouverture d'une fenêtre à moins d'1,90 m de distance si le voisin bénéficie déjà d'une servitude de passage sur le terrain.

En d'autres termes, bénéficier d'un droit de passage justifie l'ouverture de fenêtres sur ce même terrain.

Mais très logiquement, cette exception est limitée à l'hypothèse prévue par le texte. Ainsi, la cour de cassation a jugé, le 23 février 2005, que la distance légale devait être respectée dans ce dernier cas, au motif que «l'exception au principe de l'interdiction prévue à l'article 678 du code civil ne s'applique que lorsque le fonds sur lequel s'exerce la vue est grevé d'une servitude au profit du fonds qui bénéficie de cette vue ».

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier