Par philippe.magdelaine le 21/06/13

L'article 17 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 détermine les conditions dans lesquelles sont fixés les prix des loyers des baux d'habitation, et il est notamment prévu que lorsque le loyer est « manifestement sous-évalué », le bailleur peut, lors du renouvellement du bail, proposer au locataire au moins six mois avant le terme du contrat un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des locaux comparables.

Ce texte ajoute qu'en cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, une Commission de Conciliation siégeant à la Préfecture est saisie soit par le propriétaire, soit par le locataire, et qu'à défaut d'accord constaté par la Commission, le Juge (il s'agit du Tribunal d'Instance) doit être saisi avant le terme du contrat.

Ce texte prévoir donc trois étapes : les deux premiers mois pour discuter et rechercher un accord, les deux mois suivant pour saisir la Commission, les deux derniers mois pour saisir le Tribunal.

En pratique, le bailleur peut saisir la Commission Départementale de Conciliation dès le début des quatre mois précédant la fin du contrat. Mais que se passe-t-il s'il ne le fait pas pendant les quatre premiers mois ? Peut-il encore saisir la Commission avant de saisir le Tribunal ?

En cette situation, la jurisprudence considérait jusqu'alors que le bailleur pouvait encore saisir la commission dans les dernières semaines du contrat de bail et, immédiatement après, engager la procédure devant le Tribunal d'instance qui était recevable si elle était introduite avant la fin du contrat.

Cette pratique a été condamnée par un très important arrêt rendu par la Cour de cassation. Par cette décision rendue le 13 décembre 2006 (Pourvoi n° 05-20.761), la Cour de cassation énonce que la commission départementale de conciliation doit disposer d'un délai de deux mois pour rendre son avis, avant que le Juge puisse être saisi, si bien qu'en pratique, le bailleur doit saisir la commission au plus tard deux mois avant le terme du contrat de bail pour saisir ensuite valablement le juge avant la fin du bail. Si le bailleur ne saisit pas la commission dans le délai précité, il peut se voir opposer l'irrecevabilité de sa demande devant le tribunal, et il ne pourra obtenir l'augmentation de loyer qu'il a demandée.

Les bailleurs doivent donc être vigilants sur cette question et ne pas laisser s'écouler les délais sans agir, car la sanction est lourde : c'est la reconduction du bail sans réajustement du montant du loyer !

Philippe MAGDELAINE

spécialise en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 03/05/13

Le taux d'intérêt légal est prévu à l'article L.313-2 du Code monétaire et financier.

Ce taux est fixé chaque année par décret pour la durée de l'année civile. Pour l'année 2013, le taux est de 0,04 % l'an, au lieu de 0,71% pour l'année 2012.

Le taux de l'intérêt légal, qui est le même en matière civile et commerciale, sert de base de calcul du montant des intérêts moratoires dus par un débiteur.

Son point de départ est le plus souvent la date de la mise en demeure.

Rappelons qu'en cas de condamnation par un tribunal, le taux est majoré de 5 points (soit 5,71% pour l'année 2012) à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date à laquelle la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.

Par philippe.magdelaine le 03/05/13

L'indice de référence des loyers du 4ème trimestre 2012 s'établit à 123,97. La hausse sur un an est de 1,88 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers des baux à usage d'habitation, à l'exception de ceux qui demeurent encore soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 22/01/13

L'indice des loyers commerciaux du 3ème trimestre 2012 s'établit à 108,17. La hausse sur un an est de 2,72 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour l'indexation des loyers commerciaux, à l'exception de ceux restant soumis à l'indice du coût de la construction.

Pour en savoir plus : http://avocats.fr/space/philippe.magdelaine/content/bail-commercial---l-...

Par philippe.magdelaine le 22/01/13

L'indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2012 s'établit à 132,55. La hausse sur un an est de 2,15 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers des baux à usage d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Par philippe.magdelaine le 25/10/12

L'indice de référence des loyers du 2ème trimestre 2012 s'établit à 122,96. La hausse sur un an est de 2,20 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers d'habitation, à l'exception de ceux qui restent soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Par philippe.magdelaine le 04/09/12

L'indice de référence des loyers du 1er trimestre 2012 s'établit à 122,37. La hausse sur un an est de 2,24 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers des baux à usage d'habitation, à l'exception de ceux encore soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 26/06/12

L'associé d'une société civile immobilière peut-il, au terme du bail d'habitation, reprendre le logement loué pour l'habiter lui-même lorsqu'il n'est que nu-propriétaire des parts sociales ?

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de reprendre le logement et lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le congé peut être invoqué pour la reprise du logement au profit d'un des associés.

Ce texte permet ainsi aux associés d'une même famille de bénéficier des mêmes droits que le bailleur personne physique.

Mais qu'en est-il lorsque celui qui donne congé n'est que nu-propriétaire des parts sociales ? Peut-on considérer qu'il s'agit toujours d'un associé d'une société civile familiale ?

La Cour d'appel de Versailles vient d'apporter une réponse positive dans un arrêt rendu le 10 avril 2012 en jugeant que « le fait que Mme R. soit titulaire de parts sociales en nue-propriété seulement ne l'empêche pas d'avoir la qualité d'associée ».

Cette solution semble justifiée, s'agissant bien ici d'un associé, peu importe que ses droits soit seulement celui d'un nu-propriétaire.

De la sorte, on aboutit à faire occuper un logement par une personne qui n'est pas titulaire d'un droit d'usufruit.

Philippe MAGDELAINE

Avocat au barreau de Dijon

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 08/03/12

L'indice de référence des loyers du 4ème trimestre 2011 s'établit à 121.68. La hausse sur un an est de 2.11 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers des baux à usage d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 18/01/12

On sait que l'article 15.1 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation énonce que le délai de préavis de trois mois applicable au congé du locataire peut être réduit dans certaines circonstances, et notamment au bénéfice des locataires âgés de plus de 60 ans si leur état de santé justifie un changement de domicile.

Cet état de santé doit-il être survenu au moment de la délivrance du congé?

La cour d'appel de Nîmes, qui avait répondu par l'affirmative dans un arrêt du 28 janvier 2010, vient d'être censuré par la Cour de cassation qui énonce clairement le contraire en affirmant que "le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal et que, d'autre part, ce bénéfice n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile, la cour d'appel a violé les textes susvisés".

En d'autres termes, peu importe la date à laquelle l'état de santé s'est dégradé au point de justifier un changement de domicile. Ici la pathologie remontait à 2007.