Par philippe.magdelaine le 23/08/10

L'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le délai de préavis de trois mois peut être réduit à un mois dans des circonstances particulières, notamment lorsque le locataire bénéficie du R.M.I.

Mais qu'en est-il si la lettre de congé ne mentionne pas cette situation ? le préavis est-il d'un mois ou est-il de trois mois ? En d'autres termes, le locataire doit-il informer le bailleur dès l'envoi du congé ?

La Cour de cassation vient de rendre le 30 juin 2010 (décision n°09-16.244) un arrêt aux termes duquel, après avoir rappelé que l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le préavis pouvait dans certaines circonstances être réduit à un mois, ne précise pas que la Cour énonce que le fait de ne pas se prévaloir dans le congé ne prive pas le locataire du droit reconnu par la loi.

Cette décision est parfaitement justifiée puisqu'il n'y a pas lieu d'ajouter à la loi une condition qui ne figue pas dans le texte.

Bien entendu, le locataire doit rapporter la preuve qu'il peut bénéficier du préavis réduit, mais, il peut le faire jusqu'à l'audience du tribunal.

L'arrêt est ICI : http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000022427166&fastReqId=1833912263&fastPos=1

Par philippe.magdelaine le 19/08/10

L'indice de référence des loyers (IRL) du 1er trimestre 2010, qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation, est paru au journal officiel du 16 avril 2010 : il est de 117,81, soit une progression de 0,09 % sur un an.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 19/08/10

Le dernier indice de référence des loyers (IRL), qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation, est paru au journal officiel du 22 juillet 2010 : il est de 118,26 pour le 2ème trimestre 2010, soit une progression de 0,57 % sur un an.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 20/05/10

L'indice de référence des loyers pour le 1er trimestre 2010 s'établit à 117,81. La hausse sur un an est de 0,09 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en immobilier

Par philippe.magdelaine le 23/04/10

On sait que les litiges relatifs aux baux professionnels étaient jusqu'alors soumis aux tribunaux d'instance, juridiction de droit commun du contrat de louage d'immeubles :

« Sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires fixant la compétence particulière des autres juridictions, le tribunal d'instance connaît, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 4 000 euros, et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions dont un contrat de louage d'immeubles ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. »

Seules demeureraient exclues de la compétence du tribunal d'instance « les contestations en matière de baux visés par les articles L. 145-1 et L. 145-2 du Code de commerce. »

Un décret n° 2009-1693 du 29 décembre 2009 relatif à la répartition des compétences entre le tribunal de grande instance et le tribunal d'instance est venu modifier cette répartition.

Désormais, en plus du contentieux des baux commerciaux, Les tribunaux de grande instance auront à connaître de tous les litiges portant sur des baux professionnels.

Cette modification des compétences n'est pas une surprise, puisqu'elle figurait dans le rapport déposé le 28 juin 2008, par la commission présidée par le recteur Serge Guinchard. Elle était souhaitée, car la pratique enseigne que ce contentieux est complexe et se rapproche davantage de celui des baux commerciaux que celui des baux d'habitation, lesquels demeurent de la compétence des tribunaux d'instance.

Par philippe.magdelaine le 12/03/10

Le taux d'intérêt légal est prévu à l'article L.313-2 du Code monétaire et financier. Ce taux est fixé chaque année par décret pour la durée de l'année civile.

Pour l'année 2010, le taux est de 0,65 %, au lieu de 3,79% pour l'année 2009.

Le taux de l'intérêt légal, qui est le même en matière civile et commerciale, sert de base de calcul du montant des intérêts moratoires dus par un débiteur. Son point de départ est le plus souvent la date de la mise en demeure.

Rappelons qu'en cas de condamnation par un tribunal, le taux est majoré de 5 points (soit 5,65% pour l'année 2010) à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date à laquelle la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.

Par philippe.magdelaine le 02/03/10

Dans un précédent article, a été commentée la loi du 25 mars 2009 prohibant désormais le cumul entre une assurance contre les risques d'impayés et un cautionnement. ICI

Il avait notamment été indiqué l'existence d'une dérogation pour les locations consenties par des personnes morales à des étudiants.

La loi du 24 novembre 2009 vient ici d'étendre cette dérogation à tous les bailleurs, qu'il s'agisse de personnes morales ou de particuliers. Ce cumul est désormais possible en cas de location à un étudiant ou à un apprenti.

Par philippe.magdelaine le 12/02/10

L'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le délai de préavis de trois mois peut être réduit à un mois dans des circonstances particulières, notamment la mutation du preneur.

Il a déjà été jugé que cette mutation ne nécessite pas nécessairement un déplacement géographique (Cassation troisième chambre civile - arrêt du 22 octobre 2003).

Demeurait la question de savoir si la réduction du délai suppose une mutation imposée par l'employeur ou si elle peut résulter d'une demande du salarié.

C'est aujourd'hui chose faite. La Cour de cassation vient en effet de rendre le 20 janvier 2010 un arrêt aux termes duquel, après avoir rappelé que l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le préavis était réduit à un mois en cas de mutation, ne précise pas que celle-ci devait être imposée par l'employeur, elle ajoute que « il importe peu que M. X... fût à l'origine de cette mutation pour bénéficier de la réduction de ce délai"

Cette décision parait justifiée puisqu'il n'y a pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas. En tout cas, elle semble bien mettre fin à une jurisprudence hésitante.

L'arrêt est ICI

Par philippe.magdelaine le 21/01/10

L'indice de référence des loyers pour le 4ème trimestre 2009 s'établit à 117,47. La baisse sur un an est de 0,06 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Pour en savoir plus, c'est ICI

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 28/12/09

DE L'UTILITE DE LA CLAUSE DE SOLIDARITE

La jurisprudence a souvent l'occasion de statuer sur le recouvrement des loyers impayés après le congé donné par le locataire.

L'article 15 alinéa 3 de la loi du 6 juillet énonce :

"Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis... sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur... "

Le plus souvent cette règle trouve application lorsqu'après le départ du locataire, le bailleur consent un nouveau bail à un autre locataire. Dans cette situation, l'obligation du locataire sortant de payer les loyers et charges cesse au jour du point de départ du nouveau bail. Cette règle légale interdit donc au bailleur de cumuler deux loyers.

Mais qu'en est-il dans le cas où le bail initial a été consenti à deux locataires et que seul l'un d'eux a donné congé ? Le locataire qui a donné congé puis quitté les lieux doit-il continuer de payer le loyer ?

La Cour de cassation vient de répondre par la négative dans un arrêt du 28 octobre 2009 en énonçant que "le contrat ne comportait aucune clause de solidarité entre les locataires, la cour d'appel, sans violer le principe de contradiction, en a exactement déduit que dès lors que le logement se trouvait occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur, Mme X... n'était pas redevable des loyers et charges afférents à la période du préavis".

Le bailleur a sans doute du regretter que le bail ne comporte pas de clause de solidarité. En effet, dans ce cas, il aurait été fondé à agir contre le locataire qui avait quitté les lieux, et qui était sans doute davantage solvable...

Pour consulter cet arrêt, cliquez ICI

Philippe Magdelaine

Spécialiste en droit immobilier