Par philippe.magdelaine le 26/05/09

Le dernier indice de référence des loyers est paru le 14 avril 2009

L'indice de références des loyers du 1er trimestre 2009 s'établit à 117,70 contre 115,12 au 1er trimestre 2008. La hausse sur un an est donc de 2.24%.

Rappelons que cet indice est applicable aux loyers des baux à usage d'habitation.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 08/05/09

L'indice de référence des loyers (IRL) pour le 1er trimestre 2009 est paru le 14 avril 2009.

L'indice de référence des loyers (IRL), pour le 1er trimestre 2009, qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation est paru le 14 avril 2009 : il est de 117,70 pour le 1er trimestre 2009, soit une progression de 2,24% sur un an.

C'est la progression la plus faible pour les quatre derniers trimestres.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 07/05/09

On sait que la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, impose de mentionner la superficie d'un lot de copropriété lors de sa vente. Ce mesurage doit être établi dans les conditions fixées par le décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997.

Mais sait-on qu'un mesurage de la surface habitable est désormais exigé en cas de location ?

Cette nouvelle obligation résulte de l'article 78 de la loi du 25 mars 2009 qui complète l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Désormais, il est exigé que « le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée ».

Pourquoi cette nouvelle règle ?

Il ne s'agit pas d'un texte préparé par le gouvernement, car il résulte d'une initiative parlementaire destinée à mieux apprécier une éventuelle « suroccupation » d'un logement, au regard de la loi DALO du 5 mars 2007.

Comment s'applique cette nouvelle règle ?

La notion de « surface habitable » est celle définie par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, lequel dispose que :

« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres...

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1m80...»

Qu'en déduire ?

1. il s'agit d'une obligation légale à l'égard de laquelle aucun bailleur ne peut se soustraire.

2. Cette règle s'applique à tous les locaux, qu'il s'agisse d'un logement dépendant d'un immeuble en copropriété, ou non.

3. la surface habitable ne correspond pas à celle définie par l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967. On peut ainsi aboutir à une surface différente. Il faudra donc veiller à ne pas retranscrire dans le bail la surface calculée selon les règles de la loi Carrez !

4. Une surface erronée permettra-t-elle au locataire de remettre en cause le montant du loyer ? Cela est peu probable, car la surface du logement n'est pas le seul critère de choix du locataire.

En tout cas, une chose est sûre : cette nouvelle obligation alourdira encore un peu plus le coût d'établissement du bail !

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 01/04/09

On sait que pour les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, celui qui veut donner congé a le choix entre la lettre recommandée avec demande d'avis de réception et l'acte extrajudiciaire, c'est-à-dire délivré par un huissier de justice.

On connaît les risques de la lettre recommandée : soit parce qu'elle est refusée par le destinataire, soit parce que son destinataire est absent pendant un temps prolongé, soit parce que la lettre est remise à un tiers (eh oui, cela arrive...)

Il faut maintenant ajouter une dernière hypothèse, celle où la lettre a bien été remise à son destinataire, qui signe l'avis de réception.

Pourquoi ? Tout simplement parce que l'avis de réception est égaré, soit par LA POSTE, soit par l'auteur du congé qui ne la retrouve pas. En ce cas, point de salut : il manque la preuve de la réception du congé et le bail est reconduit ! Telle est la décision retenue par la cour de cassation dans un arrêt de la 3ème chambre civile rendu le 29 octobre 2008 (pourvoi n° 04-14.895)

Ici http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000019715122&fastReqId=629101925&fastPos=4

Le bailleur, auteur du congé, avait cru pouvoir obtenir l'expulsion de son locataire qui avait, de bonne foi, accusé réception du congé par un courrier adressé plus de six mois avant l'expiration du bail. N'était-ce pas la preuve qu'il avait bien reçu le congé en temps utile ? Oui, avait répondu la cour d'appel de Paris. Non, rétorque la cour de cassation, qui rappelle que, faut de production de l'avis de réception, la preuve n'était pas rapportée que la notification du congé était intervenue avant l'expiration du bail.

Sanction conforme à la lettre de l'article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, soit ! Mais sanction regrettable puisque bailleur et preneur s'accordaient sur le fait que le congé avait bien été délivré à bonne date et dans les formes prescrites.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 30/03/09

Naissance d'un nouvel indice de révision des loyers de bureaux

Après l'indice de révision des loyers (IRL) pour les baux des locaux à usage d'habitation, après l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour les locaux à usage commercial, voici bientôt l'indice des loyers de bureaux, pour les locaux à usage de bureaux.

Une nouvelle fois, le législateur devrait prochainement intervenir pour réduire l'impact de la progression de l'indice du coût de la construction qui régit la variation des loyers de bureaux, notamment ceux du secteur tertiaire et du secteur des professionnels libéraux.

Un protocole d'accord entre les représentants des bailleurs et des locataires vient d'être signé le 11 mars 2009.

Le futur indice s'inspire de la loi LME du 4 août 2008 qui a donné naissance à l'indice des loyers commerciaux et, comme ce dernier, il devrait répondre au déséquilibre économique entraîné par l'évolution jugée trop importante de l'indice du coût de la construction ces dernières années.

Ce nouvel indice serait constitué de trois indices calculés mensuellement ou trimestriellement par l'INSEE :

- l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPC) pour 50%,

- l'indice du coût de la construction (ICC) pour 25%,

- l'indice du produit intérieur brut en valeur (PIB) pour 25%.

Mais ce nouvel indice s'imposera-t-il, ou demeurera-t-il facultatif ?

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 25/03/09

L'Ordre des avocats au barreau de Dijon a créé un site qui permet de découvrir les principales informations sur l'organisation, la vie et le fonctionnement du barreau de Dijon.

Je vous invite à le consulter sans modération.

http://www.barreau-dijon.avocat.fr

Par philippe.magdelaine le 05/02/09

Le dernier indice de référence des loyers (IRL), qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation est paru : il est de 117,54 pour le 4e trimestre 2008, soit une progression de 2,83% sur un an.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 17/11/08

LA DEMANDE DE DELAI DE PAIEMENT : UNE FOIS, MAIS PAS DEUX

On sait que le locataire en difficulté peut solliciter des délais de paiement dans la limite de deux années, et si la clause résolutoire est en jeu, il peut également solliciter la suspension des effets de la clause pendant le même délai. L'intérêt est manifeste, car si le locataire respecte l'échéancier fixé par le Tribunal pour apurer sa dette, tout en réglant les échéances courantes du loyer, les effets de la clause résolutoire sont effacés et le bail peut alors se poursuivre.

Mais qu'en est-il si, pendant le cours du délai accordé par le Juge, le débiteur prend conscience qu'il ne pourra respecter l'échéancier ? Peut-il solliciter un report du délai, ou un nouvel échéancier ?

La solution est malheureusement négative pour lui, et c'est d'ailleurs en ce sens que vient de se prononcer la Cour de cassation dans un arrêt du 15 octobre 2008.

Le cas était classique : après délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, un locataire commerçant avait obtenu du Juge des Référés la suspension des effets de la clause pendant un délai qu'il n'a pu respecter. Ce locataire a alors engagé une procédure pour demander un nouveau délai, et la Cour d'Appel de LYON a fait droit à sa demande.

Malheureusement pour lui, le bailleur a saisi la Cour de Cassation ; celle-ci a condamné la solution de la Cour d'Appel, en constatant que « les délais accordés par l'ordonnance de référé ayant suspendu la réalisation de la clause résolutoire n'avaient pas été respectés », et que l'on ne pouvait accorder de nouveaux délais (N° de pourvoi: 07-16725).

Cette solution n'est pas une nouveauté puisque la cour de cassation avait déjà adopté cette position. Il est cependant utile ici de la rappeler, car le locataire doit avoir bien conscience de la rigueur de cette solution :

- au moment où il sollicite un délai, en s'assurant préalablement qu'il sera en mesure de respecter le délai demandé,

- lorsqu'il a obtenu du Juge un délai de paiement qui suspend les effets de la clause résolutoire, en veillant au paiement à bonne date de chaque échéance en sus du loyer courant.

Il devra s'en souvenir au risque de perdre son bail !

Philippe MAGDELAINE

Avocat en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 19/09/08

Depuis la loi du 21 juillet 1994, le cautionnement apporté par un tiers à un contrat de bail est strictement réglementé et exige notamment le respect d'un certain formalisme :

« La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. »

Mais qu'en est-il si l'acte de cautionnement est un acte notarié ? Le notaire doit-il faire apposer la mention manuscrite sus visée ?

L'hésitation était permise, car le texte ne comportait aucune exclusion sur ce point.

Les Tribunaux ont très majoritairement écarté cette exigence, en relevant notamment que l'article 1319 du Code civil énonce que "l'acte authentique fait pleine foi de la convention qu'il renferme".

La solution vient d'être confirmée par la Cour de Cassation dans un arrêt du 9 juillet 2008 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 juillet 2008, 07-10.926, Publié au bulletin ) :

« les formalités prescrites par l'article 22-I de la loi du 6 juillet 1989 ne concernent que les cautionnements conclus sous seings privés et non ceux donnés en la forme authentique, avec le concours d'un notaire ».

Désormais, il n'y a plus aucun doute : seuls les actes de cautionnement sous seings privés nécessitent l'apposition de la mention manuscrite, et ce, à peine de nullité. Les actes passés en la forme authentique, devant notaire, en sont dispensés.

Il est vrai que le notaire est alors en mesure d'attirer l'attention du garant sur les conséquences susceptibles de découler de sa seule signature.

Sa protection est donc assurée, non par la mention manuscrite, mais par les conseils que lui apporte le notaire.

Philippe MAGDELAINE

Avocat spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 10/09/08

En cette période de rentrée, certains d'entre vous ont décidé d'emménager dans un nouveau logement en colocation. De quoi s'agit-il ? C'est tout simplement la location consentie à au moins deux personnes, mariées ou non, pacsées ou non.

Attardons nous à la situation de deux personnes non mariées et non pacsées qui souhaitent, par commodité ou par économie financière, loger sous le même toit.

Comment rédiger le bail ? Le bail doit être établi entre le propriétaire de l'appartement et chacun des colocataires qui doivent tous signer le bail.

Le plus souvent, le propriétaire prévoit une clause de solidarité. Il est très important d'en connaître les conséquences juridiques :

- tant que le bail se poursuit, les deux colocataires solidaires sont tenus à l'ensemble des engagements : paiement du loyer et des charges locatives, obligation d'assurance, obligation d'entretien locatif...

- si l'un des locataires décident de mettre fin au bail, il se libère de ses obligations, mais seulement s'il n'y a pas solidarité : dans le cas contraire, il demeure tenu de toutes les obligations locatives tant que le bail se poursuit avec l'autre locataire. Ce qui peut ainsi être lourd de conséquences.

En pratique, le locataire qui part a le plus grand intérêt à présenter un nouveau colocataire au bailleur et à lui demander de modifier le bail par avenant de façon à se libérer en lui substituant le colocataire arrivant.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier