Par philippe.magdelaine le 01/09/08

Avec la fin des vacances, est venu pour certains le temps de régulariser un bail pour un logement meublé. Après l'avoir trouvé et s'être mis d'accord sur le montant du loyer, une question préoccupe très souvent le futur locataire : pour quelle durée vais-je être engagé ?

La réponse à cette question est double :

En premier lieu, il faut savoir que la législation impose la signature d'un bail d'au moins une année si le logement constitue la résidence principale du locataire. C'est une durée plus courte que la durée habituelle de la location d'un appartement non meublé, qui est en principe de trois années. Mais cette durée peut-elle être raccourcie ? Oui, si le locataire est étudiant, car la Loi prévoit en ce cas la possibilité de limiter la durée du bail à neuf mois. A défaut, la durée ne peut être inférieure à un an.

En second lieu, il ne faut pas assimiler la durée initialement convenue avec la durée effective. En effet, ce n'est pas parce que le preneur signe pour une année qu'il est tenu de rester aussi longtemps dans le logement ; il peut le faire à tout moment en respectant un préavis d'un mois.

En revanche, pour donner congé à son locataire, le bailleur doit respecter un préavis de trois mois avant la fin du bail, et le justifier, soit par sa décision de vendre ou reprendre le logement, soit pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations.

Par philippe.magdelaine le 29/05/08

Révision n'est pas indexation

Aux termes de l'article L.145-38 du code de commerce, le prix du loyer du bail commercial peut faire l'objet d'une révision tous les trois ans.

Mais l'augmentation de l'indice de révision doit-elle toujours conduire à une augmentation du loyer dans les mêmes proportions ?

Certaines juridictions ont fait application de la volonté du législateur de garantir au bailleur un loyer révisé selon la variation de l'indice du coût de la construction, sans tenir compte de la valeur locative des locaux (à moins qu'elle ne dépasse 10%), mais ce n'est pas la lettre du texte.

Dans son arrêt du 6 février 2008 (n°06-21.983), la Cour de Cassation maintient sa jurisprudence antérieure, en considérant que le juge des loyers n'est pas toujours tenu de fixer le montant du loyer révisé au prix résultant de la variation de l'indice du coût de la construction. IL doit rechercher la valeur locative des locaux, et si la valeur locative est inférieure, limiter l'augmentation du loyer.

En conclusion, est ainsi réaffirmé le principe selon lequel, la révision légale n'est pas une simple indexation du loyer. Par suite, le loyer révisé peut être fixé à un montant inférieur au montant résultant de la variation indiciaire, lorsque la valeur locative est moindre.

Par philippe.magdelaine le 29/04/08

L'associé unique d'une société civile immobilière peut-il, au terme du bail d'habitation, reprendre le logement loué pour l'habiter lui-même ? La question est aujourd'hui tranchée.

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de reprendre le logement et lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le congé peut être invoqué pour la reprise du logement au profit d'un des associés.

Ce texte permet ainsi aux associés d'une même famille de bénéficier des mêmes droits que le bailleur personne physique.

Mais qu'en est-il lorsque toutes les parts sociales d'une SCI sont détenues par une seule personne ? Peut-on considérer qu'il s'agit toujours d'une société civile familiale ?

La Cour de Cassation vient d'apporter une réponse négative dans un arrêt rendu par la Troisième Chambre Civile le 31 mai 2007 (n° 06-13.524).

Dans cette affaire, une SCI avait été constituée entre plusieurs membres d'une même famille, mais ultérieurement, tous les associés avaient vendu leurs parts à une seule et même personne qui avait ensuite pris l'initiative d'un congé aux fins de reprise pour habiter au bénéfice de son associé unique.

Confirmant l'analyse de la Cour d'Appel de PARIS, la Cour de Cassation rejette la thèse du bailleur, en relevant que « le bénéficiaire de la reprise était le seul et unique associé de la SCI, de telle sorte que cette société ne remplissait pas la condition expressément prévue par la loi comme devant être constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ».

La Cour de Cassation tranche ainsi ce litige en faveur du preneur dont le droit au renouvellement de son bail se trouve ainsi confirmé.

Philippe MAGDELAINE

Avocat à DIJON

Spécialiste en Droit Immobilier