Par philippe.magdelaine le 18/05/11

On sait qu'en matière de construction, tous les délais de garantie, décennale ou biennale, ont un point de départ unique, celui du jour de la réception des travaux. La détermination de cette date est donc très importante. Celle-ci revêt donc une importance particulière.

A cet égard, l'article 1792-6 du Code civil impose en tout cas une réception unique, c'est-à-dire en une seule fois. Mais peut-elle intervenir par lots ?

Dans un arrêt récent du 10 novembre 2010, la Cour de cassation, troisième chambre civile, répond par l'affirmative en cassant un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui avait retenu le contraire. Elle affirme clairement que « la réception partielle par lots n'est pas prohibée par la loi ».

Cette décision n'est pas véritablement nouvelle, mais elle se heurte à une réticence certaine des tribunaux et fait l'objet de commentaires réservés de la doctrine.

Par philippe.magdelaine le 06/07/09

Les obligations d'un constructeur de maison individuelle ne se limitent pas à l'aspect technique de la construction. Il doit tenir compte de l'environnement, et notamment des règles du lotissement.

Aux termes de la convention liant les parties, un constructeur avait pris l'engagement d'édifier la maison conformément à ses plans établis et à la notice descriptive annexée au contrat. Etait comprise dans sa mission une construction conforme aux règles de construction prescrites par le Code de la Construction et de l'habitation, à celles prescrites par le Code de l'Urbanisme et définie par un plan de la construction à édifier comportant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles. Le constructeur de maisons individuelles avait également l'obligation, dans le cadre de son mandat, d'accomplir les démarches et formalités nécessaires à l'obtention du permis de construire. Selon la notice descriptive obligatoire le constructeur avait en charge l'intégralité des travaux, dont l'implantation et les raccordements

Or, après achèvement des travaux, le maître d'ouvrage avait reçu notification d'un refus de délivrance du certificat de non conformité au motif que les planchers ne paraissaient pas calés à 0,10 par rapport à la cote de la voirie au droit du lot.

Les deux rapports d'expertise déposés ont ensuite établi clairement et sans contestation technique étayée de la part de l'ensemble des parties, que le refus de conformité était fondé puisque les prescriptions réglementaires n'avaient pas été respectées et que l'implantation altimétrique conventionnellement prévue n'a pas donc pas été respectée.

Condamné par la cour d'appel de Nîmes le 5 février 2008, le constructeur s'est pourvu en cassation. Son pourvoi est rejeté par le 6 mai 2009 par la troisième chambre civile en ces termes :

« ayant exactement retenu que, s'agissant d'une construction en lotissement, le constructeur de maison individuelle devait, pour exécuter son engagement conformément aux exigences résultant de la convention liant les parties, livrer un ouvrage satisfaisant intégralement aux prescriptions réglementaires et contractuelles et que la société ... n'avait jamais contesté l'étendue de son obligation, et constaté que l'expert avait relevé que le plancher de la villa n'était pas de 10 cm au-dessus du niveau de la voirie au droit du lot, mais inférieur de 25 cm, soit une différence totale avec la hauteur de plancher prévue et donc convenue de 35 cm, la cour d'appel en a déduit à bon droit que l'implantation altimétrique conventionnellement prévue n'avait pas été respectée. »

Cet arrêt (ICI) confirme l'étendue des obligations contractuelles du constructeur de maisons individuelles, lesquelles ne se limitent pas à l'aspect technique de la construction, mais à l'ensemble des règles de construction. En manquant à ses obligations, le constructeur voit sa responsabilité engagée sur le fondement de l'article 1184 du code civil, sans qu'il y ait lieu de rechercher l'existence et la nature du dommage.

Les investigations des experts avaient clairement démontré que les prescriptions réglementaires découlant du règlement de lotissement n'avaient pas été respectées. Le défaut de conformité était donc manifeste.

La responsabilité du constructeur est donc engagée sur le fondement de l'article 1184 du code civil. Et peu importe qu'il n'existe pas de dommage à l'ouvrage, puisqu'il y a manquement contractuel.

Par philippe.magdelaine le 18/05/09

Le bénéficiaire d'une servitude de passage peut-il construire un escalier d'accès empiétant sur le fonds grevé de la servitude ?

C'est à cette question que la Cour de cassation vient d'apporter le 1er avril 2009 une réponse négative.

Le bénéficiaire d'une servitude de passage ne peut construire un escalier d'accès empiétant sur le fonds grevé de la servitude.

Les faits étaient résumés comme suit :

Les vendeurs d'un immeuble avaient consenti à l'acquéreur, sous l'intitulé "convention de servitude ", un droit de passage sur une parcelle non vendue leur appartenant et le droit d'effectuer dans son bâtiment tous travaux d'amélioration et de surélévation.

Pour ce faire, l'acquéreur avait notamment construit un escalier d'accès à son immeuble. Rien de mal jusque là, sauf que les six dernières marches se trouvaient sur la propriété du vendeur ! Ce dernier ne dira rien puis vendra son terrain, et c'est l'acquéreur de ce terrain qui engagea le procès pour contraindre son voisin à démolir les six premières marches.

Prenant sans doute en compte l'inaction du propriétaire originaire, la cour d'appel de Chambéry rejeta la demande de démolition. Mais c'était sans compter la détermination du plaignant qui a formé un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation rappelle en premier lieu les principes : « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

Puis elle casse la décision de Chambéry en relevant qu'il y a empiètement indiscutable et que « une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui ».

Très vraisemblablement, la Cour d'appel de renvoi suivra cette décision.

Décision juste en droit, mais reste à savoir comment le bénéficiaire de la servitude fera, après travaux de démolition, pour accéder à sa maison directement par la septième marche… La Cour ne le dit pas !

Vous pouvez consulter cet arrêt ICI