Par philippe.magdelaine le 07/04/10

Le décompte détaillé des honoraires du syndic doit distinguer les honoraires de gestion courante, c'est-à-dire la partie comprise dans le forfait que le syndic met en avant dans le cadre de sa recherche de clientèle (forfait par immeuble ou par lot de copropriété), et les autres honoraires, notamment pour procès, travaux, réunions exceptionnelles(calculés le plus souvent au temps passé.

On sait que le Conseil national de la consommation avait émis le 1er octobre 2007 un avis destiné à améliorer la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété avec la liste des prestations de gestion courante. Mais, s'agissant d'un avis, il n'avait pas de valeur réglementaire.

L'arrêté du 19 mars 2010, publié au journal officiel du 21 mars, vient fort heureusement préciser ce qu'il faut entendre par « honoraires de gestion courante ».

Ces honoraires comportent quatre chapitres :

- les frais d'assemblée générale annuelle,

- la comptabilité générale du syndicat,

- l'administration et gestion de l'immeuble

- les assurances

- la gestion du personnel,

Tous les frais et honoraires énumérés dans cet arrêté ne peuvent faire l'objet d'un honoraire supplémentaire, car il s'agit de frais nécessairement compris dans le forfait.

L'article 2 de l'arrêté énonce que celui-ci entre en vigueur le 1er juillet 2010 et que « sont concernés tous les nouveaux contrats signés à compter de cette date ».

Le texte de l'arrêté est ICI:http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000021995490&fastPos=1&fastReqId=1949692411&categorieLien=id&oldAction=rechTexte
Par philippe.magdelaine le 12/03/10

Le taux d'intérêt légal est prévu à l'article L.313-2 du Code monétaire et financier. Ce taux est fixé chaque année par décret pour la durée de l'année civile.

Pour l'année 2010, le taux est de 0,65 %, au lieu de 3,79% pour l'année 2009.

Le taux de l'intérêt légal, qui est le même en matière civile et commerciale, sert de base de calcul du montant des intérêts moratoires dus par un débiteur. Son point de départ est le plus souvent la date de la mise en demeure.

Rappelons qu'en cas de condamnation par un tribunal, le taux est majoré de 5 points (soit 5,65% pour l'année 2010) à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date à laquelle la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.

Par philippe.magdelaine le 10/09/09

Le taux d'intérêt légal est prévu à l'article L.313-2 du Code monétaire et financier.

Ce taux est fixé chaque année par décret pour la durée de l'année civile. Pour l'année 2009, le taux est de 3.79 %.

Le taux de l'intérêt légal, qui est le même en matière civile et commerciale, sert de base de calcul du montant des intérêts moratoires dus par un débiteur. Son point de départ est le plus souvent la date de la mise en demeure.

Rappelons qu'en cas de condamnation par un Tribunal, le taux est majoré de 5 points (soit 8.79% pour l'année 2009) à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date à laquelle la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.

Par philippe.magdelaine le 29/06/09

La loi du 12 mars 2009 prévoit en son article 7 quelques modifications mineures du statut de la copropriété (loi du 10 juillet 1965).


Ces modifications sont présentées par le législateur comme des mesures de simplification en faveur des citoyens et des usagers des administrations (sic)

Dans un précédent billet (ICI), il a été relevé deux textes modifiés :

- la modification de l'article 21, relatif au conseil syndical :

- la modification de l'article 10-1, relatif aux frais de procès opposant un copropriétaire au syndicat des copropriétaires :

Intéressons nous ici à un texte nouveau : l’article 8-1 concernant les emplacements de stationnement.

Cet article est rédigé comme suit :

"Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.

Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.

Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification."

Désormais, si le règlement de copropriété le stipule, le vendeur d’un emplacement de stationnement devra se plier à cette nouvelle règle dans le cas où le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement. La vente à un tiers ne pourra intervenir qu’après :

- notification au syndic du projet de vente précisant le prix et les conditions de la vente

- et expiration du délai de deux mois à compter de la notification par le syndic à chaque copropriétaire.

Le cas d’un projet de vente à un copropriétaire n’est pas évoqué par le nouveau texte ; on peut donc en déduire qu'il ne fait pas exception à la nouvelle règle et qu'en conséquence, la notification préalable est exigée même dans cette hypothèse.

Le cas d’une réponse favorable de plusieurs copropriétaires n’est pas davantage évoqué. Lequel sera prioritaire ? Le premier qui aura répondu au syndic ? Le premier qui aura fait connaître son accord au propriétaire vendeur ?

On peut donc s’attendre à des conflits entre copropriétaires… à trancher par les Tribunaux !

Par philippe.magdelaine le 23/06/09

La loi du 12 mars 2009 prévoit en son article 7 quelques modifications mineures du statut de la copropriété (loi du 10 juillet 1965).


Ces modifications sont présentées par le législateur comme des mesures de simplification en faveur des citoyens et des usagers des administrations (sic).

On peut notamment relever :

- la modification de l’article 21, relatif au conseil syndical :

Désormais, pourront être élus les partenaires liés par un pacte civil de solidarité, et les usufruitiers. Pour les concubins, rien n’est encore prévu et ils ne pourront donc siéger au conseil syndical, du moins s’ils ne sont pas eux-mêmes copropriétaires.

- la modification de l’article 10-1, relatif aux frais de procès opposant un copropriétaire au syndicat des copropriétaires :

Cet article est désormais rédigé comme suit :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est, même en l'absence de demande de sa part (mots ajoutés par la loi du 12 mai 2009) dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Cela signifie que le copropriétaire qui gagne son procès sera désormais systématiquement exonéré des frais exposés par le syndicat, sans qu’il soit besoin d’en faire la demande.

juin
17

Le cabinet

Par philippe.magdelaine le 17/06/09

Le cabinet est situé au centre de Dijon, 1, boulevard Thiers, à l'angle de la place de la République.

Il est à deux pas de la cité judiciaire, où siègent toutes les tribunaux judiciaires, non loin du Tribunal administratif et du Palais de Justice, où siège la Cour d'appel de Dijon qui statue en appel sur les litiges provenant des tribunaux de la Côte d'Or, de la Haute-Marne et de la Saône-et-Loire.

Par philippe.magdelaine le 15/06/09

En cas de vente d'un appartement, la loi dite "carrez" impose un mesurage du lot vendu. Si l'acheteur constate ensuite que la surface annoncée est inférieure, quels sont ses recours contre le vendeur ?

La situation est classique : l'acheteur signe l'acte notarié après avoir pris connaissance de la surface dite "carrez", par exemple 53 m².

Après son emménagement, l'acheteur a un doute sur la surface réelle de l'appartement et il a fait appel à une entreprise de mesurage qui a trouvé que l'appartement n'était que de 49 m². L'acheteur alerte aussitôt le vendeur pour lui demander de lui rembourser la différence de prix sur la base des mètres carrés réels ainsi que la partie des frais (notaire, droits d'enregistrement...) qui avaient été calculés sur des mètres carrés inexistants. Il n'obtient aucune réponse à ses courriers.

Il envisage de faire un procès à son vendeur, mais quelles sont ses chances de le gagner ? Que peut-il espérer ?

L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété énonce que tout acte de vente d'un lot de copropriété doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot et que si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième, le vendeur doit supporter une diminution du prix proportionnelle à la superficie manquante.

Cette disposition légale, ajoutée par la loi du 18 décembre 1996, contient donc une sanction automatique et elle oblige le vendeur à restituer la quote-part du prix qu'il a indûment perçue.

En ce cas, c'est le Tribunal qui décidera si le certificat de mesurage est suffisant pour justifier la demande, et en cas de doute, il désignera un expert qui effectuera ainsi un nouveau mesurage. S'il apparaît en définitive qu'il existe bien une différence de plus d'un vingtième, le vendeur sera automatiquement condamné à rembourser la différence de prix.

En revanche, l'acheteur ne peut demander également le remboursement des frais (droits fiscaux et honoraires) payés à tort sur la partie du prix de vente remboursé, car la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 22 novembre 2006 que la seule sanction encourue par le vendeur est le remboursement de la quote-part du prix à l'exception du remboursement des frais indûment payés. Il est cependant possible d'obtenir de l'administration fiscale la restitution des droits fiscaux correspondants à la diminution du prix.

Enfin, élément important : l'action en justice doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte de vente à peine de déchéance. Il faut donc agir avant l'expiration du délai, faute de quoi la demande serait jugée irrecevable !

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 07/05/09

On sait que la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, impose de mentionner la superficie d'un lot de copropriété lors de sa vente. Ce mesurage doit être établi dans les conditions fixées par le décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997.

Mais sait-on qu'un mesurage de la surface habitable est désormais exigé en cas de location ?

Cette nouvelle obligation résulte de l'article 78 de la loi du 25 mars 2009 qui complète l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Désormais, il est exigé que « le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée ».

Pourquoi cette nouvelle règle ?

Il ne s'agit pas d'un texte préparé par le gouvernement, car il résulte d'une initiative parlementaire destinée à mieux apprécier une éventuelle « suroccupation » d'un logement, au regard de la loi DALO du 5 mars 2007.

Comment s'applique cette nouvelle règle ?

La notion de « surface habitable » est celle définie par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, lequel dispose que :

« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres...

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1m80...»

Qu'en déduire ?

1. il s'agit d'une obligation légale à l'égard de laquelle aucun bailleur ne peut se soustraire.

2. Cette règle s'applique à tous les locaux, qu'il s'agisse d'un logement dépendant d'un immeuble en copropriété, ou non.

3. la surface habitable ne correspond pas à celle définie par l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967. On peut ainsi aboutir à une surface différente. Il faudra donc veiller à ne pas retranscrire dans le bail la surface calculée selon les règles de la loi Carrez !

4. Une surface erronée permettra-t-elle au locataire de remettre en cause le montant du loyer ? Cela est peu probable, car la surface du logement n'est pas le seul critère de choix du locataire.

En tout cas, une chose est sûre : cette nouvelle obligation alourdira encore un peu plus le coût d'établissement du bail !

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 25/03/09

L'Ordre des avocats au barreau de Dijon a créé un site qui permet de découvrir les principales informations sur l'organisation, la vie et le fonctionnement du barreau de Dijon.

Je vous invite à le consulter sans modération.

http://www.barreau-dijon.avocat.fr

Par philippe.magdelaine le 03/11/08

A quelles conditions, un voisin peut-il ouvrir des fenêtres en limite de propriété ?

Il convient de se reporter à l'article 678 du code civil qui précise les conditions dans lesquelles peuvent être créées des vues droites ou des fenêtres à proximité d'un fonds voisin. Ce texte édicte qu'« on ne peut avoir de vue droite ou fenêtre... sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ».

Cela signifie qu'on ne peut créer une fenêtre ouvrant en direction de la propriété de son voisin s'il n'existe pas une distance minimum de 1,90 m entre le mur où la fenêtre est ouverte et la limite de propriété du voisin. En cas de distance insuffisante, le voisin peut exiger la fermeture de la fenêtre et, si besoin est, saisir le tribunal pour que soit ordonnée la suppression de la fenêtre.

Pour recevoir application, cette règle nécessite que les deux propriétés soient contiguës, c'est-à-dire qu'elles ne soient pas séparées par une voie publique.

Mais attention, ce même article 678 du code civil ajoute une exception à la règle de la distance, dans le cas où le terrain voisin est déjà grevé, au profit de la propriété qui bénéficie de la vue créée, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. Cette exception, qui a été ajoutée au code civil par la loi du 30 décembre 1967, est essentielle car elle interdit au voisin de faire reproche de l'ouverture d'une fenêtre à moins d'1,90 m de distance si le voisin bénéficie déjà d'une servitude de passage sur le terrain.

En d'autres termes, bénéficier d'un droit de passage justifie l'ouverture de fenêtres sur ce même terrain.

Mais très logiquement, cette exception est limitée à l'hypothèse prévue par le texte. Ainsi, la cour de cassation a jugé, le 23 février 2005, que la distance légale devait être respectée dans ce dernier cas, au motif que «l'exception au principe de l'interdiction prévue à l'article 678 du code civil ne s'applique que lorsque le fonds sur lequel s'exerce la vue est grevé d'une servitude au profit du fonds qui bénéficie de cette vue ».

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier