Par philippe.magdelaine le 05/09/12

L'indice de référence des loyers du 1er trimestre 2012 s'établit à 107,01. La hausse sur un an est de 3,25 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour l'indexation des loyers commerciaux, lorsque le bail ou un avenant postérieur y fait expressément référence.

A défaut, demeure applicable l'indice du coût de la construction.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 04/09/12

L'indice de référence des loyers du 1er trimestre 2012 s'établit à 122,37. La hausse sur un an est de 2,24 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers des baux à usage d'habitation, à l'exception de ceux encore soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 26/06/12

L'indice de référence des loyers du 4ème trimestre 2011 s'établit à 121,68. La hausse sur un an est de 2,11 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers des baux à usage d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 26/06/12

L'associé d'une société civile immobilière peut-il, au terme du bail d'habitation, reprendre le logement loué pour l'habiter lui-même lorsqu'il n'est que nu-propriétaire des parts sociales ?

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de reprendre le logement et lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le congé peut être invoqué pour la reprise du logement au profit d'un des associés.

Ce texte permet ainsi aux associés d'une même famille de bénéficier des mêmes droits que le bailleur personne physique.

Mais qu'en est-il lorsque celui qui donne congé n'est que nu-propriétaire des parts sociales ? Peut-on considérer qu'il s'agit toujours d'un associé d'une société civile familiale ?

La Cour d'appel de Versailles vient d'apporter une réponse positive dans un arrêt rendu le 10 avril 2012 en jugeant que « le fait que Mme R. soit titulaire de parts sociales en nue-propriété seulement ne l'empêche pas d'avoir la qualité d'associée ».

Cette solution semble justifiée, s'agissant bien ici d'un associé, peu importe que ses droits soit seulement celui d'un nu-propriétaire.

De la sorte, on aboutit à faire occuper un logement par une personne qui n'est pas titulaire d'un droit d'usufruit.

Philippe MAGDELAINE

Avocat au barreau de Dijon

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 24/05/12

La loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives comporte une disposition de nature à modifier la règle applicable en matière de congé lorsque le bail se poursuit postérieurement à sa date d'expiration contractuelle, c'est-à-dire en l'absence de congé ou de demande de renouvellement.

Jusqu'à cette modification législative, le texte énonçait que :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance.

« A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat conformément à l'article 1738 du Code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa précédent. »

Désormais, la référence à l'article 1738 du Code civil est supprimée et les deux premiers alinéas de l'article L. 145-9 du même code sont ainsi rédigés :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

« A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

Cette clarification est particulièrement bien venue car elle était vivement souhaitée par les praticiens qui dénonçaient une confusion entre tacite reconduction et prolongation du bail.

Par philippe.magdelaine le 16/04/12

L'indice des loyers commerciaux du 4ème trimestre 2011 s'établit à 106,28. La hausse sur un an est de 3,26%.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour l'indexation des loyers commerciaux, à l'exception de ceux restant soumis à l'indice du coût de la construction.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 16/04/12

L'indice du coût de la construction du 4ème trimestre 2011 s'établit à 1638. La hausse sur un an est de 6,85 %.

Pour les loyers commerciaux venus à révision triennale entre le 1er octobre et le 31 décembre 2011, il faut rapprocher cet indice de celui de 4° trimestre 2008 qui était de 1523, ce qui donne une hausse sur trois ans de 1,15 %.

Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. La loi 2008-776 du 4 août 2008 a en effet créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 08/03/12

L'indice de référence des loyers du 4ème trimestre 2011 s'établit à 121.68. La hausse sur un an est de 2.11 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers des baux à usage d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 18/01/12

On sait que l'article 15.1 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation énonce que le délai de préavis de trois mois applicable au congé du locataire peut être réduit dans certaines circonstances, et notamment au bénéfice des locataires âgés de plus de 60 ans si leur état de santé justifie un changement de domicile.

Cet état de santé doit-il être survenu au moment de la délivrance du congé?

La cour d'appel de Nîmes, qui avait répondu par l'affirmative dans un arrêt du 28 janvier 2010, vient d'être censuré par la Cour de cassation qui énonce clairement le contraire en affirmant que "le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal et que, d'autre part, ce bénéfice n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile, la cour d'appel a violé les textes susvisés".

En d'autres termes, peu importe la date à laquelle l'état de santé s'est dégradé au point de justifier un changement de domicile. Ici la pathologie remontait à 2007.

Par philippe.magdelaine le 13/01/12

L'indice du coût de la construction du 3ème trimestre 2011 est paru.

L'indice du coût de la construction du 3ème trimestre 2011 s'établit à 1624. La hausse sur un an est de 6,84 %, alors qu'elle n'était que de 5,01 % au 2ème trimestre 2011.

Pour les loyers commerciaux venus à révision triennale entre le 1er juillet et le 30 septembre 2011, il faut rapprocher cet indice de celui de 3° trimestre 2008 qui était de 1594, ce qui donne une hausse sur trois ans de 1,88 %.

Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. La loi 2008-776 du 4 août 2008 a en effet créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier