Par philippe.magdelaine le 27/09/10

On connaît les dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 selon lesquelles la personne qui se porte caution doit faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Le premier alinéa vise les engagements à durée déterminée, tandis que le second vise les formalités à respecter à peine de nullité sans préciser quel sorte de cautionnement.

Dans cette espèce, le cautionnement avait été souscrit pour une durée déterminée et la mention manuscrite ne reproduisait que le premier alinéa. La Cour d'appel de Rennes a alors jugé que ce cautionnement était valable. D'autres Cours d'appel ont antérieurement jugé dans le même sens (notamment celle de Paris à plusieurs reprises).

L'arrêt de la Cour de cassation du 14 Septembre 2010 (n° 09-14.001) confirme la rigueur avec laquelle ce texte est appliqué. Peu importe qu'il s'agisse d'un engament à durée déterminée, le texte impose la reproduction intégrale de la totalité du texte et à défaut, la nullité est prononcée.

Cette décision est à rapprocher d'un arrêt rendu dans le même sens le 27 septembre 2006 (pourvoi 05-17.804)

Voici le texte de l'arrêt :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 4 septembre 2008), que

Mme X... a donné une maison à bail d'habitation à Mme Y... et M. Z..., Mme A... s'étant portée caution solidaire pour les preneurs sur une durée de six ans ; que la bailleresse a assigné ses locataires et leur caution aux fins de faire constater la résiliation du bail et d'obtenir leur condamnation à lui payer notamment un arriéré de loyers et des dommages-intérêts ainsi qu'une indemnité d'occupation ; que Mme A... a soulevé la nullité de son engagement pour défaut de respect des formalités exigées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que pour accueillir les demandes de Mme X... et rejeter l'exception de nullité, l'arrêt retient, d'une part que, si Mme A... a renoncé à recopier l'alinéa 2, de l'article 22-1, de la loi du 6 juillet 1989, cette irrégularité est sans emport dès lors que ce texte ne concerne que les seuls cautionnements à durée indéterminée et, d'autre part, que la caution a porté toutes les mentions manuscrites démontrant qu'elle avait une connaissance explicite et non équivoque de la nature et de l'étendue de ses obligations ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les formalités édictées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui, en son dernier alinéa n'opère pas de distinction selon le caractère déterminé ou indéterminé de la durée du cautionnement, sont prescrites à peine de nullité de l'acte, sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'un grief, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que toutes les mentions manuscrites prévues par la loi figuraient dans l'acte de cautionnement de Mme A..., a violé le texte susvisé ;

Par philippe.magdelaine le 24/08/10

La lecture du rapport annuel de la Cour de cassation révèle l'état d'esprit des magistrats de la plus haute juridiction française ; ce rapport contient aussi des propositions faites au législateur.

Dans son rapport annuel pour l'année 2009, il est suggéré de modifier l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 pour élargir les conditions dans lesquelles le locataire peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois.

Cela concerne les attributaires du Revenu de solidarité active, dit Rsa, à côté de ceux qui bénéficient du revenu minimum d'insertion (RMI) pour pouvoir donner congé avec un préavis réduit à un mois.

Cette proposition semble avoir été entendue.

Dans une réponse ministérielle n° 45332 (JOAN Q 5 janvier 2010, page 177), on peut lire :

L'article 15-I, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis lorsqu'un locataire donne congé est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement.

Toutefois, dans un certain nombre limité de cas expressément prévus par la loi, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte d'événements imprévus ou de situations particulières, notamment lorsque le locataire perçoit le revenu minimum d'insertion (RMI), remplacé par le revenu de solidarité active depuis le 1er juin 2009.

La jurisprudence considère que dans le domaine du préavis réduit prévu par l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de s'en tenir à la liste limitative envisagée par la loi et elle refuse de l'étendre à des cas non visés par celle-ci. En tout état de cause, elle refuse l'extension du texte par le raisonnement analogique.

Dans le souci de conserver une règle claire et d'application générale, il n'est pas envisagé actuellement, d'étendre le délai de préavis réduit à d'autres cas que ceux actuellement prévus, afin d'éviter la multiplication de situations dérogatoires qui pourraient remettre en cause le principe d'équilibre des relations entre bailleurs et locataires posé par la loi. Toutefois, le RSA se substituant au RMI, la proposition de loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit présenté par Jean-Luc Warsmann, député, prévoit la possibilité, pour un locataire qui bénéficie du RSA, de donner congé avec un préavis réduit à un mois.

Par philippe.magdelaine le 19/08/10

L'indice de référence des loyers (IRL) du 1er trimestre 2010, qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation, est paru au journal officiel du 16 avril 2010 : il est de 117,81, soit une progression de 0,09 % sur un an.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 19/08/10

Le dernier indice de référence des loyers (IRL), qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation, est paru au journal officiel du 22 juillet 2010 : il est de 118,26 pour le 2ème trimestre 2010, soit une progression de 0,57 % sur un an.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 22/07/10

Aux termes de l'article L. 145-60 du Code de commerce (anciennement article 33 du décret du 30 septembre 1953 portant statut des baux commerciaux

« toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre (chapitre V "Du bail commercial") se prescrivent par deux ans ».

Tous les litiges ne sont pas concernés par ce texte.

Seuls sont soumis à cette prescription biennale les actions exercées en vertu du chapitre V "Du bail commercial », c'est-à-dire celles qui concernent l'application des règles du statut des baux commerciaux : renouvellement du bail, fixation du loyer révisé, refus de renouvellement, paiement de l'indemnité d'éviction...

A l'inverse, en sont exclues les actions qui n'ont pas pour fondement une disposition statutaire et relèvent donc du droit commun de la location : action en résiliation de bail, en paiement de loyers et/ou charges, action en réparation de dégradations, etc.

Par philippe.magdelaine le 25/05/10

L'indice du coût de la construction du 4° trimestre 2009 s'établit à 1507, contre 1523 au 4ème trimestre 2008 . La baisse annuelle est donc de 1,05 %.

Pour les baux venant à révision triennale entre le 1er octobre et le 31 décembre 2009, il faut rapprocher cet indice de celui de 4° trimestre 2006 qui était de 1406, ce qui donne une hausse sur trois ans de 7,18%.

Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. La loi 2008-776 du 4 août 2008 a en effet créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 12/03/10

Le taux d'intérêt légal est prévu à l'article L.313-2 du Code monétaire et financier. Ce taux est fixé chaque année par décret pour la durée de l'année civile.

Pour l'année 2010, le taux est de 0,65 %, au lieu de 3,79% pour l'année 2009.

Le taux de l'intérêt légal, qui est le même en matière civile et commerciale, sert de base de calcul du montant des intérêts moratoires dus par un débiteur. Son point de départ est le plus souvent la date de la mise en demeure.

Rappelons qu'en cas de condamnation par un tribunal, le taux est majoré de 5 points (soit 5,65% pour l'année 2010) à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date à laquelle la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.

Par philippe.magdelaine le 12/02/10

L'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le délai de préavis de trois mois peut être réduit à un mois dans des circonstances particulières, notamment la mutation du preneur.

Il a déjà été jugé que cette mutation ne nécessite pas nécessairement un déplacement géographique (Cassation troisième chambre civile - arrêt du 22 octobre 2003).

Demeurait la question de savoir si la réduction du délai suppose une mutation imposée par l'employeur ou si elle peut résulter d'une demande du salarié.

C'est aujourd'hui chose faite. La Cour de cassation vient en effet de rendre le 20 janvier 2010 un arrêt aux termes duquel, après avoir rappelé que l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le préavis était réduit à un mois en cas de mutation, ne précise pas que celle-ci devait être imposée par l'employeur, elle ajoute que « il importe peu que M. X... fût à l'origine de cette mutation pour bénéficier de la réduction de ce délai"

Cette décision parait justifiée puisqu'il n'y a pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas. En tout cas, elle semble bien mettre fin à une jurisprudence hésitante.

L'arrêt est ICI

Par philippe.magdelaine le 28/12/09

DE L'UTILITE DE LA CLAUSE DE SOLIDARITE

La jurisprudence a souvent l'occasion de statuer sur le recouvrement des loyers impayés après le congé donné par le locataire.

L'article 15 alinéa 3 de la loi du 6 juillet énonce :

"Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis... sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur... "

Le plus souvent cette règle trouve application lorsqu'après le départ du locataire, le bailleur consent un nouveau bail à un autre locataire. Dans cette situation, l'obligation du locataire sortant de payer les loyers et charges cesse au jour du point de départ du nouveau bail. Cette règle légale interdit donc au bailleur de cumuler deux loyers.

Mais qu'en est-il dans le cas où le bail initial a été consenti à deux locataires et que seul l'un d'eux a donné congé ? Le locataire qui a donné congé puis quitté les lieux doit-il continuer de payer le loyer ?

La Cour de cassation vient de répondre par la négative dans un arrêt du 28 octobre 2009 en énonçant que "le contrat ne comportait aucune clause de solidarité entre les locataires, la cour d'appel, sans violer le principe de contradiction, en a exactement déduit que dès lors que le logement se trouvait occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur, Mme X... n'était pas redevable des loyers et charges afférents à la période du préavis".

Le bailleur a sans doute du regretter que le bail ne comporte pas de clause de solidarité. En effet, dans ce cas, il aurait été fondé à agir contre le locataire qui avait quitté les lieux, et qui était sans doute davantage solvable...

Pour consulter cet arrêt, cliquez ICI

Philippe Magdelaine

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 24/11/09

L'indice de référence des loyers pour le 3ème trimestre 2009 s'établit à 117,41. La hausse sur un an est de 0,32 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier