Par philippe.magdelaine le 04/06/09

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 est couramment dénommée « loi MOLLE), mais ses dispositions n'en sont pas moins rigoureuses.

Elle contient 134 articles dont certains modifient les dispositions du Code de la construction et de l'habitation (CCH), notamment les articles L. 613-1 et L. 613-2 concernant les modalités d'expulsion des locataires.

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 est couramment dénommée « loi MOLLE),

Elle a été adoptée par le Parlement dans le cadre d'une procédure d'urgence, et publiée au Journal Officiel du 27 Mars 2009.

Elle contient 134 articles dont certains modifient les dispositions du Code de la construction et de l'habitation (CCH), notamment les articles L. 613-1 et L. 613-2 concernant les modalités d'expulsion des locataires.

Article 613-1 du CCH :

Le juge des référés ou le juge de l'exécution, selon le cas, du lieu de situation de l'immeuble peut, par dérogation aux dispositions de l'article 1244 du Code civil, accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut, même d'office, accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire.

Article 613-2 du CCH :

La durée des délais prévus à l'article précédent ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La nouvelle rédaction de ces deux textes a fait disparaître la faculté pour le juge d'autoriser le locataire expulsé à rester dans les lieux au-delà d'une année. Elle réduit par ailleurs le délai maximum du sursis à exécution des décisions d'expulsion ; ce délai passe de trois ans à un an.

Par philippe.magdelaine le 07/05/09

On sait que la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, impose de mentionner la superficie d'un lot de copropriété lors de sa vente. Ce mesurage doit être établi dans les conditions fixées par le décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997.

Mais sait-on qu'un mesurage de la surface habitable est désormais exigé en cas de location ?

Cette nouvelle obligation résulte de l'article 78 de la loi du 25 mars 2009 qui complète l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Désormais, il est exigé que « le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée ».

Pourquoi cette nouvelle règle ?

Il ne s'agit pas d'un texte préparé par le gouvernement, car il résulte d'une initiative parlementaire destinée à mieux apprécier une éventuelle « suroccupation » d'un logement, au regard de la loi DALO du 5 mars 2007.

Comment s'applique cette nouvelle règle ?

La notion de « surface habitable » est celle définie par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, lequel dispose que :

« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres...

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1m80...»

Qu'en déduire ?

1. il s'agit d'une obligation légale à l'égard de laquelle aucun bailleur ne peut se soustraire.

2. Cette règle s'applique à tous les locaux, qu'il s'agisse d'un logement dépendant d'un immeuble en copropriété, ou non.

3. la surface habitable ne correspond pas à celle définie par l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967. On peut ainsi aboutir à une surface différente. Il faudra donc veiller à ne pas retranscrire dans le bail la surface calculée selon les règles de la loi Carrez !

4. Une surface erronée permettra-t-elle au locataire de remettre en cause le montant du loyer ? Cela est peu probable, car la surface du logement n'est pas le seul critère de choix du locataire.

En tout cas, une chose est sûre : cette nouvelle obligation alourdira encore un peu plus le coût d'établissement du bail !

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 01/04/09

On sait que pour les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, celui qui veut donner congé a le choix entre la lettre recommandée avec demande d'avis de réception et l'acte extrajudiciaire, c'est-à-dire délivré par un huissier de justice.

On connaît les risques de la lettre recommandée : soit parce qu'elle est refusée par le destinataire, soit parce que son destinataire est absent pendant un temps prolongé, soit parce que la lettre est remise à un tiers (eh oui, cela arrive...)

Il faut maintenant ajouter une dernière hypothèse, celle où la lettre a bien été remise à son destinataire, qui signe l'avis de réception.

Pourquoi ? Tout simplement parce que l'avis de réception est égaré, soit par LA POSTE, soit par l'auteur du congé qui ne la retrouve pas. En ce cas, point de salut : il manque la preuve de la réception du congé et le bail est reconduit ! Telle est la décision retenue par la cour de cassation dans un arrêt de la 3ème chambre civile rendu le 29 octobre 2008 (pourvoi n° 04-14.895)

Ici http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000019715122&fastReqId=629101925&fastPos=4

Le bailleur, auteur du congé, avait cru pouvoir obtenir l'expulsion de son locataire qui avait, de bonne foi, accusé réception du congé par un courrier adressé plus de six mois avant l'expiration du bail. N'était-ce pas la preuve qu'il avait bien reçu le congé en temps utile ? Oui, avait répondu la cour d'appel de Paris. Non, rétorque la cour de cassation, qui rappelle que, faut de production de l'avis de réception, la preuve n'était pas rapportée que la notification du congé était intervenue avant l'expiration du bail.

Sanction conforme à la lettre de l'article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, soit ! Mais sanction regrettable puisque bailleur et preneur s'accordaient sur le fait que le congé avait bien été délivré à bonne date et dans les formes prescrites.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 25/03/09

L'Ordre des avocats au barreau de Dijon a créé un site qui permet de découvrir les principales informations sur l'organisation, la vie et le fonctionnement du barreau de Dijon.

Je vous invite à le consulter sans modération.

http://www.barreau-dijon.avocat.fr

Par philippe.magdelaine le 08/01/09

La location en meublé non professionnelle est un dispositif séduisant our les épargnants, car c'est le moyen de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions très favorables, notamment au plan fiscal.

Beaucoup d'investisseurs approchés par des promoteurs se sont laissé tenter par cette formule, et il leur a été proposé d'acquérir un appartement dans une résidence de tourisme dont les loyers, assurés par un bail commercial, leur permettraient de percevoir pendant au moins 9 ans un revenu non seulement garanti, mais encore indexé sur l'indice INSEE du coût de la construction.

Pourquoi auraient-ils renoncé à un investissement aussi prometteur ?

Et pourtant, nombre d'entre eux déchantent aujourd'hui, certains gestionnaires, titulaires du bail commercial, leur font en effet savoir qu'ils éprouvent des difficultés financières qui ne leur permettent plus de payer le loyer stipulé au contrat, et ils proposent une diminution importante du loyer (30 à 40% !), en menaçant de résilier le bail si un accord majoritaire des copropriétaires ne peut être obtenu.

Comment réagir ?

D'abord vérifier ce qui est stipulé, car le locataire commerçant ne peut s'affranchir des règles dont il est le plus souvent à l'origine (il a lui-même imposé ses conditions lors de la signature du bail). Si rien n'est prévu, la baisse du loyer ne peut résulter que d'un accord des deux parties (bailleur et locataire). Cet accord passe le plus souvent par un regroupement des propriétaires qui, adoptant une position commune, renforcent leur position face à cette menace (la liste des copropriétaires peut être obtenue chez le syndic).

Ensuite, rechercher la date à laquelle le bail a débuté, car il faut savoir que tous les trois ans, le locataire peut résilier le bail en respectant un préavis de six mois (à moins qu'une stipulation expresse l'interdise). S'il veut user de cette faculté, il n'a pas à justifier sa décision et cela entraîne la fin du bail. Mais attention aux risques de remise en cause par l'administration fiscale des avantages fiscaux consentis dans ce cadre privilégié.

Enfin, si le locataire tarde à payer le loyer, rappelons qu'il est toujours possible d'engager une procédure en référé devant le Président du Tribunal de Grande Instance, ce qui permet d'obtenir rapidement la condamnation du locataire récalcitrant, à moins d'une contestation jugée « sérieuse ».

En conclusion, la location en meublé non professionnelle dans le cadre d'une résidence de tourisme au bénéfice d'une société de gestion n'est pas à négliger, notamment pour des raisons patrimoniales, mais elle ne constitue certainement pas, comme l'annonce trop de démarcheurs, un gage de revenus garantis.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en Droit Immobilier

Par philippe.magdelaine le 22/12/08

Le gérant d'une société se porte caution solidaire envers une autre société.

Il quitte ensuite ses fonctions de gérant.

Son ancienne société est mise en liquidation judiciaire.

La créance de la société bénéficiaire de la caution solidaire n'est pas payée et assigne en justice l'ancien gérant en exécution de son engagement. Ce dernier doit-il être tenu, alors qu'il a cessé ses fonctions depuis plusieurs mois ?

La cour de cassation répond par l'affirmative dans un arrêt du 14 octobre 2008 (n° 07-16.947 - JurisData n° 2008-045437).

Pour justifier cette décision, la cour de cassation énonce que la cessation des fonctions de gérant de la société cautionnée n'emporte pas, à elle seule, la libération de la caution.

Elle rappelle que ce principe est toutefois écarté dans l'hypothèse où le gérant a fait de ces fonctions la condition déterminante de son engagement, mais ce n'était malheureusement pas le cas ici.

Cette décision reprend une jurisprudence bien établie, mais elle n'est pas exempte de critique.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 17/11/08

LA DEMANDE DE DELAI DE PAIEMENT : UNE FOIS, MAIS PAS DEUX

On sait que le locataire en difficulté peut solliciter des délais de paiement dans la limite de deux années, et si la clause résolutoire est en jeu, il peut également solliciter la suspension des effets de la clause pendant le même délai. L'intérêt est manifeste, car si le locataire respecte l'échéancier fixé par le Tribunal pour apurer sa dette, tout en réglant les échéances courantes du loyer, les effets de la clause résolutoire sont effacés et le bail peut alors se poursuivre.

Mais qu'en est-il si, pendant le cours du délai accordé par le Juge, le débiteur prend conscience qu'il ne pourra respecter l'échéancier ? Peut-il solliciter un report du délai, ou un nouvel échéancier ?

La solution est malheureusement négative pour lui, et c'est d'ailleurs en ce sens que vient de se prononcer la Cour de cassation dans un arrêt du 15 octobre 2008.

Le cas était classique : après délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, un locataire commerçant avait obtenu du Juge des Référés la suspension des effets de la clause pendant un délai qu'il n'a pu respecter. Ce locataire a alors engagé une procédure pour demander un nouveau délai, et la Cour d'Appel de LYON a fait droit à sa demande.

Malheureusement pour lui, le bailleur a saisi la Cour de Cassation ; celle-ci a condamné la solution de la Cour d'Appel, en constatant que « les délais accordés par l'ordonnance de référé ayant suspendu la réalisation de la clause résolutoire n'avaient pas été respectés », et que l'on ne pouvait accorder de nouveaux délais (N° de pourvoi: 07-16725).

Cette solution n'est pas une nouveauté puisque la cour de cassation avait déjà adopté cette position. Il est cependant utile ici de la rappeler, car le locataire doit avoir bien conscience de la rigueur de cette solution :

- au moment où il sollicite un délai, en s'assurant préalablement qu'il sera en mesure de respecter le délai demandé,

- lorsqu'il a obtenu du Juge un délai de paiement qui suspend les effets de la clause résolutoire, en veillant au paiement à bonne date de chaque échéance en sus du loyer courant.

Il devra s'en souvenir au risque de perdre son bail !

Philippe MAGDELAINE

Avocat en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 01/09/08

Avec la fin des vacances, est venu pour certains le temps de régulariser un bail pour un logement meublé. Après l'avoir trouvé et s'être mis d'accord sur le montant du loyer, une question préoccupe très souvent le futur locataire : pour quelle durée vais-je être engagé ?

La réponse à cette question est double :

En premier lieu, il faut savoir que la législation impose la signature d'un bail d'au moins une année si le logement constitue la résidence principale du locataire. C'est une durée plus courte que la durée habituelle de la location d'un appartement non meublé, qui est en principe de trois années. Mais cette durée peut-elle être raccourcie ? Oui, si le locataire est étudiant, car la Loi prévoit en ce cas la possibilité de limiter la durée du bail à neuf mois. A défaut, la durée ne peut être inférieure à un an.

En second lieu, il ne faut pas assimiler la durée initialement convenue avec la durée effective. En effet, ce n'est pas parce que le preneur signe pour une année qu'il est tenu de rester aussi longtemps dans le logement ; il peut le faire à tout moment en respectant un préavis d'un mois.

En revanche, pour donner congé à son locataire, le bailleur doit respecter un préavis de trois mois avant la fin du bail, et le justifier, soit par sa décision de vendre ou reprendre le logement, soit pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations.

Par philippe.magdelaine le 29/05/08

Révision n'est pas indexation

Aux termes de l'article L.145-38 du code de commerce, le prix du loyer du bail commercial peut faire l'objet d'une révision tous les trois ans.

Mais l'augmentation de l'indice de révision doit-elle toujours conduire à une augmentation du loyer dans les mêmes proportions ?

Certaines juridictions ont fait application de la volonté du législateur de garantir au bailleur un loyer révisé selon la variation de l'indice du coût de la construction, sans tenir compte de la valeur locative des locaux (à moins qu'elle ne dépasse 10%), mais ce n'est pas la lettre du texte.

Dans son arrêt du 6 février 2008 (n°06-21.983), la Cour de Cassation maintient sa jurisprudence antérieure, en considérant que le juge des loyers n'est pas toujours tenu de fixer le montant du loyer révisé au prix résultant de la variation de l'indice du coût de la construction. IL doit rechercher la valeur locative des locaux, et si la valeur locative est inférieure, limiter l'augmentation du loyer.

En conclusion, est ainsi réaffirmé le principe selon lequel, la révision légale n'est pas une simple indexation du loyer. Par suite, le loyer révisé peut être fixé à un montant inférieur au montant résultant de la variation indiciaire, lorsque la valeur locative est moindre.

Par philippe.magdelaine le 18/02/08

Aux termes de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, « pour tout acte ayant notamment pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ».

Dans la mesure à ce texte ne vise que l'immeuble à usage d'habitation, la question se pose de savoir si le droit de rétractation bénéficie à l'acquéreur d'un immeuble qui est partiellement à usage d'habitation.

La cour de cassation vient d'apporter une réponse négative dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 30 janvier 2008.

Dans cette affaire, un couple d'acquéreurs avaient sollicité un prêt dans le but d'acquérir un immeuble destiné à l'habitation et au commerce et avaient signé un compromis. N'ayant pas obtenu leur financement, les acquéreurs ont demandé l'annulation du compromis, en prétendant qu'ils auraient du comporter mention du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.

En rejetant leur prétention, la Cour de Cassation énonce que « l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne mentionnant dans son champ d'application que les immeubles à usage d'habitation, ses dispositions ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte ; qu'ayant constaté que la promesse de vente portait sur un immeuble destiné non seulement à l'habitation mais aussi au commerce, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elle n'était pas soumise au délai de rétractation prévu par cet article ».

Ainsi est clairement affirmé le principe selon lequel le délai de rétractation prévu l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation ne concerne que les immeubles à l'usage exclusif d'habitation