Par philippe.magdelaine le 19/08/10

Le dernier indice de référence des loyers (IRL), qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation, est paru au journal officiel du 22 juillet 2010 : il est de 118,26 pour le 2ème trimestre 2010, soit une progression de 0,57 % sur un an.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 22/07/10

Aux termes de l'article L. 145-60 du Code de commerce (anciennement article 33 du décret du 30 septembre 1953 portant statut des baux commerciaux

« toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre (chapitre V "Du bail commercial") se prescrivent par deux ans ».

Tous les litiges ne sont pas concernés par ce texte.

Seuls sont soumis à cette prescription biennale les actions exercées en vertu du chapitre V "Du bail commercial », c'est-à-dire celles qui concernent l'application des règles du statut des baux commerciaux : renouvellement du bail, fixation du loyer révisé, refus de renouvellement, paiement de l'indemnité d'éviction...

A l'inverse, en sont exclues les actions qui n'ont pas pour fondement une disposition statutaire et relèvent donc du droit commun de la location : action en résiliation de bail, en paiement de loyers et/ou charges, action en réparation de dégradations, etc.

Par philippe.magdelaine le 25/05/10

L'indice du coût de la construction du 4° trimestre 2009 s'établit à 1507, contre 1523 au 4ème trimestre 2008 . La baisse annuelle est donc de 1,05 %.

Pour les baux venant à révision triennale entre le 1er octobre et le 31 décembre 2009, il faut rapprocher cet indice de celui de 4° trimestre 2006 qui était de 1406, ce qui donne une hausse sur trois ans de 7,18%.

Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. La loi 2008-776 du 4 août 2008 a en effet créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 21/01/10

L'indice de référence des loyers pour le 4ème trimestre 2009 s'établit à 117,47. La baisse sur un an est de 0,06 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Pour en savoir plus, c'est ICI

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

juin
17

Le cabinet

Par philippe.magdelaine le 17/06/09

Le cabinet est situé au centre de Dijon, 1, boulevard Thiers, à l'angle de la place de la République.

Il est à deux pas de la cité judiciaire, où siègent toutes les tribunaux judiciaires, non loin du Tribunal administratif et du Palais de Justice, où siège la Cour d'appel de Dijon qui statue en appel sur les litiges provenant des tribunaux de la Côte d'Or, de la Haute-Marne et de la Saône-et-Loire.

Par philippe.magdelaine le 07/05/09

On sait que la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, impose de mentionner la superficie d'un lot de copropriété lors de sa vente. Ce mesurage doit être établi dans les conditions fixées par le décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997.

Mais sait-on qu'un mesurage de la surface habitable est désormais exigé en cas de location ?

Cette nouvelle obligation résulte de l'article 78 de la loi du 25 mars 2009 qui complète l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Désormais, il est exigé que « le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée ».

Pourquoi cette nouvelle règle ?

Il ne s'agit pas d'un texte préparé par le gouvernement, car il résulte d'une initiative parlementaire destinée à mieux apprécier une éventuelle « suroccupation » d'un logement, au regard de la loi DALO du 5 mars 2007.

Comment s'applique cette nouvelle règle ?

La notion de « surface habitable » est celle définie par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, lequel dispose que :

« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres...

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1m80...»

Qu'en déduire ?

1. il s'agit d'une obligation légale à l'égard de laquelle aucun bailleur ne peut se soustraire.

2. Cette règle s'applique à tous les locaux, qu'il s'agisse d'un logement dépendant d'un immeuble en copropriété, ou non.

3. la surface habitable ne correspond pas à celle définie par l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967. On peut ainsi aboutir à une surface différente. Il faudra donc veiller à ne pas retranscrire dans le bail la surface calculée selon les règles de la loi Carrez !

4. Une surface erronée permettra-t-elle au locataire de remettre en cause le montant du loyer ? Cela est peu probable, car la surface du logement n'est pas le seul critère de choix du locataire.

En tout cas, une chose est sûre : cette nouvelle obligation alourdira encore un peu plus le coût d'établissement du bail !

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 25/03/09

L'Ordre des avocats au barreau de Dijon a créé un site qui permet de découvrir les principales informations sur l'organisation, la vie et le fonctionnement du barreau de Dijon.

Je vous invite à le consulter sans modération.

http://www.barreau-dijon.avocat.fr

Par philippe.magdelaine le 08/01/09

La location en meublé non professionnelle est un dispositif séduisant our les épargnants, car c'est le moyen de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions très favorables, notamment au plan fiscal.

Beaucoup d'investisseurs approchés par des promoteurs se sont laissé tenter par cette formule, et il leur a été proposé d'acquérir un appartement dans une résidence de tourisme dont les loyers, assurés par un bail commercial, leur permettraient de percevoir pendant au moins 9 ans un revenu non seulement garanti, mais encore indexé sur l'indice INSEE du coût de la construction.

Pourquoi auraient-ils renoncé à un investissement aussi prometteur ?

Et pourtant, nombre d'entre eux déchantent aujourd'hui, certains gestionnaires, titulaires du bail commercial, leur font en effet savoir qu'ils éprouvent des difficultés financières qui ne leur permettent plus de payer le loyer stipulé au contrat, et ils proposent une diminution importante du loyer (30 à 40% !), en menaçant de résilier le bail si un accord majoritaire des copropriétaires ne peut être obtenu.

Comment réagir ?

D'abord vérifier ce qui est stipulé, car le locataire commerçant ne peut s'affranchir des règles dont il est le plus souvent à l'origine (il a lui-même imposé ses conditions lors de la signature du bail). Si rien n'est prévu, la baisse du loyer ne peut résulter que d'un accord des deux parties (bailleur et locataire). Cet accord passe le plus souvent par un regroupement des propriétaires qui, adoptant une position commune, renforcent leur position face à cette menace (la liste des copropriétaires peut être obtenue chez le syndic).

Ensuite, rechercher la date à laquelle le bail a débuté, car il faut savoir que tous les trois ans, le locataire peut résilier le bail en respectant un préavis de six mois (à moins qu'une stipulation expresse l'interdise). S'il veut user de cette faculté, il n'a pas à justifier sa décision et cela entraîne la fin du bail. Mais attention aux risques de remise en cause par l'administration fiscale des avantages fiscaux consentis dans ce cadre privilégié.

Enfin, si le locataire tarde à payer le loyer, rappelons qu'il est toujours possible d'engager une procédure en référé devant le Président du Tribunal de Grande Instance, ce qui permet d'obtenir rapidement la condamnation du locataire récalcitrant, à moins d'une contestation jugée « sérieuse ».

En conclusion, la location en meublé non professionnelle dans le cadre d'une résidence de tourisme au bénéfice d'une société de gestion n'est pas à négliger, notamment pour des raisons patrimoniales, mais elle ne constitue certainement pas, comme l'annonce trop de démarcheurs, un gage de revenus garantis.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en Droit Immobilier