Par philippe.magdelaine le 18/05/09

Le bénéficiaire d'une servitude de passage peut-il construire un escalier d'accès empiétant sur le fonds grevé de la servitude ?

C'est à cette question que la Cour de cassation vient d'apporter le 1er avril 2009 une réponse négative.

Le bénéficiaire d'une servitude de passage ne peut construire un escalier d'accès empiétant sur le fonds grevé de la servitude.

Les faits étaient résumés comme suit :

Les vendeurs d'un immeuble avaient consenti à l'acquéreur, sous l'intitulé "convention de servitude ", un droit de passage sur une parcelle non vendue leur appartenant et le droit d'effectuer dans son bâtiment tous travaux d'amélioration et de surélévation.

Pour ce faire, l'acquéreur avait notamment construit un escalier d'accès à son immeuble. Rien de mal jusque là, sauf que les six dernières marches se trouvaient sur la propriété du vendeur ! Ce dernier ne dira rien puis vendra son terrain, et c'est l'acquéreur de ce terrain qui engagea le procès pour contraindre son voisin à démolir les six premières marches.

Prenant sans doute en compte l'inaction du propriétaire originaire, la cour d'appel de Chambéry rejeta la demande de démolition. Mais c'était sans compter la détermination du plaignant qui a formé un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation rappelle en premier lieu les principes : « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

Puis elle casse la décision de Chambéry en relevant qu'il y a empiètement indiscutable et que « une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui ».

Très vraisemblablement, la Cour d'appel de renvoi suivra cette décision.

Décision juste en droit, mais reste à savoir comment le bénéficiaire de la servitude fera, après travaux de démolition, pour accéder à sa maison directement par la septième marche… La Cour ne le dit pas !

Vous pouvez consulter cet arrêt ICI

Par philippe.magdelaine le 03/11/08

A quelles conditions, un voisin peut-il ouvrir des fenêtres en limite de propriété ?

Il convient de se reporter à l'article 678 du code civil qui précise les conditions dans lesquelles peuvent être créées des vues droites ou des fenêtres à proximité d'un fonds voisin. Ce texte édicte qu'« on ne peut avoir de vue droite ou fenêtre... sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ».

Cela signifie qu'on ne peut créer une fenêtre ouvrant en direction de la propriété de son voisin s'il n'existe pas une distance minimum de 1,90 m entre le mur où la fenêtre est ouverte et la limite de propriété du voisin. En cas de distance insuffisante, le voisin peut exiger la fermeture de la fenêtre et, si besoin est, saisir le tribunal pour que soit ordonnée la suppression de la fenêtre.

Pour recevoir application, cette règle nécessite que les deux propriétés soient contiguës, c'est-à-dire qu'elles ne soient pas séparées par une voie publique.

Mais attention, ce même article 678 du code civil ajoute une exception à la règle de la distance, dans le cas où le terrain voisin est déjà grevé, au profit de la propriété qui bénéficie de la vue créée, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. Cette exception, qui a été ajoutée au code civil par la loi du 30 décembre 1967, est essentielle car elle interdit au voisin de faire reproche de l'ouverture d'une fenêtre à moins d'1,90 m de distance si le voisin bénéficie déjà d'une servitude de passage sur le terrain.

En d'autres termes, bénéficier d'un droit de passage justifie l'ouverture de fenêtres sur ce même terrain.

Mais très logiquement, cette exception est limitée à l'hypothèse prévue par le texte. Ainsi, la cour de cassation a jugé, le 23 février 2005, que la distance légale devait être respectée dans ce dernier cas, au motif que «l'exception au principe de l'interdiction prévue à l'article 678 du code civil ne s'applique que lorsque le fonds sur lequel s'exerce la vue est grevé d'une servitude au profit du fonds qui bénéficie de cette vue ».

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier