Par philippe.magdelaine le 25/03/09

L'Ordre des avocats au barreau de Dijon a créé un site qui permet de découvrir les principales informations sur l'organisation, la vie et le fonctionnement du barreau de Dijon.

Je vous invite à le consulter sans modération.

http://www.barreau-dijon.avocat.fr

Par philippe.magdelaine le 08/01/09

La location en meublé non professionnelle est un dispositif séduisant our les épargnants, car c'est le moyen de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions très favorables, notamment au plan fiscal.

Beaucoup d'investisseurs approchés par des promoteurs se sont laissé tenter par cette formule, et il leur a été proposé d'acquérir un appartement dans une résidence de tourisme dont les loyers, assurés par un bail commercial, leur permettraient de percevoir pendant au moins 9 ans un revenu non seulement garanti, mais encore indexé sur l'indice INSEE du coût de la construction.

Pourquoi auraient-ils renoncé à un investissement aussi prometteur ?

Et pourtant, nombre d'entre eux déchantent aujourd'hui, certains gestionnaires, titulaires du bail commercial, leur font en effet savoir qu'ils éprouvent des difficultés financières qui ne leur permettent plus de payer le loyer stipulé au contrat, et ils proposent une diminution importante du loyer (30 à 40% !), en menaçant de résilier le bail si un accord majoritaire des copropriétaires ne peut être obtenu.

Comment réagir ?

D'abord vérifier ce qui est stipulé, car le locataire commerçant ne peut s'affranchir des règles dont il est le plus souvent à l'origine (il a lui-même imposé ses conditions lors de la signature du bail). Si rien n'est prévu, la baisse du loyer ne peut résulter que d'un accord des deux parties (bailleur et locataire). Cet accord passe le plus souvent par un regroupement des propriétaires qui, adoptant une position commune, renforcent leur position face à cette menace (la liste des copropriétaires peut être obtenue chez le syndic).

Ensuite, rechercher la date à laquelle le bail a débuté, car il faut savoir que tous les trois ans, le locataire peut résilier le bail en respectant un préavis de six mois (à moins qu'une stipulation expresse l'interdise). S'il veut user de cette faculté, il n'a pas à justifier sa décision et cela entraîne la fin du bail. Mais attention aux risques de remise en cause par l'administration fiscale des avantages fiscaux consentis dans ce cadre privilégié.

Enfin, si le locataire tarde à payer le loyer, rappelons qu'il est toujours possible d'engager une procédure en référé devant le Président du Tribunal de Grande Instance, ce qui permet d'obtenir rapidement la condamnation du locataire récalcitrant, à moins d'une contestation jugée « sérieuse ».

En conclusion, la location en meublé non professionnelle dans le cadre d'une résidence de tourisme au bénéfice d'une société de gestion n'est pas à négliger, notamment pour des raisons patrimoniales, mais elle ne constitue certainement pas, comme l'annonce trop de démarcheurs, un gage de revenus garantis.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en Droit Immobilier

Par philippe.magdelaine le 22/12/08

Le gérant d'une société se porte caution solidaire envers une autre société.

Il quitte ensuite ses fonctions de gérant.

Son ancienne société est mise en liquidation judiciaire.

La créance de la société bénéficiaire de la caution solidaire n'est pas payée et assigne en justice l'ancien gérant en exécution de son engagement. Ce dernier doit-il être tenu, alors qu'il a cessé ses fonctions depuis plusieurs mois ?

La cour de cassation répond par l'affirmative dans un arrêt du 14 octobre 2008 (n° 07-16.947 - JurisData n° 2008-045437).

Pour justifier cette décision, la cour de cassation énonce que la cessation des fonctions de gérant de la société cautionnée n'emporte pas, à elle seule, la libération de la caution.

Elle rappelle que ce principe est toutefois écarté dans l'hypothèse où le gérant a fait de ces fonctions la condition déterminante de son engagement, mais ce n'était malheureusement pas le cas ici.

Cette décision reprend une jurisprudence bien établie, mais elle n'est pas exempte de critique.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier