Par philippe.magdelaine le 16/07/09

L'indice du 1er trimestre 2009 du COUT DE LA CONSTRUCTION (ICC) est paru.

L'indice du 1er trimestre 2009 du COUT DE LA CONSTRUCTION (ICC) vient d'être publié au Journal Officiel.

Il s'établit à 1503 contre 1523 au 4ème trimestre 2008, soit une diminution de 1.32 %. En rythme annuel, la progression n'est que de 0,4%.

Rappelons que cet indice sert notamment de référence pour la révision et le renouvellement des baux commerciaux, mais il n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. En effet, depuis la loi 2008-776 du 4 août 2008, a été créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice qui peut être choisi par les parties au contrat, soit lors de la signature du bail commercial, soit à tout moment en cours de bail.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en Droit Immobilier

juin
17

Le cabinet

Par philippe.magdelaine le 17/06/09

Le cabinet est situé au centre de Dijon, 1, boulevard Thiers, à l'angle de la place de la République.

Il est à deux pas de la cité judiciaire, où siègent toutes les tribunaux judiciaires, non loin du Tribunal administratif et du Palais de Justice, où siège la Cour d'appel de Dijon qui statue en appel sur les litiges provenant des tribunaux de la Côte d'Or, de la Haute-Marne et de la Saône-et-Loire.

Par philippe.magdelaine le 26/05/09

Le dernier indice de référence des loyers est paru le 14 avril 2009

L'indice de références des loyers du 1er trimestre 2009 s'établit à 117,70 contre 115,12 au 1er trimestre 2008. La hausse sur un an est donc de 2.24%.

Rappelons que cet indice est applicable aux loyers des baux à usage d'habitation.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 08/05/09

L'indice de référence des loyers (IRL) pour le 1er trimestre 2009 est paru le 14 avril 2009.

L'indice de référence des loyers (IRL), pour le 1er trimestre 2009, qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation est paru le 14 avril 2009 : il est de 117,70 pour le 1er trimestre 2009, soit une progression de 2,24% sur un an.

C'est la progression la plus faible pour les quatre derniers trimestres.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 07/05/09

On sait que la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, impose de mentionner la superficie d'un lot de copropriété lors de sa vente. Ce mesurage doit être établi dans les conditions fixées par le décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997.

Mais sait-on qu'un mesurage de la surface habitable est désormais exigé en cas de location ?

Cette nouvelle obligation résulte de l'article 78 de la loi du 25 mars 2009 qui complète l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Désormais, il est exigé que « le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée ».

Pourquoi cette nouvelle règle ?

Il ne s'agit pas d'un texte préparé par le gouvernement, car il résulte d'une initiative parlementaire destinée à mieux apprécier une éventuelle « suroccupation » d'un logement, au regard de la loi DALO du 5 mars 2007.

Comment s'applique cette nouvelle règle ?

La notion de « surface habitable » est celle définie par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, lequel dispose que :

« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres...

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1m80...»

Qu'en déduire ?

1. il s'agit d'une obligation légale à l'égard de laquelle aucun bailleur ne peut se soustraire.

2. Cette règle s'applique à tous les locaux, qu'il s'agisse d'un logement dépendant d'un immeuble en copropriété, ou non.

3. la surface habitable ne correspond pas à celle définie par l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967. On peut ainsi aboutir à une surface différente. Il faudra donc veiller à ne pas retranscrire dans le bail la surface calculée selon les règles de la loi Carrez !

4. Une surface erronée permettra-t-elle au locataire de remettre en cause le montant du loyer ? Cela est peu probable, car la surface du logement n'est pas le seul critère de choix du locataire.

En tout cas, une chose est sûre : cette nouvelle obligation alourdira encore un peu plus le coût d'établissement du bail !

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 22/04/09

L'indice du coût de la construction du 4° trimestre 2008 est paru.

L'indice du coût de la construction du 4° trimestre 2008 s'établit à 1523. La hausse annuelle est donc de 3,32%.

Pour les baux venant à révision triennale entre le 1er octobre et le 31 décembre 2008, il faut rapprocher cet indice de celui de 4° trimestre 2005 qui était de 1332, ce qui donne une hausse sur trois ans de 14,34%.

Sur neuf ans, la hausse est de 42,20 % !

Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux.

La loi 2008-776 du 4 août 2008 a en effet créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 07/04/09

Créé par la loi LME (loi pour la modernisation de l'économie), le nouvel indice n'est applicable que s'il est choisi par les parties. Un texte législatif viendra peut-être le rendre obligatoire.


Répondant à une question de Monsieur Claude Birraux, député de Haute-Savoie, rappelant que le nouvel indice trimestriel des loyers commerciaux crée par la loi LME , adoptée cet été par le Parlement, ne présente pas de caractère obligatoire pour les bailleurs, qui semblent préférer le maintien de l'indice du coût de la construction comme indice de référence lors des révisions de prix, le ministère de l'économie, de l'industrie et de l'emploi reconnaît dans une réponse du 10 mars 2009 que le nouvel indice ne pourra, effectivement, remplacer l'indice actuel que si les deux parties, bailleur et locataire commerçant, en sont d'accord.

C'est pourquoi, ajoute le ministère, le gouvernement va procéder à l'évaluation de l'impact de ce nouvel indice et après analyse de ce bilan, « il sera en mesure d'évaluer la nécessité éventuelle de renforcer encore davantage l'encadrement des loyers des baux commerciaux ».

Il faut comprendre que le gouvernement n'exclut donc pas de rendre obligatoire ce nouvel indice pour tous les baux se trouvant dans son champ d'application.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 25/03/09

L'Ordre des avocats au barreau de Dijon a créé un site qui permet de découvrir les principales informations sur l'organisation, la vie et le fonctionnement du barreau de Dijon.

Je vous invite à le consulter sans modération.

http://www.barreau-dijon.avocat.fr

Par philippe.magdelaine le 24/02/09

Aux termes de l'article L.145-38 du code de commerce, le prix du loyer du bail commercial peut faire l'objet d'une révision tous les trois ans.

Mais l'augmentation de l'indice de révision doit-elle toujours conduire à une augmentation du loyer dans les mêmes proportions ?

Certaines juridictions ont fait application de la volonté du législateur de garantir au bailleur un loyer révisé selon la variation de l'indice du coût de la construction, sans tenir compte de la valeur locative des locaux (à moins qu'elle ne dépasse 10%), mais ce n'est pas la lettre du texte.

Dans son arrêt du 6 février 2008 (n°06-21.983), la Cour de cassation maintient sa jurisprudence antérieure, en considérant que le juge des loyers n'est pas toujours tenu de fixer le montant du loyer révisé au prix résultant de la variation de l'indice du coût de la construction. Il doit rechercher la valeur locative des locaux, et si la valeur locative est inférieure, limiter l'augmentation du loyer en fixant le nouveau pris du loyer à la valeur locative, peu importe que ce prix soit en deça du montant du loyer qui résulterait de la variation de l'indice.

Elle rejette le pourvoi formé contre un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 15 mars 2006 qui avait rejeté les prétentions du bailleur.

En conclusion, est ainsi réaffirmé le principe selon lequel, la révision légale n'est pas une simple indexation du loyer. Par suite, le loyer révisé peut être fixé à un montant inférieur au montant résultant de la variation indiciaire, lorsque la valeur locative est moindre.

Il n'en reste pas moins que si la valeur locative apparaît plus élevée que le prix du loyer après application du nouvel indice, le loyer révisé demeurera plafonné au montant résultant de la variation de l'indice.

Seule solution contraire, celle d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité pendant la période triennale échue ayant entraîné une variation de plus de 10ù de la valeur locative : dans ce cas, le loyer peut être réajusté à la valeur locative, sans que la hausse soit plafonnée.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 05/02/09

Le dernier indice de référence des loyers (IRL), qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation est paru : il est de 117,54 pour le 4e trimestre 2008, soit une progression de 2,83% sur un an.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier