Par philippe.magdelaine le 20/04/11

Une conventionnelle non publiée au fichier immobilier peut-elle être opposable à un acquéreur ?

La Cour de cassation vient de répondre par l'affirmative dans un arrêt rendu le 16 mars 2011, dans l'hypothèse où cette servitude avait été mentionnée dans l'acte de vente.

« les époux Y... font grief à l'arrêt de dire que le protocole d'accord du 18 octobre 1993 est opposable aux ayants droit de Mme X..., alors, selon le moyen, que pour être opposable aux tiers, toute constitution de servitude par titre doit être publiée au bureau des hypothèques de la situation des immeubles ; qu'un ayant droit à titre particulier a la qualité de tiers au sens des règles relatives à la publicité foncière des servitudes ; qu'au cas présent, la cour d'appel a jugé que la servitude servitude créée en 1993 était parfaitement opposable aux acquéreurs du fonds ant même à défaut de publication, en précisant que la publication n'est exigée que pour l'opposabilité de la servitude aux tiers ; qu'en statuant ainsi, sans dire en quoi les acquéreurs, ayants droit à titre particulier, n'auraient pas eu la qualité de tiers, cependant que cette qualité commandait la publication de ladite servitude pour leur être opposable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 28 et 30-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;

Mais attendu qu'ayant retenu que la convention du 18 octobre 1993 était annexée à l'acte de vente et faisait l'objet d'une mention particulière dans cet acte aux termes de laquelle le vendeur déclarait qu'il n'avait créé ni laissé acquérir aucune servitude sur le bien en dehors de la servitude constituée au profit des époux Z... et que l'acquéreur déclarait avoir été informé du protocole d'accord annexé à l'acte de vente, établi entre Mme X..., vendeur et M. et Mme Z... concernant la constitution d'une servitude grevant le terrain cédé et d'une lettre de M. A..., avocat, confirmant l'intention des époux Z... de régulariser ladite servitude , la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que la servitude créée en 1993 était opposable aux acquéreurs, même à défaut de publication

Par philippe.magdelaine le 17/01/11

MANDAT DE VENTE : PAS DE REMUNERATION SANS CONTRAT PREALABLE

Aux termes de l'article 1er de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, le montant et les conditions de la rémunération de l'agent immobilier doivent être convenues préalablement à toute négociation ou engagement.

Dans l'espèce soumise à la Cour de cassation le 6 janvier 2011 (arrêt n° 09-71.243), l'agent immobilier avait pris cette précaution, mais la vente avait finalement été conclue au profit de la commune qui avait préempté le bien avant d'en rétrocéder une partie à l'acquéreur qu'elle avait évincé après avoir signé le compromis.

L'agent immobilier pouvait-il obtenir paiement d'une commission à ce titre ? La Cour d'appel de SAINT-DENIS DE LA REUNION a répondu par la négative et la Cour de cassation approuve son analyse.

Se trouve ainsi réaffirmée la condition du mandat préalable pour que l'agent bénéficie d'une commission. Certes, un compromis ait été préalablement signé avec cet acquéreur, mais il avait finalement acquis le bien de la commune ; son vendeur n'était donc pas le propriétaire initial qui, seul, lui avait donné mandat.

Philippe MAGDELAINE

Avocat à DIJON

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 23/04/10

On sait que les litiges relatifs aux baux professionnels étaient jusqu'alors soumis aux tribunaux d'instance, juridiction de droit commun du contrat de louage d'immeubles :

« Sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires fixant la compétence particulière des autres juridictions, le tribunal d'instance connaît, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 4 000 euros, et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions dont un contrat de louage d'immeubles ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. »

Seules demeureraient exclues de la compétence du tribunal d'instance « les contestations en matière de baux visés par les articles L. 145-1 et L. 145-2 du Code de commerce. »

Un décret n° 2009-1693 du 29 décembre 2009 relatif à la répartition des compétences entre le tribunal de grande instance et le tribunal d'instance est venu modifier cette répartition.

Désormais, en plus du contentieux des baux commerciaux, Les tribunaux de grande instance auront à connaître de tous les litiges portant sur des baux professionnels.

Cette modification des compétences n'est pas une surprise, puisqu'elle figurait dans le rapport déposé le 28 juin 2008, par la commission présidée par le recteur Serge Guinchard. Elle était souhaitée, car la pratique enseigne que ce contentieux est complexe et se rapproche davantage de celui des baux commerciaux que celui des baux d'habitation, lesquels demeurent de la compétence des tribunaux d'instance.

Par philippe.magdelaine le 07/04/10

Le décompte détaillé des honoraires du syndic doit distinguer les honoraires de gestion courante, c'est-à-dire la partie comprise dans le forfait que le syndic met en avant dans le cadre de sa recherche de clientèle (forfait par immeuble ou par lot de copropriété), et les autres honoraires, notamment pour procès, travaux, réunions exceptionnelles(calculés le plus souvent au temps passé.

On sait que le Conseil national de la consommation avait émis le 1er octobre 2007 un avis destiné à améliorer la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété avec la liste des prestations de gestion courante. Mais, s'agissant d'un avis, il n'avait pas de valeur réglementaire.

L'arrêté du 19 mars 2010, publié au journal officiel du 21 mars, vient fort heureusement préciser ce qu'il faut entendre par « honoraires de gestion courante ».

Ces honoraires comportent quatre chapitres :

- les frais d'assemblée générale annuelle,

- la comptabilité générale du syndicat,

- l'administration et gestion de l'immeuble

- les assurances

- la gestion du personnel,

Tous les frais et honoraires énumérés dans cet arrêté ne peuvent faire l'objet d'un honoraire supplémentaire, car il s'agit de frais nécessairement compris dans le forfait.

L'article 2 de l'arrêté énonce que celui-ci entre en vigueur le 1er juillet 2010 et que « sont concernés tous les nouveaux contrats signés à compter de cette date ».

Le texte de l'arrêté est ICI:http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000021995490&fastPos=1&fastReqId=1949692411&categorieLien=id&oldAction=rechTexte
Par philippe.magdelaine le 12/03/10

Le taux d'intérêt légal est prévu à l'article L.313-2 du Code monétaire et financier. Ce taux est fixé chaque année par décret pour la durée de l'année civile.

Pour l'année 2010, le taux est de 0,65 %, au lieu de 3,79% pour l'année 2009.

Le taux de l'intérêt légal, qui est le même en matière civile et commerciale, sert de base de calcul du montant des intérêts moratoires dus par un débiteur. Son point de départ est le plus souvent la date de la mise en demeure.

Rappelons qu'en cas de condamnation par un tribunal, le taux est majoré de 5 points (soit 5,65% pour l'année 2010) à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date à laquelle la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.

Par philippe.magdelaine le 06/10/09

Le Livre blanc de l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (en abrégé U.N.P.I) vient d'être publié pour l'année 2009.

Mine d'informations et surtout de propositions parmi lesquelles on peut relever :

- la création d'un bail à durée indéterminée,

- la disparition progressive de la caution

- la maîtrise des charges locatives

- l'institution d'un diagnostic unique préalable

- la réorientation des aides au logement vers les aides à la personne

Pour plus d'informations :http://www.unpi.org/index.php?action=fiche_produit&id=470

Par philippe.magdelaine le 29/06/09

La loi du 12 mars 2009 prévoit en son article 7 quelques modifications mineures du statut de la copropriété (loi du 10 juillet 1965).


Ces modifications sont présentées par le législateur comme des mesures de simplification en faveur des citoyens et des usagers des administrations (sic)

Dans un précédent billet (ICI), il a été relevé deux textes modifiés :

- la modification de l'article 21, relatif au conseil syndical :

- la modification de l'article 10-1, relatif aux frais de procès opposant un copropriétaire au syndicat des copropriétaires :

Intéressons nous ici à un texte nouveau : l’article 8-1 concernant les emplacements de stationnement.

Cet article est rédigé comme suit :

"Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.

Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.

Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification."

Désormais, si le règlement de copropriété le stipule, le vendeur d’un emplacement de stationnement devra se plier à cette nouvelle règle dans le cas où le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement. La vente à un tiers ne pourra intervenir qu’après :

- notification au syndic du projet de vente précisant le prix et les conditions de la vente

- et expiration du délai de deux mois à compter de la notification par le syndic à chaque copropriétaire.

Le cas d’un projet de vente à un copropriétaire n’est pas évoqué par le nouveau texte ; on peut donc en déduire qu'il ne fait pas exception à la nouvelle règle et qu'en conséquence, la notification préalable est exigée même dans cette hypothèse.

Le cas d’une réponse favorable de plusieurs copropriétaires n’est pas davantage évoqué. Lequel sera prioritaire ? Le premier qui aura répondu au syndic ? Le premier qui aura fait connaître son accord au propriétaire vendeur ?

On peut donc s’attendre à des conflits entre copropriétaires… à trancher par les Tribunaux !

juin
17

Le cabinet

Par philippe.magdelaine le 17/06/09

Le cabinet est situé au centre de Dijon, 1, boulevard Thiers, à l'angle de la place de la République.

Il est à deux pas de la cité judiciaire, où siègent toutes les tribunaux judiciaires, non loin du Tribunal administratif et du Palais de Justice, où siège la Cour d'appel de Dijon qui statue en appel sur les litiges provenant des tribunaux de la Côte d'Or, de la Haute-Marne et de la Saône-et-Loire.

Par philippe.magdelaine le 15/06/09

En cas de vente d'un appartement, la loi dite "carrez" impose un mesurage du lot vendu. Si l'acheteur constate ensuite que la surface annoncée est inférieure, quels sont ses recours contre le vendeur ?

La situation est classique : l'acheteur signe l'acte notarié après avoir pris connaissance de la surface dite "carrez", par exemple 53 m².

Après son emménagement, l'acheteur a un doute sur la surface réelle de l'appartement et il a fait appel à une entreprise de mesurage qui a trouvé que l'appartement n'était que de 49 m². L'acheteur alerte aussitôt le vendeur pour lui demander de lui rembourser la différence de prix sur la base des mètres carrés réels ainsi que la partie des frais (notaire, droits d'enregistrement...) qui avaient été calculés sur des mètres carrés inexistants. Il n'obtient aucune réponse à ses courriers.

Il envisage de faire un procès à son vendeur, mais quelles sont ses chances de le gagner ? Que peut-il espérer ?

L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété énonce que tout acte de vente d'un lot de copropriété doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot et que si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième, le vendeur doit supporter une diminution du prix proportionnelle à la superficie manquante.

Cette disposition légale, ajoutée par la loi du 18 décembre 1996, contient donc une sanction automatique et elle oblige le vendeur à restituer la quote-part du prix qu'il a indûment perçue.

En ce cas, c'est le Tribunal qui décidera si le certificat de mesurage est suffisant pour justifier la demande, et en cas de doute, il désignera un expert qui effectuera ainsi un nouveau mesurage. S'il apparaît en définitive qu'il existe bien une différence de plus d'un vingtième, le vendeur sera automatiquement condamné à rembourser la différence de prix.

En revanche, l'acheteur ne peut demander également le remboursement des frais (droits fiscaux et honoraires) payés à tort sur la partie du prix de vente remboursé, car la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 22 novembre 2006 que la seule sanction encourue par le vendeur est le remboursement de la quote-part du prix à l'exception du remboursement des frais indûment payés. Il est cependant possible d'obtenir de l'administration fiscale la restitution des droits fiscaux correspondants à la diminution du prix.

Enfin, élément important : l'action en justice doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte de vente à peine de déchéance. Il faut donc agir avant l'expiration du délai, faute de quoi la demande serait jugée irrecevable !

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 15/06/09

En matière de bail à usage d'habitation, les réparations locatives sont celles énoncées au décret du 26 août 1987, mais la liste n'est pas limitative.

La Cour de cassation valide un jugement ayant considéré que les frais de détartrage d'un chauffe-eau électrique étaient à la charge du bailleur.


On sait qu’en matière de bail à usage d’habitation, les réparations locatives sont celles énoncées au décret du 26 août 1987. Mais cette liste n’est pas limitative.

Qu’en est-il des frais de détartrage d’un chauffe-eau électrique ?

La question, tranchée par le Tribunal d’instance de Charleville-Mézière, a été validée par la Cour de cassation dans un arrêt du 29 octobre 2008 (arrêt n° 06-21.663).

Le bailleur soutenait que le détartrage était une intervention à la charge du locataire, en se fondant sur le texte du décret de 1987 qui impute au locataire « le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe ».

Il en a été jugé autrement, le Tribunal considérant que, par leur importance, les travaux nécessitaient la dépose du bloc résistance, ce qui ne pouvait être assimilé à un simple rinçage du chauffe-eau.

Solution validée par la Cour de cassation.