Par philippe.magdelaine le 28/12/09

DE L'UTILITE DE LA CLAUSE DE SOLIDARITE

La jurisprudence a souvent l'occasion de statuer sur le recouvrement des loyers impayés après le congé donné par le locataire.

L'article 15 alinéa 3 de la loi du 6 juillet énonce :

"Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis... sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur... "

Le plus souvent cette règle trouve application lorsqu'après le départ du locataire, le bailleur consent un nouveau bail à un autre locataire. Dans cette situation, l'obligation du locataire sortant de payer les loyers et charges cesse au jour du point de départ du nouveau bail. Cette règle légale interdit donc au bailleur de cumuler deux loyers.

Mais qu'en est-il dans le cas où le bail initial a été consenti à deux locataires et que seul l'un d'eux a donné congé ? Le locataire qui a donné congé puis quitté les lieux doit-il continuer de payer le loyer ?

La Cour de cassation vient de répondre par la négative dans un arrêt du 28 octobre 2009 en énonçant que "le contrat ne comportait aucune clause de solidarité entre les locataires, la cour d'appel, sans violer le principe de contradiction, en a exactement déduit que dès lors que le logement se trouvait occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur, Mme X... n'était pas redevable des loyers et charges afférents à la période du préavis".

Le bailleur a sans doute du regretter que le bail ne comporte pas de clause de solidarité. En effet, dans ce cas, il aurait été fondé à agir contre le locataire qui avait quitté les lieux, et qui était sans doute davantage solvable...

Pour consulter cet arrêt, cliquez ICI

Philippe Magdelaine

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 09/11/09

L'indice du coût de la construction du 2ème trimestre 2009 s'établit à 1498. La baisse sur un an est de 4,10 %.

Pour les baux venu à révision triennale entre le 1er avril et le 30 juin 2009, il faut rapprocher cet indice de celui du 2ème trimestre 2006 qui était de 1366, ce qui donne une hausse sur trois ans de 9,66 %.

Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. En effet, la loi 2008-776 du 4 août 2008 a créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 06/11/09

L'article 55 de la loi Molle n°2009-323 du 25 mars 2009 dite « de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion » dispose :

« Au début de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sont ajoutés quatre alinéas ainsi rédigés :

Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire.

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;

- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. »

Jusqu'à la publication de la loi Molle, le législateur n'avait pas cru devoir réglementer les conditions dans lesquelles un bailleur pouvait exiger de son futur locataire un engagement de caution d'un tiers, qu'il s'agisse d'une caution simple, ou d'une caution solidaire. C'est désormais chose faite.

Quelle est la portée de ces modifications ?

1. le recours au cautionnement est interdit au cas où le bailleur a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives. Le législateur ne veut pas que le bailleur bénéficie ainsi d'une double garantie.

2. le recours au cautionnement est également interdit au cas où le bailleur est une personne morale. Le plus souvent, il s'agira des sociétés d'HLM, mais le texte vise toutes les personnes morales.

Plusieurs exceptions sont néanmoins prévues dans ce second cas :

- la personne morale est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus,

- le cautionnement est souscrit par un organisme à vocation sociale, type Locapass, 1% logement…

- le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Bien entendu, ces conditions ne sont pas cumulatives.

Par philippe.magdelaine le 02/11/09

La compétence territoriale en matière de baux commerciaux est-elle d'ordre public ? La Cour d'appel de Paris, 16ème chambre section A, vient de répondre par l'affirmative.

On sait que le Tribunal territorialement compétent pour statuer sur un litige relatif à un bail commercial est celui du « lieu de situation de l'immeuble ».

On rencontre cependant assez souvent dans les baux une clause attribuant compétence à une autre juridiction, le plus souvent celle située à proximité du domicile du bailleur.

Ces clauses, qui dérogent à la compétence de droit commun, sont-elles licites ? Si les deux parties ont la qualité de commerçant, elle le sont assurément. Mais dans le cas contraire, ne s'agit-il pas d'une compétence d'ordre public, à laquelle nul ne peut déroger ?

La Cour d'appel de Paris, 16ème chambre section A, vient de répondre par la négative en jugeant que « aucun texte n'attribue compétence exclusive à la juridiction du lieu de situation de l'immeuble ».

Cette solution mérite d'être validée par la Cour de cassation, ce qui n'est pas le cas à ce jour d'autant que la jurisprudence sur ce point n'est pas unanime.

Par philippe.magdelaine le 06/10/09

Le Livre blanc de l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (en abrégé U.N.P.I) vient d'être publié pour l'année 2009.

Mine d'informations et surtout de propositions parmi lesquelles on peut relever :

- la création d'un bail à durée indéterminée,

- la disparition progressive de la caution

- la maîtrise des charges locatives

- l'institution d'un diagnostic unique préalable

- la réorientation des aides au logement vers les aides à la personne

Pour plus d'informations :http://www.unpi.org/index.php?action=fiche_produit&id=470

Par philippe.magdelaine le 31/08/09

Les praticiens du droit des baux commerciaux connaissent bien les dispositions de l'article L. 145-60 du Code de commerce selon lesquelles « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ».

Pourtant, la jurisprudence sanctionne périodiquement l'inaction de l'une des parties, qui laissent s'écouler ce délai sans réagir. L'arrêt du 8 juillet 2009 de la Cour de cassation en est une nouvelle illustration.

Situation classique : un bailleur donne congé avec refus de renouvellement. Il prend l'initiative de saisir le juge des référés et obtient la désignation d'un expert. Le temps s'écoule et l'expert dépose son rapport alors que plus de deux années s'étaient écoulées depuis le prononcé de l'ordonnance de référé.

Le bailleur reprend l'initiative et assigne le locataire en expulsion. Ce dernier dépose alors des conclusions pour demander paiement de l'indemnité d'éviction.

Trop tard, juge la cour d'Appel et le pourvoi du locataire est rejeté par la Cour de cassation qui rappelle que plus de deux ans s'étaient écoulés entre l'ordonnance de référé et les conclusions du locataire par lesquelles il avait demandé le paiement d'une indemnité d'éviction, et que la cour d'appel en avait exactement déduit que cette demande était prescrite en application des dispositions de l'article L. 145-60 du Code de commerce.

La sanction est rude mais conforme aux textes.

Locataires : faites bien attention à agir à temps !

Le texte intégral de la décision peut être consulté ICI

Par philippe.magdelaine le 20/08/09

L'indice de référence des loyers (IRL) du 2ème trimestre 2009 est paru.

Le dernier indice de référence des loyers (IRL), qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation, est paru au journal officiel du 17 juillet 2009 : il est de 117,59 pour le 2ème trimestre 2009.

La progression sur un an est de 1,31%.

Par philippe.magdelaine le 05/08/09

L'indice du coût de la construction du 1er trimestre 2009 est paru.

L'indice du coût de la construction du 1er trimestre 2009 s'établit à 1503. La hausse sur un an est de 0,40 % seulement.

Pour les baux venant à révision triennale entre le 1er janvier et le 31 mars 2009, il faut rapprocher cet indice de celui de 1er trimestre 2006 qui était de 1362, ce qui donne une hausse sur trois ans de 10,36 %.

Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. En effet, la loi 2008-776 du 4 août 2008 a créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 16/07/09

L'indice du 1er trimestre 2009 du COUT DE LA CONSTRUCTION (ICC) est paru.

L'indice du 1er trimestre 2009 du COUT DE LA CONSTRUCTION (ICC) vient d'être publié au Journal Officiel.

Il s'établit à 1503 contre 1523 au 4ème trimestre 2008, soit une diminution de 1.32 %. En rythme annuel, la progression n'est que de 0,4%.

Rappelons que cet indice sert notamment de référence pour la révision et le renouvellement des baux commerciaux, mais il n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. En effet, depuis la loi 2008-776 du 4 août 2008, a été créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice qui peut être choisi par les parties au contrat, soit lors de la signature du bail commercial, soit à tout moment en cours de bail.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en Droit Immobilier

Par philippe.magdelaine le 29/06/09

La loi du 12 mars 2009 prévoit en son article 7 quelques modifications mineures du statut de la copropriété (loi du 10 juillet 1965).


Ces modifications sont présentées par le législateur comme des mesures de simplification en faveur des citoyens et des usagers des administrations (sic)

Dans un précédent billet (ICI), il a été relevé deux textes modifiés :

- la modification de l'article 21, relatif au conseil syndical :

- la modification de l'article 10-1, relatif aux frais de procès opposant un copropriétaire au syndicat des copropriétaires :

Intéressons nous ici à un texte nouveau : l’article 8-1 concernant les emplacements de stationnement.

Cet article est rédigé comme suit :

"Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.

Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.

Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification."

Désormais, si le règlement de copropriété le stipule, le vendeur d’un emplacement de stationnement devra se plier à cette nouvelle règle dans le cas où le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement. La vente à un tiers ne pourra intervenir qu’après :

- notification au syndic du projet de vente précisant le prix et les conditions de la vente

- et expiration du délai de deux mois à compter de la notification par le syndic à chaque copropriétaire.

Le cas d’un projet de vente à un copropriétaire n’est pas évoqué par le nouveau texte ; on peut donc en déduire qu'il ne fait pas exception à la nouvelle règle et qu'en conséquence, la notification préalable est exigée même dans cette hypothèse.

Le cas d’une réponse favorable de plusieurs copropriétaires n’est pas davantage évoqué. Lequel sera prioritaire ? Le premier qui aura répondu au syndic ? Le premier qui aura fait connaître son accord au propriétaire vendeur ?

On peut donc s’attendre à des conflits entre copropriétaires… à trancher par les Tribunaux !