Par philippe.magdelaine le 24/02/09

Aux termes de l'article L.145-38 du code de commerce, le prix du loyer du bail commercial peut faire l'objet d'une révision tous les trois ans.

Mais l'augmentation de l'indice de révision doit-elle toujours conduire à une augmentation du loyer dans les mêmes proportions ?

Certaines juridictions ont fait application de la volonté du législateur de garantir au bailleur un loyer révisé selon la variation de l'indice du coût de la construction, sans tenir compte de la valeur locative des locaux (à moins qu'elle ne dépasse 10%), mais ce n'est pas la lettre du texte.

Dans son arrêt du 6 février 2008 (n°06-21.983), la Cour de cassation maintient sa jurisprudence antérieure, en considérant que le juge des loyers n'est pas toujours tenu de fixer le montant du loyer révisé au prix résultant de la variation de l'indice du coût de la construction. Il doit rechercher la valeur locative des locaux, et si la valeur locative est inférieure, limiter l'augmentation du loyer en fixant le nouveau pris du loyer à la valeur locative, peu importe que ce prix soit en deça du montant du loyer qui résulterait de la variation de l'indice.

Elle rejette le pourvoi formé contre un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 15 mars 2006 qui avait rejeté les prétentions du bailleur.

En conclusion, est ainsi réaffirmé le principe selon lequel, la révision légale n'est pas une simple indexation du loyer. Par suite, le loyer révisé peut être fixé à un montant inférieur au montant résultant de la variation indiciaire, lorsque la valeur locative est moindre.

Il n'en reste pas moins que si la valeur locative apparaît plus élevée que le prix du loyer après application du nouvel indice, le loyer révisé demeurera plafonné au montant résultant de la variation de l'indice.

Seule solution contraire, celle d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité pendant la période triennale échue ayant entraîné une variation de plus de 10ù de la valeur locative : dans ce cas, le loyer peut être réajusté à la valeur locative, sans que la hausse soit plafonnée.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Par philippe.magdelaine le 05/02/09

Le dernier indice de référence des loyers (IRL), qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation est paru : il est de 117,54 pour le 4e trimestre 2008, soit une progression de 2,83% sur un an.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier