Par sabine.haddad le 07/02/13

Le formalisme de la caution simple ou solidaire est principalement envisagé par les articles L.341-2 et L.341-3 du Code de la consommation. Une caution personne physique qui s'engage par acte sous-seing-privé doit à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de certaines mentions. La chambre commerciale de la cour de Cassation le 16 octobre 2012, pourvoi N°11-23.623 a après son arrêt du 10 mai 2012 pu statuer de nouveau sur une demande de nullité pour manquement au formalisme strict de la caution au visa de ces textes...

Le formalisme de la caution simple ou solidaire est principalement envisagé par les articles L.341-2 et L.341-3 du Code de la consommation.

Une caution personne physique qui s'engage par acte sous-seing-privé doit à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de certaines mentions.

La chambre commerciale de la cour de Cassation le 16 octobre 2012, pourvoi N°11-23.623 a après son arrêt du 10 mai 2012 pu statuer de nouveau sur une demande de nullité pour manquement au formalisme strict de la caution au visa de ces textes...

I- Analyse des visas de Com,16 octobre 2012, pourvoi N°11-23-623

A) Présentation des visas textuels

1°-L'article L 341-2 du code de la consommation,

applicable à toute caution sans distinction, dispose que :

"Toute personne physique qui s'engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante, et uniquement de celle-ci : "En me portant caution de X..., dans la limite de la somme de ... couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de ..., je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X... n'y satisfait pas lui-même."

2°- En cas de solidarité, la mention devra être complétée par l'article L 341-3 du code de la consommation

" Lorsque le créancier professionnel demande un cautionnement solidaire, la personne physique qui se porte caution doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante : "En renonçant au bénéfice de discussion défini à l'article 2298 du code civil et en m'obligeant solidairement avec X..., je m'engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu'il poursuive préalablement X...".

La nullité de l'acte de cautionnement ne peut être prononcée par les Tribunaux que si le non respect des mentions obligatoires est suffisamment caractérisé et ne résulte pas d'une simple erreur matérielle.

B) Com, 16 octobre 2012, pourvoi N°11-23.623 rejet a ainsi pu juger que :

" Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu à bon droit, que si les deux mentions exigées par la loi sont correctement reproduites par la caution, les dispositions légales ne font pas obstacle à ce que la caution approuve, par l'apposition d'une unique signature, les deux mentions, qui se font immédiatement suite, écrites de sa main ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la mention prévue l'article L 341-2 du code de la consommation avait été intégralement et correctement reproduite et précisé qu'à l'évidence la lettre X figurant dans le texte doit être remplacée par la désignation du débiteur principal, puis retenu que les précisions concernant la désignation du débiteur, qui ne sont pas formellement interdites par l'article L 341-2 du code de la consommation , ne modifient en rien la formule légale ni n'en rendent sa compréhension plus difficile pour la caution, la cour d'appel a exactement décidé que la nullité du cautionnement ne pouvait être encourue pour ce motif ;

Attendu, enfin, qu'ayant constaté que l'engagement de caution avait été souscrit dans le respect des dispositions de l'article L 341-2 du code de la consommation la cour d'appel en a exactement déduit que l'inobservation de la mention imposée par l'article L 341-3 du code de la consommation ne pouvait être sanctionnée que par l'impossibilité pour la banque de se prévaloir de la solidarité, de sorte que l'engagement de caution demeurait valable en tant que cautionnement simple ;"

Il y a quelques mois Com 10 mai 2012,pouvoi N° 11-17.671 avait jugé que l'engagement de caution solidaire, souscrit dans le respect des dispositions de l'article L. 341-2 du code de la consommation, ne comportant pas la mention manuscrite exigée par l'article L. 341-3 de ce code, demeure valable en tant que cautionnement simple.

eait solidairement avec la société, cette omission n'est pas de nature à affecter la validité de son engagement; mais n'a pour seule conséquence de priver le créancier du bénéfice d'un engagement solidaire avec l'emprunteur.

II- Présentation de Com,16 octobre 2012, pourvoi N°11-23-623

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 20 mai 2011), que par acte sous seing privé du 19 avril 2006, M. X... (la caution) s'est rendu caution solidaire envers la BNP Paribas (la banque), des engagements de la société Depac cadeaux publicité (la société) ; que la société ayant été défaillante, la banque a assigné la caution en paiement, laquelle a opposé la nullité de son engagement ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande tendant à voir constater la nullité du cautionnement et de l'avoir condamné à payer à la banque la somme de 200 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 septembre 2009, alors, selon le moyen :

1°/ que la cour d'appel a ainsi violé, par refus d'application, l'article L 341-2 du code de la consommation , lequel dispose que la caution doit, à peine de nullité de son engagement , faire précéder sa signature de la mention manuscrite énoncée par le texte et uniquement de celle-ci ;

2°/ que la cour d'appel a violé, par refus d'application,l'article L 341-2 du code de la consommation qui, en exigeant que la caution fasse précéder sa signature de la mention manuscrite énoncée par le texte et uniquement de celle-ci , interdit formellement toute adjonction à la formule légale ;

3°/ que la cour d'appel a violé, par refus d'application,l'article L 341-3 du code de la consommation, lequel sanctionne très clairement la non-conformité de la mention manuscrite sur la solidarité par la nullité du cautionnement ;

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu à bon droit, que si les deux mentions exigées par la loi sont correctement reproduites par la caution, les dispositions légales ne font pas obstacle à ce que la caution approuve, par l'apposition d'une unique signature, les deux mentions, qui se font immédiatement suite, écrites de sa main ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la mention prévue l'article L 341-2 du code de la consommation avait été intégralement et correctement reproduite et précisé qu'à l'évidence la lettre X figurant dans le texte doit être remplacée par la désignation du débiteur principal, puis retenu que les précisions concernant la désignation du débiteur, qui ne sont pas formellement interdites par l'article L 341-2 du code de la consommation , ne modifient en rien la formule légale ni n'en rendent sa compréhension plus difficile pour la caution, la cour d'appel a exactement décidé que la nullité du cautionnement ne pouvait être encourue pour ce motif ;

Attendu, enfin, qu'ayant constaté que l'engagement de caution avait été souscrit dans le respect des dispositions de l'article L 341-2 du code de la consommation la cour d'appel en a exactement déduit que l'inobservation de la mention imposée par l'article L 341-3 du code de la consommation ne pouvait être sanctionnée que par l'impossibilité pour la banque de se prévaloir de la solidarité, de sorte que l'engagement de caution demeurait valable en tant que cautionnement simple ;

D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Demeurant à votre entière disposition pour toutes précisions en cliquant sur http://www.conseil-juridique.net/sabine-haddad/avocat-1372.htm

Sabine HADDAD

Avocat au barreau de Paris

Par sabine.haddad le 12/03/12

Le dépôt de garantie ou caution, est représenté par une somme d'argent remise par le locataire à son bailleur au moment de la signature du contrat de location.

A l'issue du contrat de bail, le bailleur est tenu de le restituer dans les deux mois de la restitution des clés .

En cas de restitution partielle, il devra absolument justifier des sommes qu'il a prélevées pour opérer légitimement la déduction du montant du dépôt de garantie.

A défaut des factures concernées, il s'exposerait à devoir restituer la totalité.

C'est ce qu'a jugé la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 15/02/2012,pourvoi N°11-13014 aux visas de l'article 22 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,modifié par loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, article 103 et 1315 du code civil.

De ce fait il appartiendra au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie.

Cette jurisprudence est intéressante, en ce que la preuve de celui qui réclame une exécution doit incomber au demandeur.

Le juge de proximité qui inverserait la charge de la preuve sera sanctionné.

I-Analyse de 3èmeCiv, 15/02/2012

pourvoi N°11-13014

A) Rappel des textes visés par la cour de cassation

1°-Article 22 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 103

« Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. »

2°- Article 1315 du code civil

Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

B) Rappel des principes qui régissent la caution

1°- Le montant du dépôt de garantie dans le contrat de bail d'habitation

a) Depuis le 10 février 2008 ; il ne peut être supérieur à UN Mois de loyer hors charges pour les locations vides et au-delà pour les meublées

b) Il ne porte pas intérêt au profit du locataire et ne peut faire l'objet de révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé

c) est versé lors de la signature du bail, au bailleur ou à son mandataire pour servir au propriétaire à se prémunir contre les dégradations ou les impayés éventuellement dûs par le locataire lorsqu'il quitte le logement

d) Il ne doit pas être assimilé à une avance sur loyer, si bien que le locataire est tenu de régler son loyer jusqu'à la date de sortie du logement.

e) doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire,

A défaut le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire. ( 0,71% pour cette année !!)

Le juge de proximité serait compétent en cas de difficultés.

2°- La déduction des sommes restant dues au bailleur est possible à condition qu'elles soient dûment justifiées.

Dans l'espèce jugée par la cour de cassation, un locataire avait saisi le juge de proximité de Poitiers, pour obtenir restitution complète de son dépôt de garantie de 900 euros , alors qu'une somme de 293,23 euros lui avait été rendue aux vus d'un justificatif de travaux lié à la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie.

Le locataire a formé un pourvoi en cassation.

La question s'est posée de savoir si le bailleur devait produire un justificatif de travaux ou bien les factures des travaux réellement effectués ?

Pour la Cour de cassation, il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues, qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie.

Il devra donc produire ses factures .

exemples:d'eau, de chauffage d'électricité...émanant de l'organisme concerné en fonction des indices relevés dans l'état des lieux de sortie.

en cas de travaux et/ou réparations, les factures émanant des professionnels concernés qui sont intervenus (exemples : peintre, plombier, électricien, etc.)

En conclusion le dépôt de garantie sera restitué aux conditions suivantes :

-Si la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie établit des détériorations imputables au locataire, sauf cas de vétusté, malfaçon ou vice de construction.mais aussi avec production des factures, en comparaison des états des lieux précités.

- en cas d'un solde de loyers et/ou charges impayées, de taxe sur les ordures ménagères mais au prorata temporis.

-Si le bien loué est en copropriété le bailleur peut garder une partie du dépôt de garantie jusqu'à récéption du décompte des charges annuelles, dans ce cas il n'est pas soumis au paiement des intérêts au taux légal pour non respect du délai de deux mois.

II- Présentation de 3èmeCiv, 15/02/2012, pourvoi N°11-13014

Cassation

Sur le moyen unique :

Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1315 du code civil ;

Attendu que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ;

Attendu, selon le jugement attaqué ( juridiction de proximité de Poitiers, 21 avril 2010) rendu en dernier ressort, que Mme X..., ancienne locataire d'un appartement propriété de la SCI, a demandé la condamnation de la bailleresse à lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 900 euros ;

Attendu que pour rejeter cette demande le jugement retient qu'il appartient à la locataire de justifier des demandes pouvant excéder la somme de 293,23 euros versée à l'audience par le propriétaire ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombe au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie, la juridiction de proximité, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs : Casse et Annule dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 21 avril 2010, entre les parties, par la juridiction de proximité de Poitiers ;

Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Châtellerault ;

Demeurant à votre disposition pour toutes précisions.

Maître HADDAD Sabine

Avocate au barreau de Paris