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Nullité des promesses de vente consenties avant l'arrêté de lotir : dation en paiement d'un des lots

L'article L. 316-3 al. 1 (ancien) du code de l'urbanisme, devenu article L. 442-4 à la faveur de la réforme des autorisations d'urbanisme, prévoit qu'aucune promesse de vente ou de location ne peut être consentie avant la délivrance d'un permis d'aménager.

L'article L. 316-2 incriminait également le fait par une personne de vendre ou louer des terrains, bâtis ou non, compris dans un lotissement sans être munie d'une autorisation de lotir.

En l'occurence, une indivision avait conclu avec une Commune une promesse de vente d'une parcelle de terrain destinée à créer un lotissement communal, et il était prévu dans le même temps qu'un des lots à constituer serait réservé aux vendeurs indivis.

Assignée en vente forcée par la Commune, l'une des coindivisaires avait invoqué la nullité de la promesse, sur le fondement des dispositions du code de l'urbanisme précitées.

La Cour d'appel avait ordonnée la réalisation forcée de la vente d'une parcelle de terrain destinée à la création d'un lotissement communal, au motif que "l'article L. 316-3 du code de l'urbanisme, comme l'article L. 316-2 qui fixe la sanction pénale, vise l'hypothèse d'un lotissement déjà réalisé et de terrains compris dans un lotissement et n'exclut pas des ventes ou promesses de vente portant non sur des lots mais sur des terrains à lotir ;".

La Cour de Cassation entérine implicitement ce raisonnement, mais censure l'arrêt en ce qu'il s'est abstenu de pousser plus avant son raisonnement à l'égard du lot réservé aux vendeurs indivis en contrepartie de la cession du terrain:

"en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le fait que le lotisseur, dans la promesse de vente, avait réservé un lot de 960 m ² aux vendeurs indivis ne constituait pas une violation de l'article L. 316-3 du code de l'urbanisme selon lequel aucune promesse de vente ou de location ne peut être consentie avant l'arrêté d'autorisation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;"

Cour de Cassation, Civile 3ème, 13 mars 2009, pourvoi n°07-20580

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