sebastien.bourillon

Par sebourillon le 14/05/09
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Le Conseil d'Etat a déjà eu l'occasion de juger que la conformité d'un projet par rapport à la règle de constructibilité limitée résultant de l'article L. 111-1-2 n'excluait pas pour autant que celui-ci favorise une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels, au sens de l'article R. 111-14-1 (devenu R. 111-14 depuis la réforme des autorisations d'urbanisme) :

"Considérant qu'aux termes de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date du permis de construire : « En l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, seules sont autorisées, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune : / 1° L'adaptation, la réfection ou l'extension des constructions existantes... » ; que la circonstance qu'une construction soit susceptible d'être autorisée sur le fondement de ces dispositions n'interdit pas par principe à l'autorité administrative, dès lors que la construction serait de nature à favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, de se fonder sur les dispositions de l'article R. 111-14-1 du code de l'urbanisme pour refuser de délivrer un permis de construire ;"

Conseil d'Etat, 10 novembre 2006, Ministre des transports, de l'Equipement et de la Mer, n°283201

La Cour administrative d'appel de Bordeaux confirme cette analyse à propos d'un refus de certificat d'urbanisme, en censurant le motif tiré de la violation de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme, mais en confirmant le bien-fondé du second motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-14-1:

"Considérant que la circonstance qu'un terrain soit situé à l'intérieur des parties actuellement urbanisées de la commune, si elle fait obstacle à l'application des dispositions de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme, n'interdit pas par principe à l'autorité administrative, dès lors qu'une construction sur ce terrain serait de nature à favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, de se fonder sur ce motif pour délivrer un certificat d'urbanisme négatif ; que si le préfet des Landes s'est fondé pour délivrer un certificat d'urbanisme négatif à M. X sur le fait que ses parcelles étaient situées en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune de Luxey, il s'est également fondé sur le motif que la construction projetée serait de nature à favoriser une urbanisation dispersée ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, notamment des photos produites, que les parcelles appartenant à M. X, bien qu'elles soient desservies par les réseaux d'eau potable et d'électricité et qu'elles bénéficient d'un accès sur le chemin départemental n° 651, sont situées à trois kilomètres du bourg de Luxey dans un secteur naturel à vocation agricole et forestière ; que n'ont été édifiées, dans ce secteur, d'une manière éparse, que sept habitations à une distance variant de 100 à 400 mètres, dont l'une est d'ailleurs située de l'autre côté de la route départementale ; que, dès lors, le préfet des Landes n'a pas fait une inexacte appréciation des circonstances de l'espèce en considérant que la construction projetée était de nature à favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants ; que, par suite, alors même que le conseil municipal avait par une délibération motivée autorisé la construction sur ces parcelles, le tribunal a estimé à juste titre que, dès lors que le permis de construire était susceptible d'être refusé en application de l'article R. 111-14-1 du code de l'urbanisme, le préfet était tenu de délivrer un certificat d'urbanisme négatif et rejeté les autres moyens comme inopérants;"

CAA Bordeaux, 2 avril 2009, M. Laurent X., n°08BX02187

Par sebourillon le 13/05/09
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L'arrêt qui suit n'est pas réellement novateur, mais la solution est intéressante en tant qu'elle censure une décision de préemption à raison d'une double incompétence : ratione materiae et ratione loci.

La DIA portait sur cinq parcelles situées sur le territoire de la Commune de Mitry-Mory, et de deux autres parcelles situées sur la Commune voisine du Tremblay-en-France.

Par une délibération en date du 19 octobre 2006, le conseil municipal de Mitry-Mory avait cru pouvoir exercer le droit de préemption urbain sur l'ensemble des terrains mentionnés par la DIA. C'était sans compter le fait, d'une part, que le conseil municipal avait délégué au Maire le soin d'exercer le droit de préemption urbain pour la durée de son mandat, et d'autre part, qu'aucune délégation du DPU n'avait été consentie par la Commune voisine du Tremblay-en-France :

« Considérant que la société GFA Prud'homme et Mme X propriétaires de cinq parcelles sises sur le territoire de la COMMUNE DE MITRY-MORY et de deux parcelles sises sur le territoire de la commune du Tremblay-en-France ont informé le 25 août 2006 la COMMUNE DE MITRY-MORY de leur décision d'aliéner l'ensemble de ces biens au profit de la société par actions simplifiée BDM ; qu'en réponse, la commune a fait savoir aux vendeurs par décision notifiée le 20 octobre 2006 qu'elle exerçait son droit de préemption sur lesdites parcelles ; que la COMMUNE DE MITRY-MORY relève appel du jugement en date du 3 juillet 2007 par lequel le Tribunal administratif de Melun a annulé ladite décision ;

Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 213-3 du code de l'urbanisme : « Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l'Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou à une société d'économie mixte (...) Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un bien (...) » ; qu'aux termes de l'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales : « Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat (...) 15. D'exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme » ;

Considérant qu'il résulte de la combinaison de ces dispositions qu'un maire peut se voir déléguer par le conseil municipal, pour la durée de son mandat, l'exercice du droit de préemption dont la commune est titulaire ; que dans le cas où le conseil municipal a consenti une telle délégation de pouvoir et ne l'a pas ultérieurement rapportée, il doit être regardé comme s'étant dessaisi de sa compétence et n'est, dès lors, plus compétent pour exercer son droit de préemption à l'occasion de l'aliénation d'un bien ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que par une délibération du 19 juin 2005, le conseil municipal de la COMMUNE DE MITRY-MORY a délégué au maire de la commune son pouvoir d'exercer au nom de cette dernière les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme à l'occasion de l'aliénation d'un bien selon les dispositions prévues au premier alinéa de l'article L. 213-3 de ce même code dans les conditions fixées par le conseil municipal ; qu'en l'absence de toute délibération rapportant cette délégation, le conseil municipal s'est dessaisi de sa compétence au profit du maire de la COMMUNE DE MITRY-MORY en matière d'exercice de son droit de préemption ; qu'ainsi, la délibération en date du 19 octobre 2006 par laquelle le conseil municipal de Mitry-Mory a exercé son droit de préemption urbain sur les terrains susmentionnés, laquelle ne peut être regardée comme abrogeant tacitement la délégation du 19 juin 2005, est entachée d'incompétence ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que les parcelles objet de la déclaration d'intention d'aliéner constituent une seule et même unité foncière mais que deux de ces parcelles sont situées sur le territoire de la commune de Tremblay-en-France ; que si la décision de préemption pouvait porter sur ces deux parcelles, c'est à la condition que la commune de Tremblay-en-France ait délégué son droit à la COMMUNE DE MITRY-MORY ; que le courrier du 12 octobre 2006, dont se prévaut à ce titre la requérante, par lequel M. Alain Bescou, conseiller municipal de Tremblay-en-France compétent pour toutes les affaires administratives concernant l'urbanisme opérationnel, a informé la COMMUNE DE MITRY-MORY de ce que « la ville de Tremblay-en-France ne s'oppose pas à ce que la ville de Mitry-Mory achète les dites parties dans le cadre d'une préemption globale » ne peut être assimilé à une délégation du droit de préemption telle que permise par l'article L. 213-3 du code de l'urbanisme ; qu'ainsi, la COMMUNE DE MITRY-MORY ne pouvait exercer son droit de préemption sur l'ensemble des biens faisant l'objet de la déclaration d'intention d'aliéner ; »

CAA Paris, 2 avril 2009, Commune de Mitry-Mory, n°07PA04301

Par sebourillon le 13/05/09
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En droit de l'urbanisme, l'appréciation par le Juge des référés de la condition d'urgence prescrite par l'article L. 521-1 du code de l'urbanisme est à géométrie variable, selon qu'est en cause une autorisation, ou au contraire un refus.

L'urgence est ainsi quasi-systématiquement retenue à l'encontre des autorisations d'urbanisme, eu égard au caractère « difficilement réversible » des travaux ou de la construction (voir par exemple Conseil d'Etat, 27 juillet 2001, Commune de Tulle c/ Consorts Dufour, n°230231). Et il n'y a guère que lorsqu'un intérêt public particulier s'attache à la réalisation des travaux (voir par exemple, s'agissant d'une autorisation de défrichement destinée à permettre la réalisation d'une aire d'accueil du voyage, Conseil d'Etat, 10 décembre 2001, Commune de Saint-Jean-de-Luz, n°235818), ou lorsque le requérant a laissé s'écouler un délai relativement important entre le démarrage des travaux et la saisine du Juge des référés (Conseil d'Etat, 26 juin 2002, Mme Demblans, n°240487 ; CAA Douai, 21 mars 2005, Mme Brigitte X., n°05DA00211) que la condition d'urgence sera considérée comme défailllie.

A l'inverse, l'urgence est rarement admise à l'encontre de refus d'autorisations, le Juge des référés manifestant une certaine réticence à reconnaître qu'une décision négative porte une atteinte suffisamment grave et immédiate (selon l'expression consacrée par l'arrêt de principe Confédération nationale des radios-libres) à la situation du pétitionnaire.

L'arrêt du Conseil d'Etat SCI Saint-Cloud-Gounod du 8 avril 2009 en fournit une nouvelle illustration.

Dans cette affaire, le pétitionnaire estimait que le refus de permis de démolir opposé par le Maire de Saint-Cloud était de nature à lui faire perdre le bénéfice d'une promesse de vente, et qu'il risquait par ailleurs, compte tenu des délais de jugement au fond, de se heurter à la péremption du permis de permis de construire qui lui avait été délivré sur le même fonds, dont la mise en œuvre était subordonnée à l'obtention du permis de démolir. Etait également invoqué le risque d'avoir à verser une indemnité d'immobilisation en l'absence de réitération du compromis de vente.

L'ensemble de ces éléments ne caractérise pas, selon le Conseil d'Etat, une situation d'urgence au sens de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

« Considérant que la SCI SAINT-CLOUD-GOUNOD se pourvoit en cassation contre l'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Versailles rejetant sa demande tendant à la suspension de l'exécution de l'arrêté du 7 décembre 2007 du maire de Saint-Cloud refusant de lui délivrer le permis de démolir une construction située sur une propriété pour laquelle elle était bénéficiaire d'une promesse de vente ;

Considérant qu'aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (...) ; que l'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif, lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre ;

Considérant, en premier lieu, qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que, pour justifier de l'urgence à suspendre l'exécution de l'arrêté du maire, la SCI SAINT-CLOUD-GOUNOD a fait valoir que cette décision était de nature à lui faire perdre le bénéfice de la promesse de vente qui lui avait été consentie notamment sous la condition suspensive de la délivrance du permis de démolir au titre du bien qu'elle se proposait d'acquérir ; que la condition suspensive mentionnée dans une promesse de vente, dont il est précisé qu'elle est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, n'a ni pour objet ni pour effet de rendre caduque cette promesse du seul fait qu'un évènement de nature à permettre le maintien de cette condition s'est réalisé ; que par suite, en refusant, après avoir relevé que la condition suspensive mentionnée dans la promesse de vente était au nombre des conditions stipulées dans l'intérêt exclusif de la SCI SAINT-CLOUD-GOUNOD, de retenir le motif dont celle-ci se prévalait pour justifier de l'urgence, le juge des référés du tribunal administratif de Versailles n'a pas commis d'erreur de droit ;

Considérant, en deuxième lieu, qu'en se fondant, pour écarter le moyen de la société tiré de ce que la situation d'urgence était également caractérisée par le risque de péremption du permis de construire qui lui avait été délivré le 7 mars 2008 dès lors que le début des travaux autorisés par ce permis était subordonné à la délivrance du permis de démolir, sur ce que le délai de péremption prévu par l'article R. 421-32 du code de l'urbanisme applicable au permis de construire était de deux ans à compter de sa notification, le juge des référés, qui n'était pas tenu, contrairement à ce que soutient la SCI SAINT-CLOUD-GOUNOD, de rechercher préalablement si la date prévisionnelle à laquelle serait examinée la demande tendant à l'annulation du permis de démolir serait antérieure à la date de péremption du permis de construire, n'a ni insuffisamment motivé son ordonnance ni commis d'erreur de droit ;

Considérant, en troisième lieu, que c'est par une appréciation souveraine exempte d'erreur de droit que le juge des référés a estimé que la société ne pouvait davantage se prévaloir, pour justifier de l'urgence à suspendre l'arrêté du maire, des frais financiers relatifs au versement de l'indemnité d'immobilisation payée en vertu des stipulations de la promesse de vente et qui n'était pas liée au refus du permis de démolir ; »

Conseil d'Etat, 8 avril 2009, SCI Saint-Cloud-Gounod, 317990, à paraître aux Tables.