sebastien.bourillon

Par sebourillon le 11/09/13
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Très attendue par les professionnels de l'immobilier, l'ordonnance du 18 juillet 2013 vise à remédier aux recours dits "abusifs"' dirigés contre les autorisations d'urbanisme.

Cette préoccupation ne date pas d'hier, puisqu'elle figurait déjà dans le rapport Pelletier ayant abouti à la réforme des autorisations d'urbanisme, mais la limitation légale des recours n'est pas chose aisée, puisqu'elle doit se concilier avec le droit de tout un chacun à l'accès au Juge.

L'ordonnance définit encadre en premier lieu l'intérêt à agir contre une autorisation d'urbanisme, conditionné par la nécessité de justifier d'un grief (oserat-on dire un "préjudice") directement généré par l'autorisation en cause. Le projet autorise doit ainsi "affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation." Il n'est pas sûr que l'interprétation que feront les Tribunaux d'une telle disposition restreindra de manière significative les recours contre les permis.

L'intérêt à agir s'appréciera également, sauf circonstances particulières, non plus à la date d'introduction du recours ainsi qu'il résultait d'une jurisprudence constante, mais "à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. » Cette disposition semble effectivement opportune et propre à évincer une grande partie des "requérants professionnels" à la recherche d'autorisation à contester.

L'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, qui permettait déjà d'obtenir une annulation seulement partielle du permis pour les vices affectant une partie seulement du projet, est remanié de manière à permettre au Tribunal, lorsque le ou les vices qu'il a retenus sont régularisables, de différer son jugement afin de permettre l'intervention d'une autorisation modificative. Cette disposition, si elle ne règle pas malheureusement les délais de jugement au fond qui sont la première cause de multiplications des recours abusif, mérite également d'être saluée par son pragmatisme.

Un nouvel article L. 600-7 autorise également le bénéficiaire du permis à demander la condamnation de l'auteur d'un recours "

« mis en oeuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis" à des dommages et intérêts, par mémoire distinct. Une telle disposition semble essentiellement dissuasive, car les juridictions administratives devraient largement reprendre à leur compte les jurisprudences judiciaires rendues en matière d'abus du droit d'ester en justice, peu enclines jusqu'à présent à condamner les auteurs de recours intempestifs contre les permis de construire.

Enfin, l'article L. 600-8 oblige à enregistrer auprès des services fiscaux "toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature", à peine de répérition des sommes versées. Encore une fois, ce mécanisme se veut esssentiellement dissuasif, car l'enregistrement n'est pas la publicité de la transaction.

Au final, et si naturellement la préoccupation du Gouvernement apparaît plus que légitime car la multiplication des contentieux est un frein direct à la production de logements, il n'est pas certain que ce nouvel arsenal de mesure limite substantiellement les recours contre les autorisations d'urbanisme.

Par sebourillon le 11/09/13
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Par un arrêt intéressant, la Cour administrative d'appel de Lyon tire les éventuelles conséquences de l'inconstitutionnalité des cessions gratuites de terrain (CC, SA Esso SAF, décision n° 2010-33 QPC du 22 septembre 2010) sur la légalité même du permis de construire.

En l'occurrence, la Cour relève que qu "il ne ressort d'aucune des pièces du dossier que le permis de construire aurait été délivré en tenant compte de travaux de voirie jugés indispensables à la réalisation du projet et d'ores et déjà programmés ou dont la réalisation pouvait être tenue pour certaine", pour en déduire que la cession gratuite imposée est divisible du reste du permis, et doit être annulée (CAA Lyon, 25 juin 2013, Imex, req. n°13LY00594).

A contrario, cela signifie que l'inconstitutionnalité d'une cession gratuite imposée pour permettre un élargissement de voirie, ou éventuellement la desserte par les réseaux, est susceptible d'entraîner l'annulation du permis de construire.

Par sebourillon le 11/09/13
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Par un arrêt du 26 juin 2013, le Conseil d'Etat estime que l'absence de réponse d'une Commune sur une DIA adressée en mairie suite à la régularisation d'un compromis de vente n'interdit pas l'exercice du droit de préemption urbain sur la base d'une seconde DIA adressée suite à la réitération de la vente.

Le Conseil d'Etat estime ainsi que "la circonstance que la commune [...] n'ait pas mis en oeuvre le droit de préemption urbain dont elle est titulaire à la réception d'une première déclaration d'intention d'aliéner ne pouvait valoir renonciation définitive de sa part à l'exercice de ce droit, pour le cas où une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner lui serait spontanément adressée par le vendeur en cas de vente à intervenir dans les mêmes conditions, et que l'envoi d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, plusieurs années après une première déclaration, permettait à la commune d'exercer son droit de préemption" (CE, 26 juin 2013, M. B..., req. n°353.408).