Par sebourillon le 10/01/14

L'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme prévoit que "Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose."

Cet article entendait remédier aux incertitudes de la jurisprudence sur l'application des règles d'urbanisme en présence d'un lotissement, ou d'un permis valant division (notamment sur l'application des articles 7 ou 8 du règlement du POS/PLU à l'égard des lots ou futurs lots, ou de l'article 5 sur la superficie minimale).

L'ensemble de la doctrine s'accordait à considérer que cette appréciation "globale" de la règle d'urbanisme avait vocation à s'appliquer, bien entendu, au stade du permis d'aménager, mais également ensuite à l'égard des permis de construire délivré à l'intérieur du lotissement (voir notamment Hugues Périnet-Marquet, Lotissements, divisions de l'immeuble et opérations complexes après la réforme de 2007, RDI 2007 p. 205; Sylvain Pérignon, Le nouveau régime des divisions foncières, p. 112, Le Moniteur).

Par un arrêt du 9 juillet 2013, la Cour administrative d'appel de Lyon estime que ces dispositions n'ont pas vocation à jouer lors de l'instruction des permis de construire au sein du lotissement, et annule ainsi une autorisation d'urbanisme qui ne respectait pas la distance minimale de l'article 7 par rapport à un autre lot (CAA Lyon, 9 juillet 2013, Commune de La Tronche, n° 12LY03219).

Si une telle décision découle d'une lecture littérale de l'article R. 123-10-1, qui vise exclusivement les terrains à diviser, et non ceux issus d'une division antérieure, il est douteux qu'une telle interprétation corresponde à l'intention des rédacteurs du décret du 5 janvier 2007.

Et elle n'est pas d'ailleurs sans poser potentiellement difficulté concernant l'article 13 du règlement relatifs aux espaces extérieurs : un pourcentage minimum d'espaces verts sera-t-il requis au stade du lotissement (avec les espaces communs), du seul permis de construire (en prenant le lot à construire comme périmètre), ou des deux à la fois ?

Par sebourillon le 17/03/09

L'article L. 316-3 al. 1 (ancien) du code de l'urbanisme, devenu article L. 442-4 à la faveur de la réforme des autorisations d'urbanisme, prévoit qu'aucune promesse de vente ou de location ne peut être consentie avant la délivrance d'un permis d'aménager.

L'article L. 316-2 incriminait également le fait par une personne de vendre ou louer des terrains, bâtis ou non, compris dans un lotissement sans être munie d'une autorisation de lotir.

En l'occurence, une indivision avait conclu avec une Commune une promesse de vente d'une parcelle de terrain destinée à créer un lotissement communal, et il était prévu dans le même temps qu'un des lots à constituer serait réservé aux vendeurs indivis.

Assignée en vente forcée par la Commune, l'une des coindivisaires avait invoqué la nullité de la promesse, sur le fondement des dispositions du code de l'urbanisme précitées.

La Cour d'appel avait ordonnée la réalisation forcée de la vente d'une parcelle de terrain destinée à la création d'un lotissement communal, au motif que "l'article L. 316-3 du code de l'urbanisme, comme l'article L. 316-2 qui fixe la sanction pénale, vise l'hypothèse d'un lotissement déjà réalisé et de terrains compris dans un lotissement et n'exclut pas des ventes ou promesses de vente portant non sur des lots mais sur des terrains à lotir ;".

La Cour de Cassation entérine implicitement ce raisonnement, mais censure l'arrêt en ce qu'il s'est abstenu de pousser plus avant son raisonnement à l'égard du lot réservé aux vendeurs indivis en contrepartie de la cession du terrain:

"en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le fait que le lotisseur, dans la promesse de vente, avait réservé un lot de 960 m ² aux vendeurs indivis ne constituait pas une violation de l'article L. 316-3 du code de l'urbanisme selon lequel aucune promesse de vente ou de location ne peut être consentie avant l'arrêté d'autorisation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;"

Cour de Cassation, Civile 3ème, 13 mars 2009, pourvoi n°07-20580