Par sebourillon le 11/09/13

Par un arrêt du 26 juin 2013, le Conseil d'Etat estime que l'absence de réponse d'une Commune sur une DIA adressée en mairie suite à la régularisation d'un compromis de vente n'interdit pas l'exercice du droit de préemption urbain sur la base d'une seconde DIA adressée suite à la réitération de la vente.

Le Conseil d'Etat estime ainsi que "la circonstance que la commune [...] n'ait pas mis en oeuvre le droit de préemption urbain dont elle est titulaire à la réception d'une première déclaration d'intention d'aliéner ne pouvait valoir renonciation définitive de sa part à l'exercice de ce droit, pour le cas où une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner lui serait spontanément adressée par le vendeur en cas de vente à intervenir dans les mêmes conditions, et que l'envoi d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, plusieurs années après une première déclaration, permettait à la commune d'exercer son droit de préemption" (CE, 26 juin 2013, M. B..., req. n°353.408).

Par sebourillon le 08/06/09

On se souvient des conclusions prononcées par le Commissaire du Gouvernement Lasvignes dans l'affaire Commune de Chamonix-Mont-Blanc (Conseil d'Etat Section, 28 juillet 1993, Commune de Chamonix-Mont-Blanc, n°124099), avec une définition particulièrement éclairante de l'aménagement, entendu comme « un effort d'organisation et d'agencement d'une portion du territoire [d'] une logique d'une nature différente de celle qui préside à une opération de construction même ambitieuse ».

De même, pour MM. Fâtome et Raunet, « la notion d'opération [d'aménagement] implique un certain degré de complexité et combine différents types d'action : la réalisation d'équipements, la restauration d'immeubles, l'aménagement de terrains et l'intervention sur le foncier.» (E. Fatôme et M. Raunet, Aménagement urbain, Le Moniteur fasc. IV.200-2).

Le Conseil d'Etat s'inscrit résolument dans la même logique, en exigeant une « globalité minimale » de l'action ou de l'opération d'aménagement.

Saisi d'un recours dirigé contre une décision d'exercer le droit de préemption urbain, le Conseil d'Etat estime que la seule démolition d'un bâtiment accompagnée d'une dépollution et d'une restructuration de parcelles, bien que rattachable à la lutte contre l'habitat insalubre, ne traduit toutefois pas une action ou une opération d'aménagement au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme :

« Considérant qu'il résulte de l'article L. 210-1 et de l'article L. 300-1 du Code de l'urbanisme que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ; que si la lutte contre l'habitat insalubre entre dans les objets de l'article L. 300-1 et peut en conséquence justifier l'exercice du droit de préemption urbain, la démolition d'un bâtiment, sa dépollution ou la volonté de restructurer des parcelles ne sauraient constituer, à elles seules, dès lors qu'elles ne s'inscrivent pas dans un projet plus global relevant de l'article L. 300-1, l'une des actions ou opérations d'aménagement mentionnées par les dispositions précitées ; »

Conseil d'Etat, 6 mai 2009, Commune du Plessis-Trévise, n°311167

Cet arrêt est à rapprocher d'une décision rendue par la Cour administrative d'appel de Lyon à propos d'un projet de liaison piétonne qui, pris isolément et « à défaut d'autre précision sur l'opération d'aménagement en cause », ne peut justifier une décision de préemption (CAA Lyon, 8 avril 2003, Commune de Montmerle-sur-Saône, n°99LY01397, BJDU 1/2004).

Par sebourillon le 13/05/09

L'arrêt qui suit n'est pas réellement novateur, mais la solution est intéressante en tant qu'elle censure une décision de préemption à raison d'une double incompétence : ratione materiae et ratione loci.

La DIA portait sur cinq parcelles situées sur le territoire de la Commune de Mitry-Mory, et de deux autres parcelles situées sur la Commune voisine du Tremblay-en-France.

Par une délibération en date du 19 octobre 2006, le conseil municipal de Mitry-Mory avait cru pouvoir exercer le droit de préemption urbain sur l'ensemble des terrains mentionnés par la DIA. C'était sans compter le fait, d'une part, que le conseil municipal avait délégué au Maire le soin d'exercer le droit de préemption urbain pour la durée de son mandat, et d'autre part, qu'aucune délégation du DPU n'avait été consentie par la Commune voisine du Tremblay-en-France :

« Considérant que la société GFA Prud'homme et Mme X propriétaires de cinq parcelles sises sur le territoire de la COMMUNE DE MITRY-MORY et de deux parcelles sises sur le territoire de la commune du Tremblay-en-France ont informé le 25 août 2006 la COMMUNE DE MITRY-MORY de leur décision d'aliéner l'ensemble de ces biens au profit de la société par actions simplifiée BDM ; qu'en réponse, la commune a fait savoir aux vendeurs par décision notifiée le 20 octobre 2006 qu'elle exerçait son droit de préemption sur lesdites parcelles ; que la COMMUNE DE MITRY-MORY relève appel du jugement en date du 3 juillet 2007 par lequel le Tribunal administratif de Melun a annulé ladite décision ;

Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 213-3 du code de l'urbanisme : « Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l'Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou à une société d'économie mixte (...) Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un bien (...) » ; qu'aux termes de l'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales : « Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat (...) 15. D'exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme » ;

Considérant qu'il résulte de la combinaison de ces dispositions qu'un maire peut se voir déléguer par le conseil municipal, pour la durée de son mandat, l'exercice du droit de préemption dont la commune est titulaire ; que dans le cas où le conseil municipal a consenti une telle délégation de pouvoir et ne l'a pas ultérieurement rapportée, il doit être regardé comme s'étant dessaisi de sa compétence et n'est, dès lors, plus compétent pour exercer son droit de préemption à l'occasion de l'aliénation d'un bien ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que par une délibération du 19 juin 2005, le conseil municipal de la COMMUNE DE MITRY-MORY a délégué au maire de la commune son pouvoir d'exercer au nom de cette dernière les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme à l'occasion de l'aliénation d'un bien selon les dispositions prévues au premier alinéa de l'article L. 213-3 de ce même code dans les conditions fixées par le conseil municipal ; qu'en l'absence de toute délibération rapportant cette délégation, le conseil municipal s'est dessaisi de sa compétence au profit du maire de la COMMUNE DE MITRY-MORY en matière d'exercice de son droit de préemption ; qu'ainsi, la délibération en date du 19 octobre 2006 par laquelle le conseil municipal de Mitry-Mory a exercé son droit de préemption urbain sur les terrains susmentionnés, laquelle ne peut être regardée comme abrogeant tacitement la délégation du 19 juin 2005, est entachée d'incompétence ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que les parcelles objet de la déclaration d'intention d'aliéner constituent une seule et même unité foncière mais que deux de ces parcelles sont situées sur le territoire de la commune de Tremblay-en-France ; que si la décision de préemption pouvait porter sur ces deux parcelles, c'est à la condition que la commune de Tremblay-en-France ait délégué son droit à la COMMUNE DE MITRY-MORY ; que le courrier du 12 octobre 2006, dont se prévaut à ce titre la requérante, par lequel M. Alain Bescou, conseiller municipal de Tremblay-en-France compétent pour toutes les affaires administratives concernant l'urbanisme opérationnel, a informé la COMMUNE DE MITRY-MORY de ce que « la ville de Tremblay-en-France ne s'oppose pas à ce que la ville de Mitry-Mory achète les dites parties dans le cadre d'une préemption globale » ne peut être assimilé à une délégation du droit de préemption telle que permise par l'article L. 213-3 du code de l'urbanisme ; qu'ainsi, la COMMUNE DE MITRY-MORY ne pouvait exercer son droit de préemption sur l'ensemble des biens faisant l'objet de la déclaration d'intention d'aliéner ; »

CAA Paris, 2 avril 2009, Commune de Mitry-Mory, n°07PA04301

Par sebourillon le 13/02/09

L'article R. 213-8 du code de l'urbanisme prévoit que « [...] le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : [...] b) Soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d'une rente viagère ; c) Soit son offre d'acquérir à un prix proposé par lui. »

La décision de préemption doit donc obligatoirement indiquer soit que le titulaire accepte les prix et conditions fixés dans la DIA, soit proposer une autre offre de prix.

En l'occurrence, l'affaire en cause portait sur une préemption à propos de laquelle la Commune titulaire du droit de préemption n'avait pas clairement pris position à l'égard du vendeur.

La Cour confirme l'annulation de la décision de préemption :

« Considérant qu'aux termes de l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme : «... le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire: (..) b) Soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d'une rente viagère ; c) Soit son offre d'acquérir à un prix proposé par lui » ;

Considérant que la COMMUNE DE NANDY saisie d'une déclaration d'intention d'aliéner concernant un terrain de 4 415 m² comportant un ensemble immobilier à usage hôtelier a indiqué qu'elle entendait exercer son droit de préemption par une lettre du 3 décembre 2003 à laquelle était annexée la délibération de son conseil municipal du 28 novembre 2003, indiquant que la promesse de vente sera conclue « à des conditions financières supérieures à l'estimation des domaines, et pour un montant qui n'excède pas le prix demandé par le vendeur » ; qu'en l'absence de mention précise concernant l'acceptation du prix proposé ou l'offre d'un autre prix la décision de préempter ne satisfaisait pas aux prescriptions de l'article R. 213-8 sus-rappelé et était, dès lors, entachée d'illégalité ; »

CAA Paris, 29 janvier 2009, Commune de Nandy, n°07PA01157

La Cour fait ici application d'une solution classique en la matière (voir à cet égard Conseil d'Etat, 16 mai 2001, Commune de Saint-Suliac, n°229739).

Une Cour a pu faire une application bienveillante des dispositions de l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme, en considérant qu'à partir du moment où la délibération décidant de préempter le bien ne remettait pas en cause le prix mentionné dans la DIA, elle devait être regardée comme acceptant les prix et conditions de cette dernière (CAA Douai, 10 février 2005, Commune de Pont-Audemer, n°03DA01142).

Une telle solution n'était pas envisageable au cas d'espèce, compte tenu de l'ambiguïté des termes de la décision de préemption qui faisait référence à une fourchette de prix entre l'estimation des domaines et la DIA.