sophie.ramond

Par sophie.ramond le 05/01/16
Dernier commentaire ajouté il y a 1 année 10 mois

Par un jugement du 19 novembre 2015, le Tribunal de Grande Instance de Toulouse a condamné le commercialisateur à payer la somme de 175.426,65 € dans le cadre d’un projet de défiscalisation immobilière prévu par la loi GIRARDIN.

Le tribunal a retenu la responsabilité délictuelle du commercialisateur/conseiller en gestion de patrimoine au motif que celui-ci n’a pas informé et conseillé correctement l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l’investissement (situation de l’endroit de la résidence, potentiel locatif) et qu’il avait notamment l’obligation de vérifier la sincérité des informations contenues dans le matériel publicitaire qu’il distribuait (plaquette commerciale, livret descriptif de la résidence) même si il ne l’a pas confectionné lui-même.

En effet, même si le prix a été fixé par le vendeur, il était du devoir de commercialisateur de savoir sur quelles bases de données le vendeur a fixé son prix.

Le Tribunal a ainsi considéré qu’une telle différence de prix sur 7 ans ne peut s’expliquer qu’au travers du caractère erroné de la simulation financière établie par le commercialisateur.

En espèce, l’acquéreur avait fait l’investissement dans le but de profiter d’un avantage fiscal tel que l’investissement était présenté par le commercialisateur.

Au lieu de ça, celui-ci a perdu son avantage fiscal et a dû subir un redressement fiscal, une grosse perte locative et une surévaluation du bien immobilier.

Malgré le grand désarroi de la part de l’acquéreur, c’est grâce aux efforts déployés par le cabinet ASR Avocats que l’investisseur a pu retrouver quasi la totalité de son argent investi et perdu dans cet investissement locatif qui s’est avéré être désastreux.

Par sophie.ramond le 20/04/15
Dernier commentaire ajouté il y a 1 année 10 mois

Par un jugement rendu le 31 mars 2015, le Tribunal de Grande Instance de Paris rappelle que :

« Il est constant que le banquier dispensateur de crédit est tenu d’informer l’emprunteur sur les caractéristiques essentielles du prêt. » ;

« S’agissant de l’octroi d’un prêt en francs suisses remboursable en euros et destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier en euros, la banque était notamment tenue de donner aux particuliers une information claire et précise sur les incidences des fluctuations du taux de change sur leurs remboursements de sorte qu’ils puissent accepter l’offre en toute connaissance de cause. » ;

« Il appartient à la banque de rapporter la preuve qu’elle a satisfait à son obligation. » ;

« Le préjudice subi du fait d’un tel manquement, est constitué par la seule perte de chance, certaine, d’échapper, en contractant un autre type de prêt, au risque qui s’est finalement réalisé, d’avoir à faire face à une augmentation de leur charge de remboursement effectivement supportée en euros. ».

En conséquence, le Tribunal de Grande Instance de Paris statue une nouvelle fois en faveur des emprunteurs en francs suisses.

Par sophie.ramond le 16/02/15
Dernier commentaire ajouté il y a 5 années 1 mois

Par un arrêt rendu le 9 février 2015, la Cour d’appel de Limoge énonce que :

« S’il est exact que la banque ne pouvait prévoir l’imminence de la crise financière de 2008 à la date de l’acceptation de l’offre de prêt, il demeure que le risque d’un décrochage de l’euro par rapport au franc suisse ne pouvait pas être éludé au regard des fortes différences que présentaient les économies de la zone Euro et de la Suisse, pays riche dont l’économie attire les capitaux. » ;

« L’assurance de stabilité sur laquelle était basé l’argumentaire du prêt dissimulait le grave danger que présentait en réalité pour les emprunteurs le risque d’une variation brutale et importante des parités entre la monnaie de compte dans laquelle était libellé le prêt et la monnaie de paiement. » ;

« La banque qui n’a pas alerté l’emprunteur au sujet de ce risque qui était susceptible de provoquer son surendettement et la ruine de son patrimoine a manifestement manqué à l’obligation de mise en garde, l’information donnée dans des termes qui ont une tonalité rassurante n’étant pas de nature à procurer à l’emprunteur une conscience suffisante du danger potentiel que renfermait le produit complexe conçu par la banque. » ;

« Ce défaut de mise en garde est d’autant plus préjudiciable que le prêt était en l’espèce proposé à un particulier qui n’avait pas de sources de revenus dans le pays dont la monnaie avait été choisie pour monnaie de compte et dont la motivation n’était pas spéculative ; son but était seulement, sur le conseil du promoteur qui lui avait proposé une opération à laquelle il n’aurait pas songé s’il n’avait pas été démarché, de valoriser son patrimoine au moyen de l’opportunité offerte par une législation incitant les contribuables à investir dans la construction de logements moyennant des avantages fiscaux. » ;

« Le préjudice causé par la défaillance du prêteur à l’obligation de mise en garde consiste dans la perte de chance qu’aurait eu l’emprunteur de ne pas contracter et d’éviter la situation d’endettement dans laquelle l’opération qui lui a été proposée l’a plongé. ».

La Cour d’appel de Limoge condamne ainsi la banque à payer à l’emprunteur des dommages et intérêts correspondant à 45.000,000 €.

Par sophie.ramond le 02/02/15
Dernier commentaire ajouté il y a 5 années 2 mois

Par un jugement rendu le 20 janvier 2015, le Tribunal de Grande Instance de Paris rappelle que :

« Il est constant que le banquier dispensateur de crédit est tenu d’informer l’emprunteur sur les caractéristiques essentielles du prêt. » ;

« S’agissant de l’octroi d’un prêt en francs suisses remboursable en euros et destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier en euros, la banque était notamment tenue de donner aux particuliers une information claire et précise sur les incidences des fluctuations du taux de change sur leurs remboursements de sorte qu’ils puissent accepter l’offre en toute connaissance de cause. » ;

« Il appartient à la banque de rapporter la preuve qu’elle a satisfait à son obligation. ».

En conséquence, le Tribunal de Grande Instance de Paris statue une nouvelle fois en faveur des emprunteurs en francs suisses.

Par sophie.ramond le 30/01/15
Dernier commentaire ajouté il y a 3 années 7 mois

Le Tribunal de Grande Instance de Nanterre par un jugement du 9 janvier 2015 a condamné le conseiller en gestion de patrimoine dans le cadre d’un investissement locatif défiscalisé en retenant que :

La société de conseil en gestion de patrimoine n’est pas intervenue « en qualité de simple intermédiaire en transaction immobilière » et « son rôle ne s’est pas limité en effet à une entremise entre un vendeur de biens immobiliers et un acquéreur ». « Ce rôle était second dans sa mission qui était, à titre principal, celle d’un conseil immobilier de placement, son argument de vente étant non pas le bien immobilier en tant que tel mais l’utilité que l’acquisition de ce bien financé par l’emprunt, à des fins locatives, en vue de bénéficier d’un avantage fiscal ».

Le bénéfice de l’avantage fiscal lié à l’application du mécanisme de la loi dite « de Robien » « sous-entend l’intégralité de la simulation ». Ainsi, la simulation financière entre dans le champ contractuel.

La société de conseil en gestion de patrimoine « avait pour obligation de délivrer au candidat potentiel à l’investissement ou prospect une information sincère et complète, délivrée avant la signature des contrats, cohérente avec l’investissement proposé et mentionnant les caractéristiques les moins favorables à cet investissement et les éventuels risques encourus ».

Par sophie.ramond le 21/01/15
Dernier commentaire ajouté il y a 3 années 7 mois

La nouvelle tombée le 15 janvier 2015 a retenti comme le glas pour les emprunteurs français qui ont souscrit des emprunts immobiliers. Près de 5000 ménages français ont contracté des prêts immobiliers comportant une clause d’indexation sur le franc suisse ou libellés en francs suisses. Ces prêts immobiliers, souvent insérés dans des opérations financières présentées par certains professionnels peu scrupuleux comme ne comportant que des avantages, s’avèrent souvent catastrophiques pour certains particuliers profanes. La décision de la Banque Nationale Suisse de supprimer le taux plancher qui visait à limiter l’appréciation du franc suisse a pour conséquence directe une augmentation considérable du capital emprunté par les particuliers. En d’autres termes, l’augmentation de 20% du cours du franc suisse a entraîné une explosion de près de 50% du capital restant à rembourser pour les emprunteurs français. Le cabinet ASR Avocats est confronté dans de nombreux dossiers à cette problématique et acquière une compétence spécifique dans ce domaine. Nous comptons à notre actif  plusieurs victoires contre les banques en nous fondant sur le manquement à l’obligation d’information dont elles sont créancières.

Par sophie.ramond le 03/10/14
Dernier commentaire ajouté il y a 5 années 6 mois

La saisine pour avis de la Cour de cassation est la possibilité pour un juge de demander son avis à la haute juridiction, sur une question de droit nouvelle, présentant une difficulté sérieuse et se posant dans de nombreux litiges, afin que celle-ci clarifie sa jurisprudence.

La Cour de cassation a été saisie par les Tribunaux de Grande Instance d’Avignon et de Poitiers pour émettre un avis sur les questions suivantes :

« Le recours à la procréation médicalement assistée, sous forme d’un recours à une insémination artificielle avec donneur inconnu à l’étranger par un couple de femmes, dans la mesure où cette assistance ne leur est pas ouverte en France, (…) est-il de nature à constituer une fraude à la loi empêchant que soit prononcée une adoption de l’enfant né de cette procréation par l’épouse de la mère ?

L’intérêt supérieur de l’enfant et le droit à la vie privée et familiale exigent-ils au contraire de faire droit à la demande d’adoption formulée par l’épouse de la mère de l’enfant ? »

Le 22 septembre 2014, la Cour a considéré que, lorsque les conditions légales de l’adoption sont réunies, et que l’adoption est conforme à l’intérêt de l’enfant, le recours à l’assistance médicale à la procréation ne fait pas obstacle au prononcé de l’adoption de l’enfant par l’épouse de la mère.

Plusieurs tribunaux ont déjà été saisis de cette question ; certains prononçaient l’adoption, sans interroger sur l’existence d’une PMA, d’autres refusaient de la prononcer, en considérant qu’une PMA réalisée à l’étranger constituait en une fraude à la loi.

Cet avis de la Cour de cassation permet donc d’apporter une position claire et de lever les doutes sur les pratiques des tribunaux et sur la Loi ouvrant le mariage aux couples de personnes de même sexe  (Loi n° 2013-404 du 17 mai 2013).

Il s’agit pour autant d’une grande avancée, qui permet dorénavant le dépôt serein de dossiers d’adoption.

Cependant, les avis de la Cour de cassation ne sont pas contraignants et ne lient pas le juge.

L’autorité attachée à la Cour leur confère néanmoins une portée que les tribunaux peuvent difficilement ignorer.

Par sophie.ramond le 24/09/14
Dernier commentaire ajouté il y a 3 années 7 mois

Le 25 juillet 2014, le Tribunal de Grande Instance de Toulouse a retenu la responsabilité d’un conseiller en gestion de patrimoine et d’un promoteur, dans le cadre de la loi ROBIEN, pour manquement à l’obligation d’information et de conseil.

Le Tribunal a considéré que le conseiller en gestion de patrimoine :

            « n’a pas fourni les informations et conseils suffisants en vu de cette vente, en ne mettant pas exergue l’aspect parfaitement aléatoire d’une telle opération financière, étant donné que l’immeuble n’est pas situé dans une zone de demandes de logement importantes. »

S’agissant du promoteur, le TGI a affirmé que:                                                                        « Il lui appartenait de s’assurer que les méthodes de commercialisation de son mandataire ne seraient pas préjudiciable aux acquéreurs potentiels, notamment en laissant penser par une simulation financière qu’il s’agit d’une projection réelle des avantages fiscaux et financiers nécessairement obtenus ».

Ainsi le promoteur et le conseil en gestion de patrimoine ont été condamnés in solium à réparer le préjudice subi par les investisseurs :

            « Ce préjudice est celui d’avoir fait perdre aux acquéreurs la chance de pouvoir contracter en ayant conscience de la probabilité réelle qu’un tel bien leur procure les avantages financiers ou fiscaux annoncés. »

Par sophie.ramond le 09/09/14
Dernier commentaire ajouté il y a 5 années 7 mois

Dans le cadre de l’achat d’un investissement locatif dans le cadre de la loi GIRADRIN par une société civile immobilière, destiné à servir d’outil de défiscalisation aux associés de ladite société, deux notaires ont été condamnés à réparer le préjudice subi par la perte de l’avantage fiscal, pour ne pas avoir alerté les associés de l’impossibilité de l’opération prévue.

En effet, la SCI en question n’était pas transparente fiscalement, la transparence étant la notion fiscale qui détermine si l'imposition est due au titre de la société ou de ses actionnaires.

Lorsque la SCI est transparente, chaque associé déclare ses bénéfices au titre de son impôt sur le revenu. Lorsqu'elle n'est pas transparente, c'est la SCI qui est imposée.

En l’espèce, la SCI n’étant pas transparente, ses associés ne pouvaient pas imputer la réduction d’impôt prévue par le régime de défiscalisation sur leurs revenus personnels.

Informés par l’administration fiscale de cette impossibilité, ils ont refusé d’opter pour un autre régime de défiscalisation et ont réglé les rappels d’impôts. 

Puis ils ont assigné en responsabilité, pour manquement à leur devoir de conseil, non seulement les promoteurs-vendeurs, mais également les deux sociétés de notaires qui avaient participé à la vente.

La 1ère chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi des notaires, en confirmant que ceux-ci avait manqué à leur devoir d’information et de conseil en n’alertant pas les associés.

En outre, les notaires ne peuvent se dégager de toute ou partie de leur responsabilité en invoquant que la victime aurait pu bénéficier d’un autre régime de défiscalisation.  

Par sophie.ramond le 09/09/14
Dernier commentaire ajouté il y a 5 années 7 mois

Le 2 septembre 2014,  le Tribunal de Grande Instance de Paris a retenu la responsabilité d’un conseiller en gestion de patrimoine, dans le cadre de la loi SCELLIER, pour manquement à l’obligation d’information.

Le TGI a considéré que :

           « Il n’est pas discuté que la société (…) est intervenue en qualité de conseil en gestion de patrimoine, soumis à ce titre à des obligations d’information et de conseil telles qu’elles résultent notamment des dispositions de l’article L 533-12 du Code monétaire et financier qui précise que de manière générale, le prestataire de services d’investissement doit communiquer à son client des informations au contenu exact, clair et non trompeur lui permettant raisonnablement de comprendre la nature du service ainsi que les risques afférents afin qu’il soit en mesure de prendre sa décision en connaissance de cause ».

De plus, le Tribunal soutient qu’il appartient au conseiller en gestion de patrimoine de rapporter la preuve qu’il a satisfait à ces obligations particulières d’information et de conseil.

Or, le Tribunal reproche à la société de n’avoir communiqué à ses clients :

           « aucune information utile à une prise de décision éclairée, et notamment aucun document essentiel tel qu’une étude personnalisée reprenant leur profil fiscal, une fiche de présentation du mécanisme de la loi Scellier mentionnant les conditions d’octroi du bénéfice fiscal et en particulier, le fait qu’une vacance locative tout comme la vente du bien avant un délai de neuf ans compromettent les avantages fiscaux escomptés et que l’économie d’impôt peut être inférieure dans l’hypothèse d’une baisse du revenu net imposable, une simulation financière leur permettant d’évaluer l’économie d’impôt à réaliser et enfin, toutes informations sur le produit immobilier qu’elle a elle-même sélectionné ».

Le Tribunal a ainsi considéré que la société :

           « (…) a présenté dans un but commercial une opération dont les caractéristiques essentielles n'ont à aucun moment été clairement indiqués à ses clients. Elle a, de ce fait, failli à l’obligation d’information tant contractuelle que légale qui lui incombait en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine et a engagé sa responsabilité à ce titre ».

Le préjudice qui en résulte pour les investisseurs est constitué par la perte de chance de conclure un investissement plus rentable, s’ils avaient été informés des caractéristiques essentielles de l’opération de défiscalisation et plus particulièrement des risques encourus.